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“Considerando:
1. Mediante visitas a diversas poblaciones y en virtud de entrevistas sostenidas con dirigentes vecinales, se han podido constatar las siguientes dificultades, que no sólo afectan a viviendas determinadas, sino a un barrio determinado:
a) Viviendas abandonadas por sus asignatarios que son ocupadas por terceros inescrupulosos para destinarlas a negocios o actividades ilícitas, tales como narcotráfico, reducción de especies, juego o prostitución.
Aprovechándose del desamparo de estas viviendas, personas inescrupulosas las desmantelan, sustrayendo sus artefactos de cocina, baño, marcos de ventanas, vidrios, y materiales de construcción, incluso arriesgando la estructura de las viviendas.
Estas situaciones generan zonas de despoblados que facilitan la comisión de delitos, el ocultamiento de delincuentes y causan sensación de desamparo e inseguridad en los vecinos.
b) Viviendas cuyos propietarios se encuentran morosos en el pago de su deuda, que perseveran en la mora, no obstante contar con recursos para ponerse al día en el pago. Otros que no pagan, pese a reiterados requerimientos judiciales y extrajudiciales, incluso las ceden a familiares o arrendatarios.
SITUACIÓN LEGAL ACTUAL:
El artículo 25 del D.S. 62, (V. y U.), de 1984, establece que dentro del plazo de 15 días corridos siguientes a la fecha en que el Serviu comunique que la vivienda asignada está disponible, el beneficiario deberá proceder a ocuparla efectivamente. En casos calificados el Serviu podrá autorizar la prórroga del plazo antes señalado, siendo de cuenta y cargo del beneficiario el cuidado de la vivienda durante ese período.
Si al detectarse infracción a esta norma, al asignatario aun no hubiere obtenido su título de dominio, el Serviu puede dejar sin efecto de inmediato la asignación.
Para estos efectos el asignatario debe suscribir la correspondiente acta de entrega en la cual se deja constancia del apercibimiento correspondiente.
La contravención a dicha obligación una vez otorgado el título de dominio de la vivienda, según lo dispuesto en el inciso tercero del artículo citado, da derecho al Serviu para pedir, en conformidad a las normas generales, la resolución del contrato y la inmediata restitución de la vivienda, quedando en su beneficio todas las cantidades pagadas en relación con la respectiva operación, a título de indemnización de perjuicios.
En lo que respecta a los deudores morosos a quienes se les asignó una vivienda, pero que no se les ha otorgado su título de dominio, sólo es posible obtener la restitución de la vivienda y/o el cobro de lo adeudado mediante un juicio ordinario.
La situación es distinta si se ha otorgado el título de dominio, en consideración a que el título de la deuda tiene mérito ejecutivo y permite perseguir forzado, de conformidad a las disposiciones de la ley Nº 17.635.
FINALIDAD QUE SE PERSIGUE:
Tanto el abandono de las viviendas como la morosidad consolidada, son situaciones que no sólo afectan a sus propietarios, sino que sus consecuencias se extienden también a la comunidad. El Estado cumple una importante función al destinar viviendas y recursos para mejorar la calidad de vida de las personas en condiciones de extrema marginalidad habitacional, dándoles una solución habitacional definitiva e insertarlos en un barrio. Este es el fin para el cual se construyen estas viviendas, un importante esfuerzo que queda desmerecido por el uso ilegítimo que puedan darle a las viviendas abandonadas terceras personas.
El uso ilegítimo de algunas viviendas genera un circulo vicioso. El empeoramiento de la calidad de vida hace que cada vez un número mayor de personas migren a otros lugares en condiciones de vida más precarias, pero lejos del delito. El elevado financiamiento estatal aproximado a 160 UF, frente a un financiamiento de sus propietarios cercano a 20 UF más una deuda de 100 UF aproximadamente, permite que las familias evalúen la posibilidad de perder esas 20 UF y abandonar la vivienda o cederla a terceros a un bajo precio y sin otorgamiento de un título. Por cierto, una vez que ha sido abandonada, ocupada por terceros o desmantelada la vivienda, el deudor moroso no tendrá interés alguno de ponerse al día en el pago de sus dividendos.
