. "MOCI\u00D3N DE LA SENADORA SE\u00D1ORA LILY P\u00C9REZ SAN MART\u00CDN, CON LA CUAL INICIA UN PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY N\u00B0 19.496, QUE ESTABLECE NORMAS SOBRE PROTECCI\u00D3N DE LOS DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES, EN MATERIA DE PUBLICIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS QUE ASEGUREN UNA VISTA ASOCIADA (8300-03)"^^ . . . . . . . . . " 4. MOCI\u00D3N DE LA SENADORA SE\u00D1ORA LILY P\u00C9REZ SAN MART\u00CDN, CON LA CUAL INICIA UN PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY N\u00B0 19.496, QUE ESTABLECE NORMAS SOBRE PROTECCI\u00D3N DE LOS DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES, EN MATERIA DE PUBLICIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS QUE ASEGUREN UNA VISTA ASOCIADA (8300-03) \nI.- CONSIDERACIONES \n \nEn el mercado inmobiliario, es una pr\u00E1ctica publicitaria habitual, ofrecer viviendas con prestaciones que resultan atractivas para los consumidores, pero las mismas son ajenas a las caracter\u00EDsticas de dise\u00F1o y construcci\u00F3n que dependen de la voluntad de la inmobiliaria que las publicita. \n \nSe trata de condiciones que derivan de condiciones urban\u00EDsticas de hecho, como la vista de una unidad inmobiliaria o la tranquilidad de un barrio en el que se ubica una unidad habitacional y por tanto, est\u00E1n completamente desvinculadas de la gesti\u00F3n inmobiliaria. Atributos como estos, son ofrecidos y explotados publicitariamente por las inmobiliarias y muchas veces estos son factores determinantes de adquisici\u00F3n para los consumidores, concurriendo \u00E9stos a hacerse de aquellos atra\u00EDdos por las especiales caracter\u00EDsticas ofrecidas, las que los consumidores entienden inherentes a las propiedades que adquieren. \n \nUna de estos especiales atributos es la llamada \u201Cvista\u201D. Es usual que las inmobiliarias que desarrollan proyectos que gozan de esta \u201Cvista\u201D, centren sus campa\u00F1as publicitarias en ello destacando estas caracter\u00EDsticas en las ofertas a los consumidores sin advertirles que la permanencia de la condici\u00F3n est\u00E1 sujeta a factores externos que no dependen de la voluntad de los vendedores y por tanto estos no pueden asegurar su permanencia en el tiempo, pudiendo ocurrir por ejemplo, que se construya otro proyecto por parte de otra inmobiliaria que implique obstruirles la vista o, que exista un cambio en el plan regulador y se permita construir en lugares en que estaba prohibido. \n \nAhora bien, existen casos extremos que pueden enmarcarse dentro del il\u00EDcito de publicidad enga\u00F1osa contenido en la ley \nN\u00BA 19.496 sobre Protecci\u00F3n de los Derechos de los Consumidores, y que se configura cuando las inmobiliarias publicitan una atractiva vista de las viviendas, como elemento caracter\u00EDsticos de \u00E9stas, no obstante, una vez enajenadas, la misma inmobiliaria \u2013en otra fase del proyecto- levanta nuevas construcciones, obstruyendo la vista del conjunto de viviendas ya enajenado, y cuyo atractivo publicit\u00F3 para su venta. \n \nSe trata, cualquiera sea el caso \u2013buena o mala fe-, de pr\u00E1cticas irregulares o enga\u00F1osas, destinadas \u00FAnicamente a atraer consumidores ofreciendo prestaciones asociadas a las viviendas esencialmente variables, cuya continuidad no reconoce garant\u00EDa jur\u00EDdica que permita asegurar su goce ininterrumpido. De estas pr\u00E1cticas dan cuenta variados reclamos consignados en portales de asociaci\u00F3n de consumidores y en portales organismos oficiales. \n \nII.