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Se presenta a la consideración del Congreso un Proyecto de Ley de Arrendamiento, el que dispone un nuevo estatuto jurídico que regule las obligaciones y derechos que emanan del contrato de arrendamiento de inmuebles.
Hasta hoy se encontraba vigente la ley N° 11.622 que ha dado origen a una multiplicidad de juicios y controversias, y que a nuestro entender no resguarda plenamente y con justicia los derechos de las partes.
De allí que se hubiese estudiado un nuevo proyecto llamado a reemplazar una vez aprobado, a la ley Nº 11.622 y sus posteriores modificaciones, a derogar artículos de otras leyes que tuviesen incidencia en materias de arrendamientos, y en general a toda disposición legal y reglamentaria contraria a la presente ley; con la sola excepción, por razones obvias de las vigencias del artículo Nº 5 de la ley Nº 15.419.
El proyecto que se propone a la consideración del Honorable Congreso Nacional está compuesto por tres títulos y cinco párrafos y tres artículos transitorios.
El Título Primero se refiere al arrendamiento de habitaciones, precisando los límites legales de la renta de arrendamiento, reglamentando las garantías, el pago de la renta y de los servicios, concluyendo con los procedimientos legales para los desahucios, la restitución y los subarriendos.
Como primera medida se reconoce el derecho de fijar como renta anual máxima de los predios destinados a habitación el 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. Las ampliaciones y transformaciones son susceptibles también de dar derecho a solicitar el aumento del avalúo, siempre y cuando superen en un 5% el avalúo fiscal vigente al momento de la tasación.
Las circunstancias que se incluyan muebles en el arrendamiento no podrá ser motivo para alzar la renta anual máxima respecto de aquellas propiedades cuya renta mensual sea inferior al monto de un sueldo vital, no obstante de ser la renta superior ésta no podrá exceder del 30% de dicha renta, sin sujeción a reajute y originada en estipulación independiente.
Con ello sin duda se termina una forma usual de burlar los derechos del arrendatario fijando rentas muy superiores a los máximos legales, recurriendo el expediente del alhajamiento.
Es también una idea nueva incorporada a esta ley, las facultades especiales que se otorgan a la DIRINCO, en cuanto a la fijación de oficio de las rentas máximas, a su participación en los juicios como representante de los arrendatarios o subarrendatarios, al otorgamiento de salvoconducto en casos de negativa injustificada del arrendador para otorgarlo, y en forma muy especial una novedosa facultad para investigar la existencia de propiedades desocupadas y en condiciones de ser habitadas; de comprobarse motivos infundados se obligará al propietario a darlas en arrendamiento.
Esta facultad se encuentra limitada por el derecho que se le otorga al propietario de reclamar dentro del plazo de cinco días de notificada esta resolución ante la justicia ordinaria.
Debe precisarse además que ésta no es una facultad indiscriminada ya que se encuentra limitada por esta misma ley en los casos que ella señala.
En materia de procedimiento se incorpora la novedad de terminar con toda una gama de juicios especiales, disponiendo que los juicios que se originen por esta ley se ventilen de acuerdo a las normas para los juicios sumarios.
Las oposiciones a la demanda puede tener el mérito de enervar la acción cuando no existan motivos plausibles o bien se demuestre que se cobra como renta, una superior a la legal.
Ha sido también intención de los redactores de este proyecto velar por el derecho que les asiste a los subarrendatarios y para lo cual contempla normas específicas que les favorecen, v. gr. la facultad especial otorgada a carabineros para investigar la existencia de subarrendatarios; como asimismo la obligación de reintegrar a éstos los dineros indebidamente percibidos por los arrendatarios.
Como norma general se mantienen respecto de los subarrendatarios las mismas que para los arrendatarios, en materia de plazos, avisos, notificaciones, etc., se prohibe asimismo subarrendar la totalidad del predio, autorizándose el subarriendo parcial del inmueble.
Se establece y restablece responsabilidad criminal por cualquier tipo de falsedades que se cometan en la celebración o vigencia de un contrato de arrendamiento.
El pacto de mayor renta no origina ningún tipo de obligaciones, sea civil o natural.
El Título Segundo que se refiere al arrendamiento de locales y de otros predios urbanos dispone también que éstos queden sometidos a las normas precisadas en el Título Primero, siempre y cuando le sean aplicables y no se contrapongan con las normas de ese Título.
En cuanto a los locales comerciales o industriales, en razón de la naturaleza misma de éstos, se alteran los plazos para los desahucios y las restituciones. Se contempla asimismo y se reglamenta la cesión del llamado derecho de llave estipulado con ocasión de la transferencia del establecimiento comercial o industrial.
En este aspecto se mantiene lo dispuesto en los artículo 1937 del Código Civil, es decir, como derecho legal de retención que ampara y garantiza la obligación de pagar las sumas pactadas, con un máximo de un 20% por derecho de llave.
Se contemplan también fuertes sanciones por la negativa de arrendar casas-habitaciones cuando los arrendatarios tuviesen menores entre sus eventuales ocupantes; o bien cuando exista el caso en que arbitrariamente se prive al arrendatario o subarrendatario de los servicios de luz, agua u otros semejantes.
Los arrendadores deberán restituir con interés corriente las rentas o precios percibidos indebidamente; la acción para perseguir esta devolución prescribe en dos años.
Se sancionan criminalmente como delito de falsedad las alteraciones en los contratos o recibos de arrendamiento.
Las construcciones efectuadas bajo el imperio de la ley 9.135 y aquellas a que se refiere el artículo 17 del D.F.L. Nº 2 de 1959, quedan al margen de las normas sobre rentas máximas de arrendamiento contempladas en esta ley.