En mérito de lo expuesto, es necesaria una acción concreta del Estado, encaminada a recuperar las viviendas abandonadas, y mejorar la calidad de vida de las personas, integrándolas a un barrio y a la sociedad. La medida, además de efectos materiales directos, tiene un importante efecto en términos de aprovechar mejor los recursos, combatir la delincuencia y contribuir a la paz ciudadana y al desarrollo del país.
Asimismo, se pretende recuperar eficazmente los inmuebles de los deudores que incurren en mora respecto del pago de sus dividendos y que perseveran en esa situación. El elevado nivel de morosidad ocasiona grave perjuicio al Fisco, dando un pésimo ejemplo a sus vecinos. La recuperación de las viviendas entregadas a deudores morosos es particularmente relevante cuando éstos las han abandonado, desmantelado o permitido su ocupación por terceros inescrupulosos para fines como narcotráfico u otros delitos de semejante gravedad e impacto social.
Con el propósito de restituir expedita, oportuna y eficientemente a dichas viviendas el fin social para el cual fueron construidas y evitar su ocupación prolongada por inescrupulosos destinándolas a actividades ilícitas o que las desmantelen, es necesario introducir ciertas modificaciones a la normativa vigente. Para efectos hay que sistematizar las distintos tipos de problemas que se presentan y las posibles soluciones, en atención a la situación en que se encuentran las viviendas.
SITUACIÓN DE LAS VIVIENDAS:
a) Viviendas asignadas y no transferidas:
a.1) Si existe infracción a la obligación de ocupar la vivienda y ésta se encuentra desocupada o tomada por terceros, se sanciona administrativamente sin forma de juicio, siendo suficiente para ello que el Serviu dicte una Resolución fundada que establezca la efectividad de los hechos que constituyen la infracción y deje sin efecto la respectiva asignación.
En esta situación, para obtener la restitución del inmueble, en el evento que se éste se encuentre ocupado ilegalmente, el Serviu cuenta con una herramienta legal que le permite actuar administrativamente sin tener que recurrir a Tribunales. En efecto conforme a la legislación vigente corresponde a los Gobernadores respectivos exigir administrativamente la restitución de cualquier bien de propiedad fiscal o pertenecientes a entidades del Estado con patrimonio distinto al del fisco, o nacional de uso público, que esté indebidamente ocupado.
a.2) Si el asignatario de la vivienda tiene su deuda en mora pero ocupa la vivienda, sólo cabe intentar la recuperación de la vivienda y/o de las cantidades adeudadas mediante una demanda de resolución de contrato o de cumplimiento de obligación de dar en juicio ordinario, cuya tramitación puede prolongarse por largo tiempo y a un alto costo, especialmente si hay oposición por parte del demandado, por lo que se sugiere más adelante someter estas causas al procedimiento sumario.
b) Viviendas con título de dominio o transferidas:
b.1) Tratándose de viviendas transferidas a sus asignatarios, en caso de infracción a la obligación de ocupar efectivamente la vivienda, debe procederse conforme a las normas generales demandando en juicio ordinario la resolución del contrato de compraventa y la consiguiente restitución de la vivienda.
La solución en este caso pasa por demandar la resolución del contrato conforme a las reglas generales, es decir, mediante un juicio de lato conocimiento. Como ya se dijo, la tramitación del juicio puede prolongarse por largo tiempo y a un alto costo, especialmente si hay oposición por parte del demandado. En mérito de lo expuesto, resulta del todo necesario establecer mecanismos que permitan atender estas situaciones con mayor celeridad y en este sentido se propone incorporar una disposición al D.L. 1305 de 1976, ordenando que en aquellas causas en que Serviu demande la resolución del contrato de promesa de compraventa o de compraventa celebrados con asignatarios de viviendas, según sea el caso, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, se tramite eficientemente recurriendo a un procedimiento sumario simplificado en materia de notificaciones y que no admita sustitución por el procedimiento ordinario, a fin de evitar reiterados incidentes que puedan terminar en una resolución que ordene la prosecución del juicio mediante el procedimiento ordinario.
