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- rdf:value = " DESCUENTO POR PLANILLAS DE DEUDAS POR GASTOS COMUNES. CUARTO TRAMITE.El señor FIGUEROA (Secretario).-
Corresponde tratar el proyecto, en cuarto trámite constitucional, que autoriza a las instituciones de previsión para otorgar préstamos a sus imponentes, destinados al pago de deudas por concepto de gastos comunes.
-Las insistencias de la Cámara de Diputados figuran en los Anexos de la sesión 35ª, en 24 de agosto de 1965, documento Nº1 página 2705.
El señor FIGUEROA (Secretario).-
Este proyecto está en segunda discusión. La Cámara de Diputados no acepta el rechazo del articulo 2º, que dice:
"Artículo 2°.- Si las viviendas a que se refiere el artículo anterior pertenecieren a personas no afectas a Cajas de Previsión y éstas las tuvieren entregadas en arrendamiento, el pago de los gastos comunes deberá hacerse por el arrendatario, el que lo deducirá del precio el arrendamiento".
El señor REYES (Presidente).-
En discusión.
Ofrezco la palabra.
El señor CHADWICK,-
Durante la primera discusión de la insistencia de la Cámara, se vio la necesidad de estudiar con mayor detención los antecedentes, pues no se apreciaba con claridad el alcance del precepto contenido en el artículo 2º del proyecto que estamos examinando y respecto del cual esa rama del Congreso insistía.
En verdad, el precepto tiene por objeto autorizar a los arrendatarios de departamentos para deducir, de la renta de arrendamiento que deben pagar a los propietarios, las cantidades necesarias para poder enterar los gastos comunes de los edificios. Ese es todo el sentido de la disposición.
El Senado, en el segundo trámite, rechazó esa idea, por estimar inconveniente autorizar a los adquirentes de departamentos de las instituciones de previsión para darlos en arrendamiento. Pero en verad, en nada altera la libertad de aquéllos para arrendarlos a terceros, la supresión del precepto en que insiste la Cámara de Diputados. Sólo se pretende con ello resguardar el mejor orden en la administración de estos inmuebles. En efecto, si el propietario es moroso en el pago de los gastos comunes, resulta bastante difícil y complicado lograr el cumplimiento de esa obligación. En cambio, el precepto en debate crea un procedimiento expedito, pues autoriza a los arrendatarios para hacer la deducción; pagar directamente al administrador de los inmuebles lo correspondiente a gastos comunes y cancelar el saldo al propietario.
Por estas consideraciones y porque no se divisa bien el fundamento que tuvo el Senado para suprimir el precepto en discusión, los Senadores socialistas votaremos por la no insistencia.
El señor CONTRERAS (don Víctor)
Esta disposición fue ampliamente discutida en la Comisión de Trabajo y Previsión Social, donde se expresaron varias opiniones.
Es cierto lo afirmado por el Honorable señor Chadwick en el sentido de que los arrendatarios deben deducir el valor de los gastos comunes; pero no lo es menos que las personas que adquirieron un bien raíz a las cajas dé previsión lo hicieron con el propósito de habitarlo y no con el fin de hacer negocio. Son muchas las personas a quienes esos institutos entregaron habitaciones, faltando muchas veces a claras disposiciones legales que impiden, en algunos casos, adquirir viviendas por intermedio de ellas cuando el imponente posee otra.
El criterio que imperó en la Comisión fue evitar que las cajas de previsión entregasen habitaciones a personas que no viven en ellas y que, simplemente, las utilizan para hacer negocio. Por mi parte, mantendré el criterio sostenido por la mayoría de los miembros de la Comisión.
En lo relativo al artículo 3º, me abstuve de votar en el primer informe, por carecer de elementos de juicio necesarios.
Termino haciendo presente que, en mi opinión, si bien esta disposición resguarda los intereses de los arrendatarios, no lo es menos cierto que fomentará un abuso.