No obstante, se establece un mecanismo que evitará en lo sucesivo el abuso a que daba lugar una excención de tipo general; limitando el alza a una vez en el año y de acuerdo al porcentaje en que hubiere variado el índice de precios al consumidor o el de sueldos y salarios a elección del arrendador.
Finalmente, novedad de importancia en este proyecto, lo es también las fuertes sanciones que se aplican a los corredores de propiedades llegando en algunos casos, como en el de reincidencia, por ejemplo, a cancelarse su inscripción en los registros de corredores de propiedad que lleva el Ministerio de Economía, permitiendo de este modo la vigilancia estricta del comportamiento profesional de estas personas.
TITULO I
Del Arrendamiento de Habitaciones.
Párrafo 1° De la renda legal de arrendamiento.
Artículo 1°.- La renta anual máxima de los predios destinados a habitación no podrá exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial.
Por consiguiente, si se modificaren los avalúos en conformidad a las leyes en vigor o de acuerdo con lo dispuesto en el artículo siguiente, las rentas de arrendamiento podrán reajustarse en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos de los inmuebles respectivos.
Articulo 2°.- Las ampliaciones y transformaciones que el propietario haya realizado en el inmueble y que correspondan a obras de conservación del mismo, darán derecho a solicitar el aumento del avalúo, cada vez que el valor actual de ellas sea igual o superior al 5% del avalúo fiscal que estuviere vigente al momento de la tasación de las obras. La vigencia del nuevo avalúo se sujetará a lo dispuesto en el artículo 18 de la ley 4.174.
Las normas del inciso anterior se aplicarán también a las reparaciones que importen un mejoramiento efectivo del inmueble con relación al estado que se hubiere considerado para la fijación de su avalúo fiscal en la última tasación general, aunque se trate de obras de mera conservación.
Lo establecido en el presente artículo es sin perjuicio de lo previsto en el artículo 17 de la ley 4.174.
Artículo 3°.- La circunstancia de que se incluyan muebles en el arrendamiento no será motivo para alzar la renta anual máxima establecida en el artículo primero respecto de aquellas propiedades cuya renta por mes sea inferior al monto de un sueldo vital.
Si la renta mensual fuera equivalente o superior a un sueldo vital, el precio del arrendamiento de los muebles incluidos en el arriendo no podrá exceder del 30% de dicha renta. Esta mayor renta no podrá reajustarse en los casos en que aumentare el avalúo del inmueble de conformidad al artículo anterior y deberá estipularse independientemente de la renta de arrendamiento del inmueble.
Artículo 4°.- No se comprende en las limitaciones anteriores el precio que el arrendatario o subarrendatario deba pagar al arrendador o subarrendador por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica y otros similares, cuando el mantenimiento de tales servicios sea de cuenta y cargo del arrendador. El precio de estos servicios deberá estipularse independientemente de las rentas a que se refieren los artículos anteriores, y no podrá significar lucro o beneficio para el arrendador.
Artículo 5°.- En los inmuebles que se arriendan por casas o departamentos, piezas, secciones o locales, se considerarán estas partes separadamente, para fijar a cada una de ellas la renta máxima legal que proporcionalmente le corresponda.
En cuanto a los servicios que puedan cobrarse a los arrendatarios o subarrendatarios conforme al artículo anterior, el costo de ellos será prorrateado entre los diversos ocupantes del inmueble en proporción a la superficie edificada útil que ocupe cada cual, a menos que otros factores, como el número de personas que habiten la vivienda, la cantidad de artefactos que tengan en uso o la utilización de algunos servicios, justifiquen una distribución distinta.
Tratándose de inmuebles afectos a la ley 6.071, cuyo texto definitivo fue fijado por el Capítulo V del decreto supremo 880, del Ministerio de Obras Públicas, de 1963, regirán las normas establecidas en los respectivos reglamentos de copropiedad: en caso de no existir éstos, se aplicará lo dispuesto en el artículo 47 del referido decreto supremo.
Artículo 6°.- Toda persona que dé en arrendamiento o subarrendamiento parte de un inmueble que no tenga avalúo fiscal independiente deberá concurrir, dentro del plazo de treinta días de celebrado el contrato, a la Dirección de Industria y Comercio para los efectos de lo previsto en el artículo siguiente.
La petición correspondiente se hará en formularios especiales que proporcionará gratuitamente la Dirección.
Artículo 7°.- Corresponderá a la Dirección de Industria y Comercio determinar, de oficio o a petición de parte, las rentas y precios máximos que procedan de conformidad con esta ley.
La resolución que dicte la Dirección tendrá pleno valor legal; su modificación se hará personalmente o por carta certificada dirigida al domicilio de los interesados. En este último caso, la notificación se entenderá practicada una vez transcurridos tres días desde su envío.
De la resolución que dicte la Dirección podrá reclamarse ante el Juez a quien correspondería conocer del juicio de desahucio respectivo. La reclamación deberá interponerse en el plazo de diez días contado desde la notificación. La tramitación del reclamo se ajustará a las reglas establecidas en los artículos 607 a 610 del Código de Procedimiento Civil. Su interposición no suspende el cumplimiento de lo resuelto por la Dirección de Industria y Comercio.
La sentencia que falle el reclamo será inapelable.
Párrafo 2º
De la garantía, pago de la renta y servicios.
Artículo 8°.- En el arrendamiento o subarrendamiento de que trata este título sólo se podrá exigir como garantía en dinero una suma equivalente a la renta de un mes.