b.2) Si la vivienda fue transferida y su propietario se encuentra moroso en el pago de sus dividendos, procede la cobranza judicial. Considerando que normalmente, el abandono de las viviendas va asociado al incumplimiento en que incurren los asignatarios en el pago de sus dividendos alcanzando en muchos casos una morosidad que llega a superar el valor del inmueble, es posible utilizar el mecanismo de la cobranza judicial, siendo posible que el Servicio se adjudique la propiedad en aquellos casos que no se presenten postores o sus ofertas no fueren admisibles.
Este procedimiento es aplicable también en aquellos casos de deudores morosos, aunque se encuentren ocupando la vivienda personalmente o por terceros como arrendatarios u otros, especialmente, cuando no se ha pagado la deuda no obstante haberse practicado varias reconvenciones y ofrecerse diversos incentivos y subvenciones para quienes se pongan al día en el pago.
El Servicio, y de conformidad a la legislación vigente, en su calidad de acreedor hipotecario no puede optar por pagarse de su acreencia adjudicándose la vivienda, sin previa subasta pública en la que no se presenten postores el día del remate o éste quede sin efecto, lo que hace más largo, más engorroso y poco atractivo recurrir a esta vía para rescatar aquellas viviendas abandonadas.
De lo anteriormente expuesto se infiere que el procedimiento sirve para subsanar la situación que interesa, sin embargo, no es posible resolver con él todos los casos, en primer lugar porque el propietario de la vivienda abandonada debe ser deudor moroso del Serviu, y en segundo lugar porque no siempre puede el Servicio recuperar para si los inmuebles, especialmente si concurre el deudor, por sí o por un tercero, y se pone al día en su deuda, o bien, si un tercero se adjudica el inmueble en el remate. Dicho procedimiento resulta poco efectivo cuando se plantea la necesidad de destinar los inmuebles abandonados para resolver las carencias de equipamiento de la comunidad en que se encuentran insertos o de resolver problemas habitacionales concretos .
Con el fin de alcanzar el objetivo que se tiene en vista y superar en parte las dificultades antes expuestas es preciso incorporar al procedimiento especial de cobranza contenido en la ley Nº 17.635, la facultad que permita a los Servicios de Vivienda y Urbanización optar, antes de proceder al remate, por pagarse de la deuda incluidos los reajustes, intereses moratorios y las costas procesales y personales, mediante la adjudicación de la vivienda con cargo a su crédito. La adjudicación sin previo remate, procedería excepcionalmente en este caso, en consideración a la función que cumple la recuperación de las viviendas de los deudores morosos para destinarlas a familias y personas marginadas que ven en la vivienda propia una posibilidad de integrarse a un barrio y a la vida en comunidad con los derechos y obligaciones que ello importa.
EN RESUMEN SE PROPONEN LAS SIGUIENTES
MODIFICACIONES LEGALES:
1. Para hacer posible la recuperación de viviendas mediante la declaración judicial de la resolución de contratos de promesa de compraventa o de compraventa propiamente tal se propone someter su tramitación a las normas del procedimiento sumario con algunas modificaciones especiales.
2. Como herramienta alternativa para la recuperación de viviendas, en aquellos casos cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de sus dividendos, se propone facultar derechamente a los Serviu Regionales y Metropolitano para adjudicarse los inmuebles objeto de remate, modificando la Ley Nº 17.635.
3. Una forma expedita, relativamente eficiente y oportuna para obtener la recuperación de viviendas abandonadas por sus asignatarios y restituirles el fin social y destino para el cual fueron construidas, y evitar que éstas sean ocupadas por inescrupulosos que las destinen a actividades ilícitas, o bien, que las desmantelen sustrayendo sus artefactos de cocina, baño, marcos de ventanas, vidrios, y materiales de construcción, arriesgando la estructura de las viviendas, es mediante un proceso expropiatorio, único mecanismo que entrega la Constitución Política del Estado para privar a una persona de su propiedad o afectarle ese derecho en su esencia.
