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- rdf:value = " 19.-MODIFICACION DE LA LEY Nº 11.622, SOBRE ARRENDAMIENTO DE HABITACIONES Y LOCALES COMERCIALESEl señor IBAÑEZ (Presidente).-
Corresponde ocuparse, en seguida, del proyecto que modifica la ley Nº 11.622, sobre arrendamiento de habitaciones y locales comerciales.
Diputado informante es el señor Sanhueza, don Fernando.
-El proyecto, impreso en el boletín Nº 367-70-2, es el siguiente:
"Artículo 1º.- Introdúcense las siguientes modificaciones a la ley Nº 11.622, de 25 de septiembre de 1954:
a) Agrégase al artículo 1º, como inciso final, el siguiente:
"Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago del impuesto territorial, las rentas de arrendamiento podrán reajustarse en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos de los inmuebles respectivos.".
b) Agréganse los siguientes incisos nuevos al artículo 4º:
"El arrendatario que subarrendare toda la casa no podrá cobrar al subarrendatario una renta superior a la establecida en los artículos 1º y 2º de esta ley.
El arrendatario de habitación podrá subarrendar la casa salvo que el arrendador se lo prohibiere expresamente.".
c) Sustituyese el artículo 12, por el siguiente:
"En los arriendos y subarriendos de los inmuebles a que esta ley se refiere, el desahucio deberá darse por los arrendadores y subarrendadores, con una anticipación mínima de un año, cuando se tratare de habitaciones y de dos años, en los demás casos.
Los plazos de uno y dos años a que se refiere el inciso anterior se aumentarán en dos meses por cada año completo que el arrendatario o subarrendatario haya ocupado el inmueble arrendado.
El Juez de la causa podrá reducir estos plazos cuando el inmueble amenace ruina.
Si el arrendador necesita el inmueble para iniciar nuevas edificaciones que reemplacen sustancialmente el edificio existente, el plazo de desahucio no será en ningún caso inferior a seis meses ni superior a un año, siempre que se allane a pagar el arrendatario o subarrendatario, en su caso, una indemnización equivalente a un mes de la renta máxima que se pueda cobrar por cada año completo que éste haya permanecido en el inmueble arrendado, con un mínimo de un año y un máximo de tres años.
En los juicios sobre restitución de la cosa arrendada por expiración del plazo del arriendo o por extinción del derecho del arrendador, no se procederá a la restitución del inmueble arrendado antes de que transcurra el plazo de uno o dos años establecido en el inciso primero más los aumentos por el tiempo de ocupación que sean procedentes según lo dicho en los incisos anteriores. Este plazo se contará desde la fecha de la notificación de la respectiva demanda. El ocupante tendrá la obligación de pagar la renta máxima a que se refiere el artículo 1º y el precio de los servicios respectivos, hasta el día de la restitución material de la propiedad. No tendrá aplicación lo dispuesto en el inciso anterior en los contratos de plazo fijo superior a tres años, siempre que el arrendador o subarrendador haya notificado al arrendatario o subarrendatario, con seis meses de anticipación a la fecha de expiración del contrato, su voluntad de ponerle término, notificación que deberá ordenar el juez a quien corresponda conocer del juicio de restitución.
Admitida a tramitación una demanda de desahucio o restitución contra el arrendatario, el Tribunal oficiará a la Dirección de Industria y Comercio para que investigue la existencia de subarrendatarios en el inmueble y para que, en caso de haberlos, ponga en conocimiento de ellos el hecho de haberse deducido el juicio y los datos necesarios para que pueda imponerse del proceso.
La Dirección referida deberá presentar informe al Juzgado en el término de 15 días, contado desde la recepción del oficio y en él individualizará a los moradores del inmueble materia del pleito. Este trámite no suspenderá la notificación de la demanda al arrendatario ni la sustanciación del pleito. Tampoco afectará el transcurso de los plazos que esta ley establece. Los subarrendatarios serán admitidos a rendir prueba acerca del tiempo que ocupan la propiedad, para los efectos de gozar de los plazos establecidos en este artículo, siempre que su acción fuere deducida dentro del plazo de diez días a contar de la fecha de recepción del informe a que se refiere el inciso octavo, o del vencimiento del término contemplado en dicho inciso, en caso de que el informe de la Dirección no hubiere sido acompañado dentro de él. La gestión correspondiente se tramitará como incidente y se desolverá en la sentencia definitiva.
En los juicios de terminación inmediata del contrato de arrendamiento se aplicarán los incisos anteriores con excepción del noveno. Con todo, los subarrendatarios podrán hacerse parte en el juicio para hacer valer lo conveniente a sus derechos.
