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El señor GIRARDI ( Presidente ).-
Proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que crea mecanismo transitorio de adopción de acuerdos de los copropietarios en los sectores medios, con segundo informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo, y urgencia calificada de "suma".
--Los antecedentes sobre el proyecto (7320-14) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:
Proyecto de ley:
En segundo trámite, sesión 73ª, en 7 de diciembre de 2010.
Informes de Comisión:
Vivienda y Urbanismo: sesión 85ª, en 11 de enero de 2011.
Vivienda y Urbanismo (segundo): sesión 1ª, en 15 de marzo de 2011.
Discusión:
Sesión 86ª, en 12 de enero de 2011 (se aprueba en general).
El señor GIRARDI (Presidente).-
Tiene la palabra el señor Secretario.
El señor LABBÉ ( Secretario General ).-
La iniciativa se aprobó en general en sesión de 12 de enero pasado.
En su segundo informe la Comisión deja constancia de que se presentó una sola indicación, para sustituir el artículo único, la que fue aprobada, con algunas enmiendas, por la unanimidad de sus miembros presentes, Senadores señores Letelier, Tuma y Uriarte.
Dicha modificación consiste, principalmente, en establecer que los copropietarios de condominios cuyas propiedades fueron declaradas inhabitables como consecuencia del terremoto y maremoto del año pasado, podrán adoptar los acuerdos, respecto de materias que deben abordarse en sesiones extraordinarias, por la mayoría absoluta de los derechos del condominio.
Asimismo, dispone que la ley tendrá una vigencia de tres años, contados desde la fecha de su publicación en el Diario Oficial.
Cabe recordar que las enmiendas acogidas por unanimidad en el órgano técnico deben ser votadas sin debate, salvo que algún señor Senador solicite que se discuta alguna de ellas.
El señor LETELIER ( Vicepresidente ).-
En discusión particular.
Tiene la palabra el Honorable señor García.
El señor GARCÍA .-
Señor Presidente , los Senadores de Renovación Nacional concurriremos con nuestros votos a la aprobación de este proyecto de ley, que viene a llenar un vacío que se produjo respecto de numerosas familias de clase media que viven en departamentos, que todavía están pagando, situados en edificios incluso no muy antiguos pero que sufrieron tal nivel de daños con motivo del terremoto del 27 de febrero de 2010 que debieron ser declarados inhabitables. Y la rebaja de quórums prevista por esta iniciativa se requiere precisamente para que los copropietarios puedan emprender distintas acciones y tomar diversas decisiones con relación al futuro de sus viviendas.
Por lo tanto, creo que se trata de una medida tremendamente significativa.
Sé que numerosas familias de Viña del Mar, Valparaíso , Santiago , Concepción están afectadas por la situación que se procura resolver, pues muchas veces no se logra juntar a todos los copropietarios y, al no reunirse los quórums exigidos para el efecto por el reglamento de copropiedad, es imposible adoptar determinadas decisiones.
Pensando que la ley en proyecto va a ser muy útil para tomar una resolución definitiva acerca de qué ocurrirá con los edificios y los departamentos en cuestión, reitero nuestra votación favorable.
El señor LETELIER (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el Senador señor Navarro.
El señor NAVARRO.-
Señor Presidente , después del terremoto que asoló a las Regiones del Maule, del Biobío y de La Araucanía, principalmente, y afectó a parte importante del resto del país, son innumerables los casos en que la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria ha debido ser revisada y, en muchas ocasiones, recién conocida por los copropietarios.
Tenemos un grave problema de difusión de esa normativa legal.
Uno piensa que quien compra una vivienda ubicada dentro de un condominio o en un edificio sabe que se rige por una ley. Sin embargo, acerca de esta hay amplio desconocimiento.
En la gran mayoría de los casos no existe una adecuada divulgación de dicha legislación. Al inicio de la venta, la empresa constructora establece un reglamento y fija condiciones especiales susceptibles de modificación con posterioridad.
Tenemos una tarea pendiente. Hay que determinar qué institución del Estado trabajará firmemente en generar una difusión particular sobre los derechos de los copropietarios de casas en condominios o de departamentos en edificios de altura, que se regulan sobre la base de compartir espacios comunes, en fin.
Señor Presidente , ahora estamos facilitando todo un proceso conducente a la toma de decisiones en el ámbito de la reconstrucción para que las empresas aseguradoras respondan, pues en algunos casos han demorado bastante más de la cuenta.
Ha habido sanciones especiales. Hemos concurrido con varios copropietarios a la superintendencia respectiva para hacer las denuncias.