Efectivamente, tratándose de viviendas cuyos propietarios no sean deudores de Serviu ni se encuentren obligados a ocuparlas personalmente, no pueden ser recuperadas por parte del Serviu empleando mecanismos como adjudicación en remate o dejando sin efecto la asignación o solicitando la declaración judicial de la resolución del contrato de promesa de compraventa o de compraventa de la vivienda, toda vez que no existe un vínculo contractual ni una infracción reglamentaria en materia de vivienda que habilite a los Servicios de Vivienda y Urbanización para ello. Tampoco es posible dictar una ley, sin previa reforma constitucional, que autorice al Estado a privar a una persona de su propiedad en beneficio de la comunidad. Excepcionalmente, puede recurrirse a una ley expropiatoria, que autorice recurrir a este mecanismo para lograr el objeto planteado.
En este evento, y de conformidad a lo dispuesto por el Nº 24 del artículo 19 de la Constitución Política del Estado, debe existir una Ley general o particular y que, por causa de utilidad pública o de interés nacional, debidamente calificada por el legislador, permita que alguien pueda ser privado de su propiedad o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio.
En mérito de lo expuesto, sólo en virtud de una ley expropiatoria se podría autorizar a los Servicios de Vivienda y Urbanización recurrir a este mecanismo en razón de la utilidad pública que presta la recuperación de viviendas abandonadas como medida efectiva para disminuir la delincuencia, tráfico de drogas, y recuperación de espacios para las personas, en especial consideración a que el interés nacional exige recurrir a este camino para salvaguardar otras garantías constitucionales como el derecho a la vida, a la salud, y a la libertad y seguridad personal, que muchas veces se ve mermada por verdaderas bandas delictuales que se apropian de las viviendas abandonadas, de las poblaciones y calles.
Del mismo modo, la función social de la propiedad exige también que a las viviendas de que se trata se les de un uso legítimo, mejorando la calidad de vida de las personas en condiciones de marginalidad habitacional, dándoles una solución habitacional definitiva, y que no pueda desmerecerse por el uso ilegítimo que dan a las viviendas abandonadas terceras personas.
Por los fundamentos expuestos, venimos en presentar el siguiente
PROYECTO DE LEY
“Artículo Primero.- Agréguense los siguientes incisos, nuevos, al artículo 29 del decreto ley Nº 1305, de 1976:
“Los Juicios en que los Servicios Regionales y Metropolitano de Vivienda y Urbanización demanden la resolución de contratos de promesa de compraventa o de compraventa de viviendas transferidas por éstos a sus beneficiarios se tramitaran breve y sumariamente en conformidad a lo establecido en los artículos 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las siguientes modificaciones:
La primera notificación al demandado podrá hacerse personalmente o en la forma dispuesta en el artículo 44, inciso segundo, del Código de Procedimiento Civil por un ministro de fe. En este caso no será necesario cumplir con los requisitos señalados en el inciso 1º de dicho artículo, ni será necesaria orden judicial que disponga esta forma de notificación. La notificación se hará en el lugar o morada que el demandado haya designado en el contrato o en el inmueble cuya restitución se solicita en virtud de la resolución del contrato, a elección del demandante.
Deducida la demanda el tribunal citará a la audiencia del décimo quinto día hábil después de la última notificación, término que se ampliará según las disposiciones de los artículos 258, 259 y 260 del Código de Procedimiento Civil.
Iniciado este procedimiento no podrá decretarse la continuación del juicio de conformidad a las disposiciones del juicio ordinario.
No serán aplicables en este procedimiento lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 683 ni el artículo 689 del Código de Procedimiento Civil.”.