Toda garantía en dinero deberá depositarse en el Banco del Estado de Chile en cuotas de ahorro para la vivienda, antes de entregarse el inmueble respectivo. El depósito de garantía deberá hacerse a nombre del arrendador y sólo podrá, al término del contrato, solicitar de la Corporación de Servicios Habitacionales, sin forma de juicio, la devolución de las cuotas de ahorro depositadas a su nombre las que se le restituirán en dinero efectivo según el valor provisional que tengan a dicha fecha.
El Banco del Estado de Chile deberá contabilizar en una cuenta especial denominada "Cuentas de Arrendamiento", las cuotas de ahorro depositadas como garantía de contratos de arrendamiento, separadamente del resto de las otras cuotas de ahorro.
Para probar la terminación del contrato será suficiente la declaración escrita del arrendatario, un certificado de la Comisaría de Carabineros respectiva que acredite la desocupación de la casa arrendada, o la sentencia judicial que dé constancia de la terminación del contrato. El arrendador deberá entregar íntegramente al arrendatario la suma recibida de la Corporación de Servicios Habitacionales, sin perjuicio de las deducciones que correspondan hacer por perjuicios, cuentas impagas o rentas insolutas, de acuerdo a los términos del contrato de arrendamiento.
Serán aplicables a las cuotas de ahorro de que se trata en el presente artículo todas las disposiciones legales y reglamentarias vigentes relativas a las mismas, en lo que no se contrapongan a la presente ley y a lo dispuesto en la ley 15.228.
Si el arrendador o subarrendador entrega la propiedad sin que se haya cumplido con lo dispuesto en el inciso segundo, incurrirá en una multa equivalente al 10% de la garantía por cada mes de atraso en la constitución del depósito, contado desde la entrega de la propiedad.
La Corporación de Servicios Habitacionales podrá demandar ejecutivamente al arrendador o subarrendador la constitución del depósito de garantía y el pago de las multas que correspondan, bastándole como título para la ejecución un certificado del Banco del Estado de Chile que acredite no haberse efectuado el depósito de garantía correspondiente. El arrendador o subarrendador podrá excepcionarse si probare que no se ha pactado garantía o que ésta se ha constituido en otra forma que en dinero.
Toda garantía en cuotas de ahorro deberá tomarse por un número entero de aquéllas, debiendo en caso necesario completarse el número entero superior más próximo.
Artículo 9°.- Se prohibe al arrendador o subarrendador exigir al arrendatario o subarrendatario o convenir con éstos el pago anticipado de más de un mes de renta.
Artículo 10.- El recibo otorgado para acreditar el pago de la renta de arrendamiento expresará, además de su monto, el período a que se refiere, el avalúo fiscal del inmueble y el valor que corresponda pagar por los muebles en su caso y por los servicios anexos de que goce el inqui-lino y que se mencionan en los artículos 4º y 5º.
Artículo 11.- Las partes podrán convenir en los contratos de arriendo y subarriendo que se descuente al arrendatario o subarrendatario que sea empleado u obrero, por su empleador o patrón, hasta el 25% de su sueldo o salario para que sea entregado al arrendador o subarrendador en pago de la renta legal de arriendo o subarriendo.
Este convenio deberá constar en un documento extendido en papel simple, firmado por ambas partes y dirigido al empleador o patrón o al habilitado para el pago.
Las personas indicadas en la última parte del inciso anterior están obligadas a efectuar los descuentos respectivos, como asimismo a declarar sobre su firma, a los arrendadores que lo soliciten, las rentas de que goce el empleado u obrero y la parte de ella que pueda estar afectada a otras obligaciones
El descuento establecido en el presente artículo terminará tan pronto se acredite, con un certificado del Cuerpo de Carabineros de la unidad que corresponda, que el arrendatario ha restituido el inmueble arrendado.
Artículo 12.- El pago de la renta de arrendamiento podrá ser hecho a la Dirección de Industria y Comercio.
Los pagos efectuados en conformidad a este artículo, correspondientes a tres períodos consecutivos de rentas y realizados dentro de los respectivos períodos, harán presumir el pago de las rentas anteriores.
Artículo 13.- Al iniciarse un juicio especial de arrendamiento, el arrendador tendrá derecho a pedir que el Tribunal haga notificar a las empresas que suministran gas, energía eléctrica o agua potable que, desde la fecha de la notificación, dejará de ser responsable de los consumos del arrendatario. En ningún caso, el propietario será responsable por consumos que correspondan a un período superior a sesenta días.
Párrafo 3º
Del desahucio y de la restitución.
Artículo 14.- En los arriendos y subarriendos de habitaciones, el desahucio deberá hacerse por los arrendadores y subarrendadores con una anticipación mínima de tres meses, plazo que se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario o subarrendatario haya ocupado el inmueble de que se trate. El juez de la causa, de oficio o a petición de parte, formulada en cualquier estado del pleito anterior al cumplimiento de la sentencia, podrá ampliar estes plazos por motivos graves y calificados, por un lapso no superior a la mitad de los indicados. El plazo de desahucio, incluida su eventual ampliación, no excederá en caso alguno de dos años y se contará desde la notificación de la demanda.
La restitución de la cosa arrendada por expiración del plazo del contrato o por extinción del derecho del arrendador se sujetará a la misma norma establecida en el inciso anterior.
No tendrá aplicación lo dispuesto en el inciso anterior en los contratos a plazo fijo superior a tres años, siempre que el arrendador o subarrendador haya notificado al arrendatario o subarrendatario, con tres meses de anticipación a la fecha de expiración del contrato, su voluntad de ponerle término, notificación que deberá ordenar el juez competente para conocer del juicio de restitución.