Siento que si la modificación en debate, como lo han manifestado los Senadores en la Sala, contribuye a facilitar todos los procedimientos y trámites habilitantes para restaurar los bienes destruidos y posibilita que las compañías aseguradoras cumplan lo contratado, esta iniciativa legal será un paso adelante.
Ahora bien, me gustaría que alguien me explicara por qué a la ley en proyecto se le da vigencia de tres años.
Uno podría preguntarse: ¿Demorará tres años el pago de los seguros? ¿No es necesaria una modificación permanente a la ley? ¿Una norma permanente debiera generar respuestas especiales cuando existieran condiciones especiales?
Aprobar una disposición transitoria, con vigencia por solo tres años, nos pone frente al evento de que, si ocurre otra catástrofe -nadie la quiere, nadie la desea-, tendremos que modificar de nuevo la ley.
Entonces, mi pregunta a la Comisión que analizó el proyecto es por qué se establece una vigencia de tres años y no una norma permanente para casos excepcionales, de manera que no debamos modificar la ley ante situaciones como las que motivaron la enmienda que hoy día estamos realizando.
He dicho.
¡Patagonia sin represas!
El señor LETELIER ( Vicepresidente ).-
Tiene la palabra el Honorable señor Sabag.
El señor SABAG.-
Señor Presidente , este proyecto -lo estudiamos en la Comisión de Vivienda y Urbanismo, a la cual pertenezco-, como se ha señalado, crea un mecanismo transitorio para la adopción de acuerdos de copropietarios de sectores medios.
Se contempla en él un artículo único que pretende modificar el quórum para adoptar acuerdos en los condominios gravemente afectados por el terremoto y el tsunami del 27 de febrero de 2010 y que hubieren sido declarados inhabitables.
En consecuencia, la iniciativa modifica la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria.
El plazo de la ley en proyecto es por tres años, y esta solo tendrá vigor en las viviendas emplazadas en las Regiones que se hubiesen declarado en estado de catástrofe: Quinta, Sexta, Séptima , Octava, Novena y Metropolitana.
Reitero: se trata de una legislación especial, aplicable únicamente en las zonas que fueron objeto de tal declaración.
La idea es permitir que, en los condominios declarados inhabitables a consecuencia del terremoto, los copropietarios puedan adoptar los acuerdos a que se refiere el artículo 17, números 1 a 7, de la ley Nº 19.537 por la mayoría absoluta de los derechos del condominio, quórum que también será suficiente para la constitución de la respectiva asamblea y para las presentaciones de naturaleza administrativa que digan relación con la liquidación de los seguros comprometidos sobre los bienes comunes.
En los hechos, este proyecto rebaja del 80 al 50 por ciento de los copropietarios el quórum para las materias señaladas en los ya referidos números 1 al 7.
Para acreditar los quórums bastará con el acta suscrita por todos los copropietarios asistentes a la asamblea que se cite al efecto, "protocolizada ante notario" (no suscrita ante notario o reducida a escritura pública); o sea, será suficiente agregarla al final del protocolo del notario.
En la Comisión de Vivienda aprobamos por unanimidad esta iniciativa. De manera que les pedimos a nuestros colegas que la acojan en la misma forma, pues el terremoto ocurrió hace más de un año y todavía muchos condominios presentan los problemas descritos.
He dicho.
El señor LETELIER ( Vicepresidente ).-
Tiene la palabra el Honorable señor Zaldívar.
El señor ZALDÍVAR (don Andrés).-
Señor Presidente , efectivamente, este proyecto es muy necesario.
Desde el terremoto, ha pasado ya más de un año -como dijo el Senador señor Sabag -, y mucha gente no ve solución a los problemas que enfrenta en los condominios.
Por más voluntad que se ponga, incluso por el propio Gobierno, situaciones como las descritas constituyen hoy trabas que debemos tratar de aliviar para permitir que los copropietarios afectados recuperen sus viviendas.
El único objeto de mi intervención es instar nuevamente al Ejecutivo a que estudie la posibilidad de establecer el subsidio colectivo, porque, muchas veces, con el individual la reconstrucción en edificios se hace muy difícil, sobre todo cuando se trata de reparación.
Para esos casos -tal vez son pocos, pero la medida es necesaria- debiera haber un subsidio colectivo destinado a la restauración de la estructura misma del edificio, de manera que la reparación de cada departamento sea hecha por su propietario, con cargo a aquel.
En numerosas situaciones todavía se discute si los edificios serán declarados habitables o inhabitables.