El señor FONCEA.-
Las observacionesque acabamos de escuchar al Honorable señor Contreras tienen fundamento hasta cierto punto. Algunas instituciones de previsión venden habitaciones a sus imponentes sin la prohibición de arrendarlas, como es el caso de la Caja Nacional de Empleados Públicos y Periodistas y de la Caja de Previsión de Empleados Particulares. Lógicamente, si, de acuerdo con el contrato de arrendamiento -lo que es totalmente legítimo-, es el arrendador quien debe pagar los gastos comunes, no hacerlo puede constituir un sistema para privar al arrendatario de agua caliente y demás servicios y, en consecuencia, para desprenderse de él. Es evidente que si las expensas comunes son de cargo del arrendador, debe facultarse al arrendatario para descontar de las rentas de arrendamiento lo que ha dejado de pagar el dueño. Ahora, si de acuerdo con el contrato es el arrendatario quien debe cancelar los gastos comunes, evidentemente no cabría deducirlos del valor del arriendo. Por eso, votaremos con el criterio de la_ Cámara de Diputados.
El señor PALMA.-
Concuerdo con las observaciones del Honorable señor Chadwick en cuanto a que esta disposición no altera en absoluto la situación jurídica de los propietarios o arrendatarios de departamentos adquiridos o arrendados a cajas de previsión, en virtud de disposiciones legales que este proyecto no modifica.
La iniciativa en debate viene a resolver, en parte, un problema que, con toda seguridad, deberemos abordar en lo futuro ; los defectos de la ley de venta por pisos y los numerosos problemas, sin solucionar, que afectan a los propietarios de departamentos.
Esta disposición simplifica un aspecto, a mi juicio, de la mayor importancia. En efecto, el propietario que arrienda, sin tener prohibición en tal sentido, puede encontrarse en dos situaciones: que su contrato de arrendamiento lo obligue a pagar los gastos comunes o que dicha obligación no esté establecida. Para el mejor funcionamiento del edificio respectivo, que es, en realidad, una verdadera empresa, es más lógico que quien habita el departamento esté facultado para resolver el problema de los servicios comunes que le son prestados.
Por lo expuesto, estimo perfectamente razonable la disposición aprobada por la Cámara.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Sigo manteniendo una idea, señor Senador. ¿Los servicios comunes favorecen al arrendatario o al arrendador? Porque éste entrega el bien a cambio de un alquiler, y la renta máxima está establecida por la ley, según un porcentaje que ahora aparecería mermado.
En mi concepto esta es una situación de fondo de mucha importancia.
Lo que importa es estimular, dentro del sistema empresarial en que vive la República, la construcción de viviendas, y esta disposición tiende a hacer más difícil ¡a situación del dueño. Ello no es justo, a mi juicio. Quien alquila debe pagar el agua caliente, el aseo, el barrido, la conservación de los edificios, etcétera.
El señor GORMAZ.-
Eso se recarga.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Sí pero también se descuenta, de modo que se produce una merma.
El señor CHADWICK.-
Deseo explicar al Senado la finalidad del proyecto, en su conjunto: no es otra que facilitar la administración de los edificios de departamentos pertenecientes a distintos propietarios, quienes deben contribuir, entre todos, al pago de los gastos comunes. En razón de esa finalidad, el artículo 1º autoriza a las instituciones de previsión para requerir de los empleadores el descuento por planilla de los gastos comunes que son de cargo de los empleados dueños de departamentos.
El artículo 2º resuelve el problema de las propiedades dadas en arrendamiento por personas no sometidas a la obligación de hacer imposiciones en las cajas de previsión. Para ese caso, velanda siempre por la finalidad de que los edificios cuenten conrecursos en forma oportuna para atender a los gastos comunes, se autoriza a los arrendatarios para deducir directamente de la renta de arrendamiento la suma necesaria para costear tales gastos.
El señor LUENGO.-
Ya que el Honorable señor Chadwick ha dado una explicación sobre el particular, deseo formularle una consulta.
Me parece que el artículo 2º no faculta a los arrendatarios para pagar los gastos comunes, sino que les impone esa obligación.
En señor CHADWICK.-
En verdad, esta disposición no se distingue por la precisión de sus términos. Por desgracia, estamos en el cuarto trámite; de modo que no podemos introducir modificación alguna en su tenor literal. Sólo nos corresponde votar por la supresión de este precepto o por la aceptación de la idea aprobada por la Cámara de Diputados.