Artículo Segundo.- Reemplácese el Artículo 16° de la Ley Nº 17.635 de 1972 que establece normas sobre Cobro ejecutivo de saldos de precio que se adeuden a los Serviu por el siguiente:
“Artículo 16°.- El ejecutante podrá optar entre proceder al remate o adjudicarse el inmueble embargado al deudor moroso.
La solicitud de remate, que se presentará en el cuaderno principal, se acompañará de una nómina de los deudores que hasta entonces se encuentren morosos y contra quienes proceda el apremio.
La nómina contendrá el número de rol de la propiedad embargada a cada deudor, la dirección del inmueble, la fecha del requerimiento de pago, el avalúo de la propiedad y el nombre del deudor correspondiente.
En la solicitud de remate se pedirá que se tenga como tasación de los inmuebles el avalúo de los mismos que se señala en la nómina, que se decrete el remate de los inmuebles individualizados en la nómina, fijándose al efecto día y hora, que se aprueben las bases de remate que se propongan, y que se disponga la publicación del aviso correspondiente.
El Servicio ejecutante podrá pedir la formación de cuadernos separados para la realización de determinados bienes embargados.
Sí el Servicio ejecutante optare por adjudicarse la propiedad embargada por su avalúo, éste será el avalúo fiscal, y el o los inmuebles respectivos serán excluidos de la nómina a que se refiere el inciso segundo de este artículo, y se agregarán en una nueva nómina que acompañará el Servicio ejecutante junto a una solicitud en este sentido, en la que pedirá además la formación de un cuaderno separado. Esta nómina contendrá, además de las menciones a que se refiere el inciso tercero de este artículo la indicación del Conservador, foja, número y año en que se encuentra inscrito en el Registro de Propiedad el inmueble a nombre del deudor moroso. La adjudicación la decretará el Tribunal mediante resolución que ordene inscribir el inmueble a nombre del Servicio ejecutante. Dicha resolución dispondrá otorgar copias autorizadas del cuaderno respectivo a fin de que el Conservador que corresponda practique las inscripciones, subinscripciones, alzamientos y cancelaciones que haya lugar, copias que se otorgarán una vez que se encuentre ejecutoriada. Una vez ejecutoriada la resolución que dispone la adjudicación no podrá dejarse sin efecto por pago efectivo de la deuda.
Si las acreencias del Servicio ejecutante, incluidos los reajustes, intereses y costas fueren inferiores al valor de adjudicación, el Servicio respectivo deberá consignar dicha diferencia en la cuenta corriente del Tribunal. Si el valor de adjudicación fuere inferior a las acreencias, incluidos los intereses reajustes y costas, el Servicio ejecutante podrá continuar la ejecución respecto de otros bienes del deudor.
Si con anterioridad a la fecha de la adjudicación del inmueble, de conformidad a las disposiciones señaladas precedentemente, existieren embargos o medidas precautorias decretados en beneficio de otros acreedores, deberá excluirse la propiedad de la nómina de adjudicación, y proceder al remate del inmueble de conformidad al inciso segundo del presente artículo, siendo íntegramente aplicables las disposiciones del artículo 22 de la presente ley.”.
Artículo Tercero: Reemplácese el inciso primero del artículo 51 de la ley Nº 16.391 que crea el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por el siguiente:
“Artículo 51.- Para los efectos de los prescrito en el artículo precedente, decláranse de utilidad pública los inmuebles que sean indispensables para el cumplimiento de los programas de construcción, alteración, recuperación o reparación de viviendas, equipamiento comunitario, obras de infraestructura y remodelaciones, que apruebe el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, incluyéndose en estas últimas los inmuebles destinados a zonas de áreas verdes y parques industriales contempladas en los Planes Reguladores y las viviendas transferidas por los Serviu o sus antecesores legales y abandonadas por sus actuales propietarios. Tales programas deberán ser aprobados por decretos supremos, que deberán ser publicados en el Diario Oficial y en un periódico de cada una de las provincias en que dichos programas se pondrán en ejecución.”.”.
"