Hasta el dia de la restitución material de la propiedad, el ocupante tendrá todas las obligaciones que competen al arrendatario y especialmente, la de pagar la renta y el precio de los servicios que correspondan. El no cumplimiento de esta última obligación por un período completo dará derecho para solicitar la inmediata terminación de la ocupación. Esta acción se sustanciará en conformidad a las reglas del artículo 611 del Código de Procedimiento Civil.
La acción de desahucio y la de restitución no podrán ser ejercidas sino una vez transcurridos tres años completos desde la iniciación de la ocupación por el arrendatario o subarrendatario, sin perjuicio de las excepciones de que trata el artículo siguiente.
Artículo 15.- El plazo señalado en el último inciso del artículo anterior no regirá en los casos siguientes:
a) Cuando el inmueble amenace ruina o hubiese sido declarado inhabitable, y se hubiere decretado su demolición por la autoridad competente. En estos casos, el juez de la causa podrá reducir el plazo de desahucio establecido en el inciso primero del artículo anterior.
b) Cuando el demandante necesite el inmueble para realizar nuevas edificaciones que reemplacen sustancialmente el edificio existente. En este caso, el plazo de desahucio establecido en el inciso primero del artículo anterior no será superior a seis meses, siempre que el demandante se allane a pagar al demandado una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año completo de permanencia en el inmueble, hasta un máximo de seis meses de renta mensual. Con todo, si el demandado tuviere más de quince años de permanencia en el inmueble, el monto de la indemnización será igual a un año de la renta respectiva.
El demandante deberá probar el fundamento de su acción con el permiso de edificación otorgado por la autoridad que corresponda.
Las obras de construcción deberán ser iniciadas dentro del término de noventa días de restituido el inmueble, bajo pena de multa de hasta cincuenta sueldos vitales mensuales que aplicará el juez de la causa.
Para los efectos de esta disposición, el plazo de vencimiento que se fije para el permiso por la Dirección de Obras Municipales se entenderá suspendido hasta el día de la restitución del inmueble.
c) Cuando exista necesidad de reparar el inmueble o de introducirle mejoras necesarias, siempre que ello haga indispensable su desocupación. En este caso, el juez de la causa deberá solicitar el informe pericial de un ingeniero civil, arquitecto o constructor civil.
d) Cuando el arrendatario o subarrendatario no se allane a pagar las rentas máximas que correspondan, según los casos, de conformidad con la presente ley:
o cuando en dos o más oportunidades hubiese sido preciso reconvenirlo judicial mente para obtener el pago de la renta.
La prueba del pago de la renta máxima legal corresponderá al demandado. Cuando el demandante solicite el inmueble para instalar o ampliar un establecimiento educacional reconocido como cooperador de la función educacional del Estado.
Cuando el propietario necesite el inmueble para ocuparlo él mismo, su cónyuge o sus parientes por consanguinidad o afinidad en toda la línea recta y en la colateral hasta el segundo grado inclusive.
Tratándose de la ocupación por parientes el actor deberá individualizar a éstos con su nombre, profesión y domicilio.
g) Cuando la vivienda sea dada en arrendamiento o subarrendamiento por un período de tiempo determinado, con motivo de ausentarse su dueño o arrendatario al extranjero o a algún punto dentro del país y se exprese en el contrato de arrendamiento o subarrendamiento que a su regreso ocupará la misma vivienda.
En estos casos, no regirá tampoco lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 14 y se podrá demandar la restitución del inmueble en conformidad con lo prevenido en el artículo 604 del Código de Procedimiento
Civil.
Artículo 16.- La demanda de desahucio y de restitución serán siempre motivadas y el actor deberá exponer con precisión y acreditar en su oportunidad los hechos en que fundó su acción.
Son motivos plausible los indicados en el artículo anterior y cualesquiera otros graves y urgentes que a juicio del Tribunal sean suficientes para dar lugar a la acción.
El mero hecho de que una propiedad haya sido declarada insalubre por la autoridad competente no será causal suficiente para el desahucio o restitución si no se prueba, además, que el demandante realizará las reparaciones ordenadas y que éstas hacen indispensable la desocupación del inmueble.
Artículo 17.- Si en la oposición al desahucio o restitución se dedujeran excepciones dilatorias, el Tribunal tramitará previamente éstas como, incidente. Rechazadas las excepciones dilatorias opuestas o subsanados los vicios que dieron lugar a aquellas, el Tribunal citará a comparendo para continuar el procedimiento. Artículo 18.- El arrendatario o subarrendatario que está al día en el pago de sus rentas de arrendamiento o subarrendamiento podrá oponerse a la demanda, fundándose en que el demandante no ha tenido motivos plausibles para deducirla o ha percibido rentas superiores a las permitidas por la ley.
Artículo 19.- En los juicios de arrendamiento y otros en que se persiga la restitución de un inmueble regido por esta ley, cuya renta no exceda de dos tercios de un sueldo vital mensual, el Juzgado notificará por oficio la demanda a la Dirección de Industria y Comercio, tan pronto haya sido proveída.
La Dirección podrá, en cualquier estado de la causa, informar al Tribunal sobre las cuestiones de hecho comprendidas en el pleito, y, si el demandado no tuviere constituido procurador, asumir la representación de aquél en el juicio con las facultades que expresa el inciso primero del artículo 7° del Código de Procedimiento Civil. Podrá asimismo, constituir delegado a cualquiera de sus funcionarios, sin que rijan en este caso las prohibiciones contenidas en los artículos 40 y 41 de la Ley Orgánica del Colegio de Abogados.