Si el juicio fuere de reconvención de pago, los subarrendatarios podrán dar cumplimiento a las obligaciones del arrendatario, siempre que lo hagan antes de la sentencia definitiva de primera instancia. En ningún caso podrá dictarse la sentencia antes del vencimiento del plazo de 15 días establecido en el inciso octavo.
Los subarrendatarios que hubieren pagado en la forma prevista en el inciso precedente tendrán derecho a ser reembolsados por el arrendatario de todas las sumas que hubieren tenido que solucionar por él o a imputarlas a las más inmediatas rentas de subarriendo que les corresponda pagar."
Artículo 2º.- Agréganse a la ley 11.622, citada, los siguientes artículos nuevos:
"Artículo...- La prohibición de ceder el arriendo establecida en el artículo 1946 del Código Civil, no regirá para los locales comerciales o industriales, si la cesión accede a la transferencia del respectivo establecimiento comercial o industrial y el adquirente continúa en la misma actividad.
Las relaciones entre el arrendador y el cesionario del arrendamiento se someterán a las mismas normas contractuales o legales del contrato cedido.
El arrendatario deberá notificar de la cesión al arrendador por carta entregada por un notario público o receptor judicial en el domicilio del arrendador o de quien lo represente.
El arrendador podrá oponerse a la cesión alegando que el cesionario carece de las adecuadas condiciones económicas o morales.
La oposición deberá formularse dentro del quinto día de practicada la antedicha notificación, ante el Juzgado Civil de Mayor Cuantía del domicilio del cedente o cesionario o ante el de Turno, si hubiere más de uno, y el Juez deberá citar de inmediato a comparendo al arrendador, al cedente y al cesionario, para los efectos de designar un arbitro que resuelva el asunto. Este arbitro tendrá el carácter de arbitrador y en contra de su fallo no procederá otro recurso que el de queja.
Si el arrendador no hiciere notificar la citación dentro del plazo de quince días de proveída su solicitud, se tendrá por desistida la oposición, salvo que el Juez ampliare este plazo por motivos justificados. La oposición fundada en la forma prevenida en el inciso cuarto, que se hubiere interpuesto y notificado en los plazos señalados en los incisos que preceden, suspenderá los efectos de la cesión."
"Artículo...- El propietario tendrá derecho a percibir del cedente una suma equivalente al 20% del monto del derecho de llaves estipulado con ocasión de la transferencia del establecimiento comercial o industrial.
Para acreditar ese monto, el propietario estará facultado para solicitar la exhibición de los libros de comercio de las partes que hayan intervenido en el acto o contrato que sirva de título a la transferencia del establecimiento.
El cedente y el cesionario responderán solidariamente de la suma adeudada al propietario."
"Artículo...- El no pago de la prestación a que se refiere el artículo anterior o la destinación del local a una actividad distinta de la que ejercía el cedente, darán lugar a la terminación inmediata del arrendamiento."
"Artículo...- El arrendador que pidiere y obtuviere la restitución del local comercial o industrial, para sí, o para las personas señaladas en el artículo 14, inciso tercero, deberá pagar el arrendatario una indemnización por concepto de derecho de llaves, siempre que aquéllos aprovechen realmente del prestigio comercial del local, creado por el arrendatario.
La indemnización equivaldrá al 80% de lo que habitualmente se pague entre comerciantes del mismo sector respecto de negocios similares."
"Artículo...- El arrendador o el subarrendador podrán cobrar al arrendatario o al subarrendatario derecho de llaves, cuando el contrato signifique para éstos el aprovechamiento real del prestigio comercial del local, creado por el arrendador o subarrendador. En consecuencia, este cobro no procederá cuando se trate del arriendo o subarriendo de un local nuevo que no ha sido antes ocupado por el arrendador o subarrendador. En caso de infracción a esta norma tendrá aplicación lo dispuesto en el inciso cuarto del artículo 9º."
"Artículo...- La prohibición de ceder el arriendo establecida en el artículo 1.964 del Código Civil, no regirá en los casos de transferencia o adjudicación de un establecimiento comercial o industrial a uno o más de los socios o comuneros con motivo de la liquidación de una sociedad o comunidad."
"Artículo...- Cualquiera de las partes podrá someter a arbitraje la procedencia y monto del derecho de llaves de que tratan los artículos anteriores."
"Artículo...- Autorízase al Presidente de la República para fijar el texto refundido y actualizado de la ley Nº 11.622."
El señor IBAÑEZ (Presidente).-
El acuerdo de la Cámara consiste en despacharlo en general, sin debate, y enviarlo a Comisión, para los efectos del segundo informe.
El señor MILLAS.-
Pero se pueden presentar indicaciones en las Comisiones.
El señor IBAÑEZ (Presidente).-
Exacto.
En votación general el proyecto.
Si la parece a la Sala, se aprobará.
Aprobado.
Pasará a Comisión en segundo informe.
"
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