En la población Manuel Larraín , de Talca -en total son 18 edificios-, se ha generado un conflicto muy grande. ¿Por qué? Porque algunas personas son propietarias de más de un departamento en el mismo edificio, no porque sean gente rica -muchos son jubilados-, sino porque adquirieron otra vivienda con el fin de hacer una pequeña inversión de renta. Sin embargo, el hecho de tener dos propiedades las deja fuera de la posibilidad de acceder a subsidio. Y, como no cuentan con este y existen cien o más propietarios, no se puede lograr la reparación de la estructura.
Entonces, vuelvo a insistir en la necesidad de estudiar la posibilidad de que haya subsidios colectivos para ese tipo de emergencias, pero no como norma permanente. Porque, según dije durante la sesión especial sobre reconstrucción que celebró el Senado, ante situaciones excepcionales hay que aplicar normas excepcionales.
Y reitero: creo que el Parlamento debiera estar en condiciones incluso de entregarle facultades extraordinarias al Gobierno para que se eliminen todas las trabas que se presentan en la tramitación, aplicación y operación de los subsidios.
Cabe mencionar lo relativo a las sucesiones, a las posesiones de hecho.
Hoy día se está llevando a cabo un proceso de expropiación en el borde costero. Por supuesto, algunas personas tienen títulos porque regularizaron varias propiedades ubicadas en esa área. En muchos casos se trata de propiedades provenientes, no de sucesión ni de compraventa, sino de transferencias o concesiones hechas por el Fisco a particulares. Algunos pudieron regularizar oportunamente el dominio y, por lo tanto, tienen derecho a reclamar indemnización. Pero a numerosos otros poseedores de terrenos, a veces por decenas de años, si se los expropia, el Estado no podrá pagarles nada porque no acreditan dominio.
En consecuencia, se debería buscar una salida a todas esas situaciones.
Me parece muy bien este proyecto de ley, por cuanto significa un avance en el sentido de que facilita las soluciones. Pero -insisto- lo concerniente a la reconstrucción requiere normas excepcionales para resolver problemas también excepcionales.
He dicho.
El señor GIRARDI (Presidente).-
Tiene la palabra el Senador señor Tuma.
El señor TUMA.-
Señor Presidente , en mi calidad de miembro de la Comisión de Vivienda, y ahora como su Presidente , daré mi opinión acerca de este proyecto, que, a mi juicio, se traduce en un problema menos para muchísimas familias que hoy no pueden acceder a la reparación de sus viviendas porque la norma general sobre administración de bienes comunes establece que los copropietarios deberán reunir altos quórums -en algunos casos, hasta cuatro quintos de los derechos del condominio- para tomar una decisión que importa modificar la estructura de un edificio o hacer en él una restauración mayor.
Lo anterior, de hecho, está ocurriendo en muchas partes del país con edificios o construcciones dañados por el terremoto y que se declararon inhabitables.
Tal como lo indica su redacción, el artículo único se refiere a las propiedades que fueron declaradas inhabitables. No se está otorgando la facultad de bajar el quórum en términos generales. Es solo -reitero- para las propiedades que cumplan el requisito de haber recibido daños con motivo del terremoto y haber sido objeto de tal declaración.
El Senador Navarro consultó por qué se fijaba un plazo tan largo.
En verdad, no se trata únicamente de la recuperación de los seguros, sino también de la realización de las reparaciones. Y es factible que una comunidad no disponga de los recursos indispensables para ejecutarlas y que las decisiones se tomen al cabo de un año y medio o de dos o tres años.
Fijamos el plazo de tres años para la vigencia de la ley en proyecto -es un norte bastante largo- en la esperanza de que en ese período sea posible que la mayoría absoluta de los comuneros tome todos los acuerdos a que se refiere el artículo único. Y con eso se resolverán muchísimos problemas que actualmente les impiden a los afectados por el terremoto reconstruir sus viviendas.
Con relación a la sugerencia hecha por el Senador Zaldívar, creo que excepcionalmente, para casos de edificios donde hay bienes comunes y que resultaron dañados por el terremoto, el Estado debería prever un subsidio colectivo que beneficiara a muchos copropietarios que no tienen cómo aportar al resto de la comunidad los dineros necesarios para la reparación.
Si bajamos el quórum pero algunos comuneros no disponen de los recursos requeridos para reparar, por ejemplo, la caja de escaleras o el ascensor, ¿quién efectuará los aportes en reemplazo de esas personas?
En determinados casos y cuando haya justificación desde los puntos de vista social y económico, debería otorgarse un subsidio, pero para que sea recibido, no por los copropietarios, sino por conjunto habitacional.