La Dirección y sus delegados gozarán de privilegio de pobreza y no se aplicará a su respecto lo dispuesto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil.
En los juicios a que se refiere el inciso primero, el juez deberá investigar, en' el silencio o rebeldía del demandado, los fundamentos de la demanda dictando las medidas para mejor resolver que estime convenientes.
La notificación de la demanda a la Dirección de Industria y Comercio y la investigación ordenada al Tribunal en este artículo son trámites esenciales para la validez del procedimiento.
Artículo 20.- La sola prueba testimonial no bastará para acreditar los fundamentos de la acción aunque los testigos reúnan las calidades establecidas en la regla segunda del artículo 384 del Código de Procedimiento Civil.
El informe de la Dirección de Industria y Comercio tendrá el valor probatorio que el artículo 425 del Código citado reconoce al informe pericial.
Artículo 21.- La sentencia que rechace la oposición del demandado fijará una indemnización que deberá pagarla el demandante en caso de que no se hubiere iniciado dentro de noventa días, contados desde la restitución del inmueble, la demolición o las obras de construcción, reparación o mejoras; no se hubiere ocupado la propiedad dentro del plazo de dos meses por la o las personas para quienes se la solicitó o se hubiere dado al inmueble un destino distinto al indicado en la demanda.
La ocupación a que se refiere el inciso anterior deberá ser continua y subsistir durante un año completo.
La indemnización podrá alcanzar hasta el monto de la renta de dos años del inmueble restituido, pudiendo perseguirse su cobro, conforme a las reglas de los incidentes, y ante el mismo juzgado que conoció del juicio.
El Tribunal podrá solicitar informes a la Dirección de Industria y Comercio, acerca de los hechos a que se refieren los incisos primero y segundo; su mérito será el que establece el inciso segundo del artículo anterior.
Artículo 22.- Cuando la demanda fuere desechada en virtud de haberse acogido la oposición por falta de motivos plausibles, no se podrá renovar la misma acción antes del término de un año, contado desde la fecha en que haya quedado firme la sentencia respectiva.
En el caso de la segunda causal de oposición de aquellas a que se refiere el artículo 18, el arrendador o subarrendador no podrá iniciar nueva demanda sin que pruebe haber restituido al arrendatario o subarrendatario lo indebidamente cobrado más los intereses corrientes.
Artículo 23.- La sentencia que dé lugar al desahucio o a la restitución de la propiedad arrendada o subarrendada será apelable en ambos efectos, excepto en los casos a que se refieren las letras a), b), c) y g) del artículo 15 en los que se concederá en el sólo efecto evolutivo; la apelación se tramitará como en los incidentes y tendrá preferencias para su vista y fallo.
Artículo 24.- Cuando el demandante solicite la ejecución de la sentencia, el Tribunal decretará el lanzamiento, con citación. El demandado podrá oponerse a la ejecución, alegando que han dejado de existir los motivos en que se fundó la demanda. La oposición se tramitará en forma incidental y corresponderá al demandado justificarla.
Párrafo 4º
Del subarriendo.
Artículo 25.- El arrendatario de habitación que morare en ella, tendrá derecho a entregar parcialmente en subarrendamiento el inmueble, con el fin exclusivo de que las partes subarrendadas sean, igualmente, usadas para habitación.
Con todo, el subarrendamiento no altera las relaciones entre el arrendador y el arrendatario, ni crea vínculo alguno entre aquél y los subarrendatarios, y el subarrendador responderá frente al arrendador de los daños que fueren causados en la propiedad por el hecho o culpa, incluso leve de los subarrendatarios.
El arrendatario que subarrendare par-te de la propiedad arrendada no podrá cobrar al subarrendatario renta o precio que exceda en más de 10% al máximo que corresponda a dicha parte, según los artículos 1° al 5º de esta ley.
Queda prohibido al arrendatario dar en subarrendamiento, sin consentimiento expreso del arrendador, el total del inmueble arrendado.
Artículo 26.- Admitida la tramitación una demanda de desahucio o restitución contra un arrendatario, el Tribunal oficiará a la Comisaría de Carabineros respectiva para que investigue la existencia de subarrendatarios en el inmueble y para que, en caso de haberlos, ponga en conocimiento de ellos el hecho de haberse deducido el juicio y los datos necesarios para que puedan imponerse del proceso.
Carabineros deberá presentar informes al juzgado en el término de quince días, contados desde la recepción del oficio y en él individualizará a los moradores del inmueble materia del pleito.
Este trámite no suspenderá la notificación de la demanda al arrendatario, ni la sustanciación del pleito y tampoco el transcurso de los plazos que esta ley establece.
Las omisiones o errores en que pueda incurrir el informe de Carabineros, no invalidará la diligencia ni impedirán el ejercicio del derecho que el inciso siguiente confiere a los subarrendatarios.
Los subarrendatarios serán admitidos a probar el tiempo de ocupación de la propiedad por el arrendatario, siempre que la alegación correspondiente fuere deducida dentro del plazo de diez días a contar de la gregación del informe a que se refiere el inciso segundo o del vencimiento del término contemplado en dicho inciso en caso de que el informe de Carabineros no hubiere sido acompañado dentro de él. La gestión correspondiente se tramitará como incidente y se resolverá en la sentencia definitiva.
Carabineros deberá certificar, a petición de cualquier interesado, la fecha de recepción del oficio contemplado en el inciso primero del presente artículo.