En cuanto a lo que decía el Honorable señor González Madariaga, en realidad, al regular la renta de arrendamiento, como señalaba el Honorable señor Palma, el propietario tiene abierto el camino para fijar el precio que el arrendatario deberá pagar por el goce del inmueble y agregarle los gastos comunes; u obtener, con cargo a aquél, el pago de los mismos, sin tener que hacer deducción alguna, pues se regulará por el estatuto del contrato.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Todo eso tiene una limitación legal. La renta de arrendamiento no puede ser superior a un porcentaje determinado por ley, de modo que comete un acto ilícito quien sube ese valor. En consecuencia, eso ya no es posible.
En seguida, la disposición, tal como está redactada, permite al arrendatario no pagar los servicios comunes.
De acuerdo con el artículo 2º, si las viviendas a que él se refiere estuvieren entregadas en arrendamiento, el pago de los gastos comunes deberá hacerse por el arrendatario, quien lo deducirá del precio -del arrendamiento. O sea, quien se beneficia es el arrendatario, no el arrendador. Ello repercutirá sobre el propietario. Por eso, considero injusta la disposición.
El señor FUENTEALBA.-
En buenas cuentas, mediante esta disposición, el arrendatario, según creo entender, una vez promulgada la ley, verá rebajada de su renta de arrendamiento en una suma igual a la que deberá pagar por concepto de gastos comunes. En consecuencia, si hoy día hay un contrato de arrendamiento celebrado entre dos partes, por una renta de doscientos mil pesos, el arrendatario podrá deducir de esa suma los gastos comunes; y si éstos ascienden a cien mil pesos, por ejemplo, sólo tendrá que pagar el saldo, o sea, otros cien mil, en circunstancias de que puede haberse convenido entre el arrendador y arrendatario que los gastos comunes sean de cargo de este último.
Por lo tanto, concuerdo con el Honorable señor González Madariaga en que esta disposición beneficia al arrendatario, en desmedro del arrendador, a contar de la fecha de vigencia de la ley y por. sobre lo convenido en el contrato.
El señor GORMAZ.-
Por lo general, los recibos de arriendo incluyen un rubro correspondiente al porcentaje de arrendamiento que autoriza la ley, y otro, referente al pago de gastos comunes. Por lo tanto, *0 veo dificultad alguna en el hecho de que el arrendatario pague directamente esos gastos a la administración del edificio.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
La disposición en debate es terminante, pues establece que "el pago de los gastos comunes deberá hacerse por el arrendatario el que lo deducirá del precio del arrendamiento". En consecuencia, no es el arrendador quien percibirá la parte correspondiente a ese rubro.
El señor LUENGO.-
Aun cuando no participé en la discusión de esta iniciativa en su segundo trámite, por el debate habido en esta oportunidad me percato de que el mantenimiento de este artículo creará más conflictos que soluciones. Por esa razón, votaré por el criterio del Senado.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Eso es mejor.
El señor CHADWICK.-
La única objeción que en definitiva se hace al artículo se funda en el alcance de la expresión "precio del arrendamiento", o sea, la renta de arrendamiento.
Si entendemos que el precio del arrendamiento, no sólo está constituido por aquella parte de dinero que recibe el arrendador, sino también por todos los demás recargos que afectan al arrendatario, entonces, el problema desaparece. En efecto, si se ha dado en arrendamiento un departamento a condición de que quien lo ocupe pague al propietario una renta determinada más los gastos comunes, el precio del arrendamiento comprende uno y otro rubro, y el proyecto no alterará en nada el sentido del contrato. Si, por el contrario, el arrendador, al celebrar el contrato respectivo con el arrendatario, no hubiese estipulado nada, entonces sí que se produciría una deducción en la suma que aquél debe percibir.
A mi juicio, dejando constancia en la historia del establecimiento de la ley de que en esa inteligencia el Senado presta su aprobación al proyecto en debate, se evitaría el problema y se resguardaría la finalidad perseguida, cual es facilitar la administración de los inmuebles. En la práctica, existen muchas dificultades para reunir los recursos destinados a atender el pago de servicios indispensables, como son el agua potable, ascensores, aseo, calefacción, etcétera .