- FUNDAMENTOS \n \nLa legislaci\u00F3n nacional dispone de normas destinadas a regular las servidumbres de vista en el inter\u00E9s particular. El C\u00F3digo Civil, en sus art\u00EDculos 839 y 841 fija el marco regulatorio de las servidumbres de vista de inter\u00E9s particular. \n \nDel concepto de vista, considerado este \u00FAltimo como objeto de la servidumbre del mismo nombre, se desprende que \u00E9ste no implica el reconocimiento de un gravamen sobre un predio (predio sirviente) que permita a otro predio (predio servido) asegurar una vista sobre un paisaje determinado, despejada, sin elementos que la obstruyan, sino que persigue un objeto muy distinto: \u201Cprohibir que se vea lo que pasa en el predio vecino\u201D. \n \nEn s\u00EDntesis, nuestra legislaci\u00F3n nacional no contempla una instituci\u00F3n jur\u00EDdica que permita a los particulares asegurar una determinada vista, en los t\u00E9rminos planteados anteriormente y no en los definidos en el C\u00F3digo Civil. Los \u00FAnicos instrumentos con fuerza vinculante que puede asegurar una determinada posici\u00F3n de hecho sobre la situaci\u00F3n descrita, son los planes reguladores dictados conforme la Ley General de Urbanismo y Construcciones, pero que, como se ha dicho, son esencialmente modificables. \n \nConforme a la situaci\u00F3n jur\u00EDdica descrita, las inmobiliarias y, en general, los primeros vendedores \u2013como las denomina para estos efectos la citada ley general- no est\u00E1n en condiciones de asegurar a los interesados y adquirentes de las viviendas que ofertan una determinada vista, pues ya sea por actos de autoridad (modificaci\u00F3n del plan regulador), por hechos de terceros o incluso por actos propios, la situaci\u00F3n de hecho que otorga dicha vista puede modificarse en cualquier tiempo, sin consecuencias jur\u00EDdicas ni responsabilidades, que no sean \u2013s\u00F3lo para algunos efectos- eventuales infracciones por publicidad enga\u00F1osa, conforme lo establece la Ley N\u00BA 19.496. \n \nProteger a los consumidores en este sentido, evitando que adquieran inmuebles basados en consideraciones err\u00F3neas sobre aspectos relevantes, necesariamente supone el establecimiento de normas que regulen la informaci\u00F3n que los proveedores de viviendas otorgan a los consumidores finales, evitando que ofrezcan prestaciones que, si bien se verifican materialmente al momento de la oferta de las unidades, no son sostenibles en el tiempo. Ello, como mecanismo de aseguramiento del derecho de los consumidores \u201Ca una informaci\u00F3n veraz y oportuna sobre los bienes y servicios ofrecidos, su precio, condiciones de contrataci\u00F3n y otras caracter\u00EDsticas relevantes de los mismos (...)\u201D, que reconoce el estatuto protector de los consumidores en su art\u00EDculo 3 letra b). \n \nSi bien el citado estatuto considera un marco sancionador de la publicidad falsa o enga\u00F1osa -art\u00EDculo 28 y siguientes-, que dispone de supuestos infraccionales que hacen punible la publicidad enga\u00F1osa que recae sobre caracter\u00EDsticas relevantes del bien o servicio, estos no son suficientes para cubrir situaciones como las descritas, pues una determinada vista, publicitada como caracter\u00EDstica relevante de una vivienda, generalmente se verifica materialmente al momento de la oferta y adquisici\u00F3n de bien, sin producirse necesariamente enga\u00F1o en los t\u00E9rminos tipificados en la Ley. \n \nLo anterior, por tanto, hace necesario reglar expresamente la publicidad de viviendas por parte de las inmobiliarias, espec\u00EDficamente cuando en su publicidad destacan a una determinada vista como elemento relevante. \n \nPara lo anterior se propone modificar la Ley \nN\u00BA 19.496, sobre protecci\u00F3n de los derechos de los consumidores, espec\u00EDficamente el p\u00E1rrafo 1\u00BA del T\u00EDtulo III, sobre informaci\u00F3n y publicidad, incorporando un nuevo art\u00EDculo 28 C. \n \nConforme a los fundamentos expresados, venimos a someter a su consideraci\u00F3n el siguiente: \n \nIII. PROYECTO DE LEY \n \nArt\u00EDculo \u00FAnico: Incorp\u00F3rase a la Ley N\u00BA 19.496 el siguiente art\u00EDculo 28 C nuevo: \n \nArt\u00EDculo 28 C.- Toda acci\u00F3n publicitaria en que se ofrezcan viviendas destacando una determinada vista asociada a las mismas, sin que \u00E9sta se encuentre legalmente garantizada, deber\u00E1 contener una clara y precisa leyenda que se\u00F1ale que el proveedor no garantiza que la vista se mantenga en el futuro. \n \n(Fdo.): Lily P\u00E9rez San Mart\u00EDn, Senadora. \n " . . . . . . . . "4."^^ . .