En caso de lanzamiento, éste se hará efectivo respecto de todas las personas que estuvieren ocupando el inmueble.
Artículo 27.- En los juicios de terminación inmediata de arrendamiento se aplicará el artículo anterior, excepto lo dispuesto en el inciso 5º.
Si el juicio fuese de reconvenciones de pago, los subarrendatarios podrán dar cumplimiento a las obligaciones del arrendatario, siempre que lo hagan antes de la sentencia definitiva de primera instancia. En ningún caso podrá dictarse la sentencia antes del vencimiento del plazo establecido en el inciso segundo del artículo anterior.
Los subarrendatarios que hubieren pagado en la forma prevista en el inciso precedente tendrán derecho a ser reembolsados por el arrendatario de todas las sumas que hubieren tenido que solucionar por él o a imputarlas a las más inmediatas rentas de subarriendo que les corresponda pagar.
Artículo 28.- El subarrendador que no habitare la propiedad arrendada, por sí o por personas que vivan a sus expensas, y se encuentre en mora con su arrendador declarada por sentencia judicial ejecutoriada, a consecuencia de lo cual se hubiere producido el lanzamiento de los subarrendatarios del inmueble, será sancionado con la pena de reclusión menor en su grado mínimo a medio si hubiere percibido de los subarrendatarios, con anterioridad a la dictación de la sentencia definitiva de primera instancia, rentas suficientes para enervar la acción
TITULO II
Del arrendamiento de locales y otros predios urbanos.
Artículo 29.- El arrendamiento y el subarrendamiento de predios urbanos destinados en todo o parte a oficinas, locales comerciales o industriales u otros usos no habitacionales, quedan sometidos respectivamente a las normas del arrendamiento y del subarrendamiento de habitaciones en cuanto le sean aplicables y no se contrapongan con las disposiciones de este título. Con todo, el subarrendamiento
deberá ser autorizado por el arrendador.
A las mismas normas se sujetará el arrendamiento de las casas habitaciones que formen parte de los predios a que se refiere este título o se arrienden conjuntamente con ellos.
Artículo 30.- Respecto de los locales comerciales o industriales el plazo a que se refiere el inciso final del artículo 14 de la presente ley, será de cinco años y la notificación de que se trata el inciso primero del mismo artículo deberá ser practicada con seis meses de anticipación.
Artículo 31.- La prohibición de ceder el arriendo, establecida en el artículo 1S46 del Código Civil, no regirá para los locales comerciales o industriales si la cesión accede a la transferencia del respectivo establecimiento comercial o industrial y el adquirente continúa en la misma actividad.
Las relaciones entre el arrendador y el cesionario del arrendamiento permanecerán regidas por las mismas normas contractuales o legales del contrato cedido.
El arrendatario deberá notificar de la cesión al arrendador por carta entregada por un notario público o receptor judicial en el domicilio del arrendador o de quien lo represente.
El arrendador podrá oponerse a la cesión alegando que el concesionario carece de las adecuadas condiciones económicas o morales.
La oposición deberá formularse dentro del 5º día de practicada la antedicha notificación, ante el Juzgado Civil de Mayor Cuantía del domicilio del cedente o cesionario o ante el de turno si hubiere más de uno, y el Juez deberá citar de inmediato a comparendo al arrendador, al cedente y al cesionario, para los efectos de designar un arbitro que resuelva el asunto. Este arbitro tendrá el carácter de arbitrado y en contra de su fallo no procederá otro recurso que el de queja.
Si el arrendador no hiciere notificar la citación dentro del plazo de cinco días de proveída la solicitud, se tendrá por desistida la oposición, salvo que el juez ampliare este plazo por motivos justificados.
La oposición fundada en la forma prevenida en el inciso 4º, o que se hubiere interpuesto y notificado en los plazos señalados en los incisos que preceden, suspenderá los efectos de la cesión.
Artículo 32.- El propietario tendrá derecho a percibir del cedente una suma equivalente al 20% del monto de derecho de rave estipulado con ocasión de la transferencia del establecimiento comercial o industrial.
Para acreditar el derecho de llave y su valor, el propietario estará facultado para solicitar la exhibición de los libros de comercio de las partes que hayan intervenido en el acto o contrato que sirva de título a la transferencia del establecimiento.
El cedente y el cesionario responderán solidariamente de la suma adeudada al propietario.
Artículo 33.- El no pago de la prestación a que se refiere el artículo anterior o la destinación del local a una actividad distinta de la que ejercía el cedente, darán lugar a la terminación inmediata del arrendamiento.
Artículo 34.- El arrendador que pidiera y obtuviera la restitución del local comercial o industrial, para sí o para las personas señaladas en el artículo 15, letra f), deberá pagar al arrendatario una indemnización por concepto de derecho de llave, siempre que aquellos aprovechen realmente del prestigio comercial del local, creado por el arrendatario.
La indemnización equivaldrá al 80% de lo que habitualmente se pague entre comerciantes del mismo sector respecto de negocios semejantes.
Artículo 35.- En los casos de transferencia o adjudicación de un establecimiento comercial o industrial a uno o más de los socios o comuneros con motivo de la liquidación de una sociedad o comunidad, tendrá lugar lo previsto en el artículo 31.
Si en estos casos se conviniere el pago de un derecho de llave, se aplicará, además, lo dispuesto en los artículos 32 y 33.
Artículo 36.- El arrendatario y el arrendador gozarán del derecho legal de retención en los términos que establecen los artículos 1937 y 1948 del Código Civil como garantía del pago de los derechos que otorgan los artículos 32 y 34 de la presente ley.
