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- rdf:value = " El señor BALTRA.-
Señor Presidente, por mandato de mi partido me correspondió intervenir en la Comisión de Legislación cuando "se analizó el proyecto en debate.
La vivienda es un bien de primera necesidad, como lo son, por ejemplo, el pan o la leche, el vestuario o el calzado. Por este motivo, en Chile, como en muchos otros países del mundo, desde hace ya bastantes años se ha legislado sobre el precio de la habitación, es decir, sobre la renta de arrendamiento. Como en el caso de cualquiera otra fijación de precios, debería conciliarse el interés de quien busca habitación con el de quien, siendo propietario, da en arriendo una habitación, y que, en ocasiones bastante frecuentes, es una persona que no tiene otra fuente de ingresos ni de vida que la renta de ésa, su única propiedad.
Pero, a la vez, es indudable que el problema habitacional, más que un problema de carácter económico, lo es de teñido carácter social, y ello inspira primor- dialmente la legislación sobre rentas de arrendamiento, de por sí importante y delicada.
La necesidad de legislar sobre las rentas de arrendamiento se acentúa en la misma medida en que el fuerte aumento demográfico no encuentra una respuesta adecuada y pronta en la construcción de viviendas, o sea, en la falta de casas habitaciones. Este problema se agrava también por el desequilibrio existente entre la demanda de viviendas y su oferta.
En los últimos tiempos, tanto en nuestro país como en los otros de América Latina, el problema habitacional ha cobrado más apremiante urgencia a causa de la creciente "urbanización", provocada en gran parte por el desplazamiento de cuantiosos contingentes de población que vienen desde el campo a las ciudades en busca de mejores posibilidades de trabajo y bienestar, debido a lo que podríamos llamar el "desarrollo económico no homogéneo de Chile", lo que explica que Santiago concentre el 36% de la población del país, mientras que hay provincias que en diez años han crecido tan sólo en mil personas. Es el caso de Malleco, por ejemplo, provincia que por año ha crecido en cien habitantes. Esta falta de crecimiento de las provincias se debe a que los hijos de ellas se ven obligados a emigrar hacia los centros que absorben el desarrollo y la actividad industriales.
Según estadísticas del Ministerio de la Vivienda, el déficit acumulado hasta 1970 es de 518 mil viviendas. Según estas mismas estadísticas, en un decenio, en vez de disminuir, dicho déficit ha crecido en 136 mil viviendas, lo que muestra la tremenda dimensión humana y social de este grave problema nacional' que tanto preocupa al Gobierno de la Unidad Popular.
En Chile, la primera ley sobre rentas de arrendamiento pertenece a un Gobierno radical, y es la número 6.844, dictada el año 1941. El programa de la Unidad Popular establece como objetivo de la política habitacional "que cada familia llegue a ser propietaria de una casa habitación". En consecuencia, la finalidad es que cada familia chilena llegue a ser dueña de su casa habitación. La regulación de las rentas de arrendamiento, por lo tanto, no constituye la solución definitiva, sino que un medio para aliviar las urgencias habitacionales inmediatas o de corto plazo.
En el proyecto que estamos considerando, como en la vigente ley número 11.622, la renta anual máxima de arrendamiento de bienes raíces urbanos no puede exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial.
A este respecto, parece útil recordar el origen de esta tasa del 11%, que a primera vista pudiera parecer arbitraria, ya que difícilmente puede relacionársela con algún elemento o factor que la explique. ¿Por qué, precisamente, 11%? ¿Y por qué no 8% ó 12%, por ejemplo?
La ley 6.844, del año 1941, establecía que el monto líquido anual de las rentas de arrendamiento no podía exceder del 7% del avalúo fiscal. Y agregaba que, para determinar esta renta líquida, debían deducirse, aparte las contribuciones, un 2% del avalúo para gastos de conservación y reparaciones y otro 2% por concepto de depreciación y amortización. En las leyes posteriores se sumó al 7% el 4%, y resultó, así, el 11% que se ha venido reproduciendo en toda la legislación dictada sobre la materia.