El proyecto no tiene otra finalidad que la expuesta y cualquier otro alcance que quiera dársele vulnera la interpretación espontánea que procede dar a sus disposiciones. Por eso, propongo adoptar un acuerdo que fije el alcance o la inteligencia que el Senado da al proyecto en debate y votar en seguida.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Es peligroso despachar leyes en la inteligencia de que su sentido es tal o cual.
-El Senado acuerda no insistir (16 votos por la insistencia; 9 por la no insistencia y dos pareos).
El señor FIGUEROA (Secretario).-
La Cámara no aceptó la supresión del artículo 3º que dice;
"Articulo 3°.- Declárase que el préstamo que autoriza la ley Nº15.727 a los imponentes de Valdivia, Osorno, Llanquihue y Chiloé, corresponde a todos los imponentes de las Cajas de Previsión, hayan obtenido o no el préstamo de auxilio en el año 1960".
El señor REYES (Presidente).-
En discusión.
Ofrezco la palabra.
El señor FONCEA.-
Para la debida comprensión de este artículo, debemos considerar que la ley 14.009, del año 1960, concedió un préstamo a los imponentes de las cajas de previsión de las provincias damnificadas por el terremoto de ese año. Posteriormente, la ley 15.575, en su artículo 13, condonó esas deudas a los imponentes de todas las cajas de previsión. Más adelante, la ley 15.727, en su artículo 4º, autorizó a los imponentes de los institutos de previsión de las provincias de Valdivia, Osorno, Llanquihue y Chiloé, que no hubieren hecho uso del beneficio otorgado por la ley 14.009, para obtener un nuevo préstamo, pero puso como condición que no se hubieren acogido a la condonación dispuesta por la ley 15.575. En consecuencia, la Cámara pretende, mediante el artículo 3º, que aquellos imponentes que obtuvieron préstamos en 1960 y que posteriormente les fueron condonados, puedan acogerse por segunda vez a esta franquicia.
En mi concepto, el espíritu de la ley 15.727, es muy claro: otorgar préstamos a los imponentes que no hubieran hecho uso de ese beneficio en 1960. Por esa razón, votaré por el criterio del Senado, ya que, además, lo resuelto por la Cámara me parece un abuso.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Deploro la decisión del señor Senador por Talca. En realidad, esta disposición tuvo por finalidad acudir en socorro de un sector de la ciudadanía seriamente afectado por los terremotos de 1960 y, más que nada, por las consecuencias derivadas de la inundación del lago Riñihue, aparte otras calamidades que allí se produjeron. De manera que sólo se trata de autorizar el otorgamiento de préstamos cuyos beneficiarios deberán pagarlos, a fin de dar facilidades a esa gente para rehacer sus hogares. La Cámara ha querido, por lo tanto, atender a esta situación de carácter social.
El señor FONCEA.-
No oigo nada al señor Senador.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
La disposición aprobada por la Cámara tiene por objeto acudir en socorro de esa sector.
El señor FONCEA.-
No sé si me expliqué bien.
Algunos de los imponentes que hicieron uso de los préstamos en 1960, se les condodonó la deuda, pero otros no pudieron acogerse a ese beneficio. Más tarde, la ley 15.727 otorgó igual beneficio a quienes no se hubieren acogido a la condonación a que me he referido. Por lo tanto, si se mantiene el criterio de la Cámara, esos imponentes obtendrán triple beneficio: el primer préstamo, su condonación y este segundo préstamo. Estimo abusivo tal procedimiento; de ahí que mantenga mi criterio.
El señor GONZALEZ MADARIAGA.-
Los préstamos debían ser devueltos por los imponentes, y en tal sentido se otorgaron, igual que ahora. De manera que corresponde a los institutos provisionales reglamentar su otorgamiento, a fin de repartirlos de acuerdo con prioridades y condiciones que permitan una distribución igualitaria. Este es un asunto de carácter reglamentario. El legislador sólo se ha limitado a autorizar el otorgamiento de préstamos a los damnificados. Tal es el alcance de esta legislación. Por eso, estoy de acuerdo con el criterio de la Cámara.
-Se acuerda no insistir (13 votos por la insistencia, 8 por la no insistencia y 2 pareos).
"
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