Artículo 37.- El arrendador o el subarrendador podrán cobrar al arrendatario o al subarrendatario derecho de llave, cuando el contrato signifique para éstos el aprovechamiento real del prestigio comercial del local, creado por el arrendador o el subarrendador.
TITULO III
Disposiciones generales.
Artículo 38.- Si se denunciara a la Dirección de Industria y Comercio la existencia de una casa habitación desocupada y en condiciones de ser habitada, dicho organismo investigará el hecho y los motivos de la desocupación.
Si la Dirección estimare que los motivos de la desocupación son infundados, requerirá al propietario para que dé en arrendamiento la propiedad en el plazo que fije.
En contra de dicha resolución podrá reclamarse dentro de cinco días ante la justicia ordinaria.
La forma de notificar la Resolución que dictó la Dirección y el Tribunal competente para conocer el reclamo serán los que señale el artículo 7 de esta ley. La reclamación setenciará conforme a las reglas establecidas en los artículos 607 a 610 del Código de Procedimiento Civil.
La sentencia que falle el reclamo será inapelable.
Desechada la reclamación y si el propietario no diere cumplimiento dentro de 10 días a lo resuelto, la Dirección procederá a dar en arrendamiento la propiedad por cuenta de aquél a la persona que
estime conveniente, con arreglo a las disposiciones de la presente ley.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los inmuebles que estén destinados por el propietario a su ocupación personal o de su familia, aunque sea en forma temporal, si están situados en una localidad distinta de su residencia habitual.
Artículo 39.- Si arbitrariamente el arrendador o el subarrendador perturbare al arrendatario o al subarrendatario en el goce de la casa arrendada, o lo privare de los servicios de luz, gas, agua, desagüe u otros semejantes, la Dirección de Industria y Comercio podrá intervenir para los efectos de poner término a la perturbación o privación cargando al arrendador o subarrendador todos los gastos que ello irrogare.
Artículo 40.- Si el arrendador o el subarrendador desalojare de hecho al arrendatario o al subarrendatario, la Dirección de Industria y Comercio, podrá reponerlos en la tenencia del inmueble.
Artículo 41.- El que se negare a dar un arrendamiento o subarrendamiento una habitación por haber menores entre sus eventuales ocupantes será sancionado con una multa de 1 a 20 sueldos vitales.
Artículo 42.- Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios y subarrendatarios.
En el caso de pactarse rentas o precios superiores a los establecidos como máximos an la presente ley, no hace obligación civil ni natural para el arrendatario o subarrendatario de pagar tales rentas o precios en la parte en que dichas rentas o precios excedan a los máximos legales.
Los arrendadores o subarrendadores, deberán restituir con intereses corrientes los excesos de rentas o precios percibidos indebidamente.
Las disposciones del presente artículo se aplicarán a cualquiera cantidad cobrada a los arrendatarios o subarrendatarios que directa o indirectamente signifique aumentar la renta o precio por sobre los límites legales, u obedezca el mero hechode entregar en arrendamiento o subarrendamiento una propiedad o de renovar o prorrogar estos contratos.
Las acciones que tengan por objeto reclamar la devolución de las cantidades indebidamente pagadas prescribirán en dos años, contados desde la fecha del respectivo pago.
Artículo 43.- El otorgamiento de cualquier documento destinado a burlar los derechos del arrendamiento o subarrendatario establecidos en esta ley, hará incurrir al arrendador o subarrendador en la sanción señalada en el artículo 50.
Artículo 44.- Agrégase al artículo 1.977 del Código Civil, la siguiente frase: "El arrendatario podrá enervar la acción mediante pago suficiente hecho antes de la vistación de la sentencia definitiva de primera instancia".
Artículo 45.- Aunque el deudor pague antes de la primera reconvención serán de su cargo las costas causadas en el juicio.
Artículo 46.- En el contrato de arrendamiento de los inmuebles regidos por esta ley, no se podrá apartar la cláusula de terminación ipso facto.
Artículo 47.- Cuando el arrendador o subarrendador se negare a otorgar autorización al arrendatario o subarrendatario para cambiar de domicilio, éstos podrán solicitarla a la Dirección de Industria y Comercio, la que resolverá previa audiencia del arrendador o subarrendador.
Artículo 48.- Las disposiciones de esta ley no se aplicarán:
1.- Las viviendas que se arrienden por temporadas para fines de recreo o de turismo.
2.- A las habitaciones dadas en arriendo conjuntamente con una extensión de tierra contigua que exceda de media hectárea, destinada a cualquiera clase de explotación agrícola ganadera o mixta.
3.- A los hoteles y residenciales que paguen patentes de tales en cuanto a las relaciones entre el hospedero y sus huéspedes.
Artículo 49.- Las construcciones some-
tidas a las disposiciones de la ley 9.135 y aquellas a que se refiere el artículo 17 del D.F.L. 2, de 1959, cuyo texto fue fijado por el decreto supremo Nº 1.101 del Ministerio de Obras Públicas, de 1960, no estarán sujetas a las normas que se contemplan en la presente ley.
Con todo, la renta convenida no podrá ser alzada más de una vez al año, y el aumento no podrá exceder del porcentaje en que hubiere variado el índice de precios al consumidor o el de sueldos y salarios, a elección del arrendador, en el período que hubiere estado vigente la renta que se trata de reajustar.
Artículo 50.- Cualquiera falsedad que se cometiere en los contratos o recibos de arrendamiento en perjuicio del arrendatario o subarrendatario hará incurrir al arrendador o subarrendador en las penas contempladas en el artículo 197, inciso primero, del Código Penal.