De esta manera, el concepto de renta máxima legal sustituyó al de renta líquida reconocido por la ley 6.844 y cuyo monto de 7% parece haber correspondido a lo que en 1941 fue la tasa del interés corriente, que ése año alcanzó a 8,33% anual.
Según las informaciones proporcionadas en la Comisión de Legislación por los per- soneros de la Asociación de Propietarios Urbanos de Valparaíso, la renta líquida en el arrendamiento de inmuebles urbanos es hoy de 4,5%, pero sin considerar reserva alguna por concepto de depreciación y amortización. Nos parece que sería absolutamente irreal pensar que la construcción de viviendas, como fuente de ingresos a través del arrendamiento, pueda, continuar desempeñando algún papel en Chile. Parece lo natural - aún más, lo conveniente- que la construcción privada subsista en cuanto tenga por objeto entregar, en propiedad, casa habitación a una familia, tal como lo dice el programa de la Unidad Popular, y que el mayor esfuerzo en la solución del problema de la vivienda tenga que correr a cargo del sector público, tal como lo prevén los planes del Gobierno.
Por lo que toca a las propiedades no afectas al máximo legal, en el texto aprobado por la Comisión se introducen dos modificaciones dignas de consideración. En primer término, se establece que este máximo no se aplicará a los bienes raíces urbanos que se arriendan a embajadas, consulados u organismos internacionales, y a las habitaciones arrendadas a funcionarios de las mismas entidades. Hay numerosas razones legales de carácter internacional que justifican una disposición de esa especie y que corresponden a una indicación presentada por el Honorable señor Hamilton. Además, como lo dijo aquí el Honorable señor García, el proyecto sujeta al máximo legal a todas las propiedades urbanas, incluyendo las acogidas a los beneficios del D.F.L. Nº 2.
Sin embargo, hay una situación real que estimamos conveniente considerar y amparar. Como es de conocimiento de todos, las asociaciones de ahorro y préstamo no facilitan al interesado en adquirir una propiedad el total del precio de ésta. En el común de los casos, el adquirente debe obtener un crédito en alguna otra institución. Como además el dividendo de las asociaciones es reajustable, muchas veces gente de mi clase, de la clase media, que ha adquirido una vivienda D.F.L. 2, no puede servir el dividendo y la deuda contraída; entonces da en arrendamiento la propiedad, con la esperanza de transformarse en propietario de ella en el plazo de 8 ó 10 años y pasar a habitarla.
Basados en tales consideraciones, presentamos una indicación en la Comisión, que fue aprobada por unanimidad. En virtud de ella, no obstante lo dispuesto en el artículo 1º del proyecto acerca de la renta máxima legal, el propietario de no más de un inmueble acogido a los beneficios del D.F.L. 2, destinado a la habitación, que lo dé en arrendamiento, podrá pactar una renta equivalente al monto del servicio mensual de la deuda contraída para adquirir el inmueble, más 20% por concepto de gastos de conservación y depreciación. Desde luego, el precepto se refiere al propietario de un solo inmueble acogido a los beneficios del D.F.L. 2.
En segundo lugar, mientras la deuda subsista, esa persona podrá cobrar la renta que le permitirá pagar el dividendo y servir las otras deudas contraídas para adquirir la propiedad; pero extinguida aquélla, esa propiedad queda también sujeta a la regla común, y la renta de arrendamiento deberá ser del 11% del avalúo fiscal.
Esta es una situación real que precisa ser considerada. Por eso la Comisión, por unanimidad - repito- , aprobó la indicación presentada con tal objeto. En la sesión celebrada por aquélla, se aprobaron por la unanimidad de todos sus miembros el 99% de las disposiciones.
Habría muchas otras consideraciones que hacer respecto de los otros artículos del proyecto, pero las formularemos en el el segundo informe y con motivo de la discusión particular.
Basados en todas esas razones, los Senadores del Partido Radical votaremos favorablemente en general la iniciativa.
El señor REYES.-
Deseo hacer algunas observaciones y también algunas consultas respecto de las palabras del Honorable señor Baltra.
No sé si Su Señoría dispone de datos acerca de la cantidad de bienes raíces entregados actualmente en arrendamiento en el país.
El señor BALTRA.-
No hay datos al respecto.
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