En estos casos tendrá también lugar lo dispuesto en el artículo 198 del mismo código.
Artículo 51.- Los que percibieren rentas o precios superiores a los establecidos en esta ley serán sancionados con una alta multa de uno a veinte sueldos vitales, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 42.
La aplicación de las multas se sujetará a lo dispuesto en el artículo 55.
Artículo 52.- Los que ejecutaran algún acto grave de perturbación o privación de aquellos a que se refiere el artículo 39;
ejecutaren el hecho previsto en el artículo 40, serán castigados con la pena de prisión en su grado máximo y multa de
a 6 sueldos vitales.
Artículo 53.- En los procesos criminales que se instruyan en conformidad con las disposiciones de esta ley, podrá hacerse parte la Dirección de Industria y Comercio sin necesidad de formular querella, y se le considerará como querellante para todos los efectos legales.
Artículo 54.- Los corredores de propiedades que infringieren disposición cualquiera de la presente ley serán sanciona-dos con una multa da uno a veinte sueldos vitales mensuales; y en caso de reincidencia, con la cancelación de la inscripción en el Registro de Corredores que lleva el Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción.
Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 49 y 46 de la ley N9 7.747, los corredores de propiedades que infrigieren las normas establecidas o contenidas en los decretos reglamentarios Nºs 1.205, de 1944, y 564, de 1956, del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, incurrirán en las mismas sanciones que establece el inciso anterior.
Las sanciones contempladas en el presente artículo serán aplicadas por el Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, en conformidad con las normas establecidas en el decreto supremo N9 564, de 1956, de dicho Ministerio.
Si el corredor sancionado no depositare en arcas fiscales la multa que se le hubiere impuesto, dentro del plazo de diez días, contado desde su notificación, quedará suspendido del ejercicio de sus funciones, y el Ministerio mencionado procederá a clausurarle indefinidamente su oficina o establecimiento, clausura que sólo podrá alzarse una vez acreditado el integro de la multa.
Artículo 55.- Toda infracción a la presente ley que no estuviere especialmente sancionada, hará incurrir al infractor en una multa de uno a veinte sueldos vitales, que aplicará administrativamente la Dirección de Industria y Comercio, la que, además, podrá tomar las medidas que sean necesarias para asegurar el cumplimiento de esta ley.
En caso de que el infractor no pagare la multa que se hubiere impuesto, dentro de diez días, contados desde su notificación, la Dirección podrá hacer efectiva dicha multa sobre las rentas de arrendamiento que el arrendatario hubiere depositado o que depositare en ella, en conformidad con el artículo 12 de la presente ley.
Artículo 56.- Cada vez que en esta ley se hace referencia al sueldo vital, se entenderá que es el correspondiente a la escala A) del departamento, de Santiago.
Artículo 57.- Todos los litigios que se promovieren en relación con materias regidas por la presente ley, serán resueltos por la Justicia Ordinaria y conforme con el procedimiento sumario, salvo que esta ley o el Código de Procedimiento Civil, señalaren otro. Con todo, cualquiera de las partes podrá someter a arbitraje, la procedencia y monto del derecho de llave, de que trata el Título II.
Artículo 58.- Las multas que establece esta ley, serán a beneficio de la Corporación de Servicios Habitacionales.
Artículo 59.- Los plazos de días contemplados en la presente ley serán de días hábiles.
Artículo 60.- Derógase la ley N9 11.622 y sus modificaciones; el artículo 59 de la ley 15.228; los artículos 20, 24 y 36 de la ley N9 16.392; la ley 16.273, prorrogada por las leyes 16.451 y 16.617, y toda disposición legal y reglamentaria contraria a la presente ley.
Mantiénese la vigencia del artículo 5º de la ley 15.419.
Artículos transitorios
Artículo 1°.- La presente ley se aplicará, también, a los contratos celebrados con anterioridad a su vigencia y, para los efectos de lo dispuesto en el inciso final del 14, y en el artículo 30 se tomará en cuenta el tiempo anterior de ocupación del inmueble por el arrendatario o subarrendatario.
Artículo 2°.- En los juicios pendientes de desahucio o restitución, se podrán hacer valer las excepciones y derechos establecidos en la presente ley, siempre que no estuviere vencido el plazo que establece el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 3°.- Desde la fecha de vigencia de la presente ley y hasta el 31 de diciembre de 1967, la renta anual máxima de las propiedades regidas por ella no podrá exceder del 8% del avalúo fiscal vigente ese año para el pago del impuesto territorial.
Durante el año 1969 dicha renta no podrá exceder del 9% del avalúo fiscal vigente ese año para ese pago.
Durante el año 1969 dicha renta no podrá exceder del 10% del avalúo fiscal vigente ese año para aquel pago.
Desde el 1º de enero de 1970, regirá lo dispuesto en el artículo 1° de esta ley.
Lo dispuesto en los incisos anteriores regirá sólo respecto de aquellas propiedades cuyas rentas hayan estado congeladas de acuerdo a la ley 16.273, prorrogadas por las leyes 16.451 y 16.617.
(Fdo.) : Pedro Stark Troncoso.- Fernando Buzeta González.- Alfonso Ansieta Núñez.- Ernesto Corvalán Sánchez.- Luis Pareto González.- Eduardo Sepúlveda Muñoz.- Ernesto Iglesias Cortés.- Fernando Sanhueza Herbage.- Eugenio Ballesteros Reyes.- Mariano Ruiz-Esquide Jara."
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