Termino señalando, señor Presidente , que este proyecto no solo baja en forma transitoria el quórum con que la comunidad debe adoptar ciertos acuerdos, sino que se enmarca dentro de los lineamientos de la reconstrucción, la que no se efectúa únicamente con recursos, sino también con cambios de la modalidad legislativa a los efectos de facilitarles la vida a quienes colectivamente desean efectuar las reparaciones necesarias pero hasta ahora, por razones administrativas y de impedimentos de la legislación, no pueden hacerlo.
Por tanto, invito a votar a favor de esta iniciativa.
He dicho.
El señor GIRARDI ( Presidente ).-
Tiene la palabra el Senador señor Víctor Pérez.
El señor PÉREZ VARELA.-
Señor Presidente , este proyecto, en la mayoría de los casos a que se refiere -numerales 1 a 7 del artículo 17 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria-, resuelve adecuadamente diversos problemas que hoy día viven copropietarios de un condominio que fueron afectados por el terremoto del 27 de febrero de 2010.
Empero, tengo la impresión de que, conforme al texto final que estamos tratando, en lo que respecta a las "presentaciones de naturaleza administrativa que digan relación con la liquidación de los seguros comprometidos sobre los bienes comunes", al requerirse un quórum de mayoría absoluta de los propietarios se está subiendo la exigencia a ese trámite.
Lo anterior, porque todas las resoluciones de carácter administrativo que deban resolver los copropietarios se adoptan en una sesión ordinaria o en una extraordinaria. Y las sesiones ordinarias tienen un quórum distinto, mucho menor; de hecho, para las aprobaciones en segunda citación se considera a los copropietarios que concurran.
Ahora bien, al requerirse la mayoría absoluta de los copropietarios, al trámite administrativo de la liquidación de los seguros le estamos subiendo la exigencia.
¡Ojo!
Este proyecto resuelve adecuadamente los numerales 1 al 7 del artículo 17, vinculados con resoluciones que se deben tomar en asambleas extraordinarias. Pero el trámite administrativo de la liquidación de seguros se halla dentro de las resoluciones que se adoptan en asambleas ordinarias. Entonces, a este respecto se está subiendo el quórum.
El señor NAVARRO.-
¿Se está subiendo?
El señor PÉREZ VARELA.-
Sí, en el caso del trámite administrativo de la liquidación de seguros, en que para la resolución basta la sesión ordinaria. Y, en segunda citación, la aprobación puede tener lugar con el pronunciamiento de la mayoría de los copropietarios que concurran. Sin embargo, aquí se exige un quórum de mayoría absoluta.
Por ende, considero pertinente buscar la unanimidad que nos permita solucionar ese punto, pues se está incurriendo en un error técnico.
Insisto: el proyecto aborda bien lo relativo a las materias que deben resolverse en asamblea extraordinaria. Pero lo concerniente a las cuestiones administrativas vinculadas con los seguros se puede solucionar en asambleas ordinarias, en las cuales el quórum es mucho más benigno.
El señor GIRARDI (Presidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Novoa.
El señor NOVOA .-
Señor Presidente , sin entrar al fondo del planteamiento formulado por el Senador Víctor Pérez, estimo que no se necesita ni indicación ni acuerdo unánime. Solo bastaría con pedir votación separada de la frase que dice "Lo anterior también será aplicable respecto de aquellas presentaciones de naturaleza administrativa...".
El señor TUMA .-
Así es.
El señor NOVOA .-
O sea, si efectivamente se está elevando el requisito para que surtan efecto las liquidaciones de seguros, bastaría con solicitar que esa frase se votara separadamente, y, al no quedar aprobada, se resolvería el problema referido por el Senador señor Pérez Varela .
En todo caso, lo dejo pedido, porque podría ser la forma de solución si efectivamente la situación es tal como la expone Su Señoría.
Gracias.
El señor GIRARDI (Presidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Quintana.
El señor QUINTANA.-
Señor Presidente , me sumo al planteamiento del Senador señor Novoa en orden a una votación separada.
Estábamos viendo que otra alternativa podrían ser las indicaciones, porque el Honorable señor Pérez Varela tiene razón. Estimo que el proyecto presenta un par de problemas.
El primero de ellos lo puntualizó el Senador señor Navarro . Me parece que los tres años van a ser insuficientes. Lo he visto en algunas comunas de la Región que represento -en Angol y, particularmente, en Traiguén, afectadas de manera seria-, donde esta es una más de las dificultades que los vecinos en copropiedad tienen que asumir al momento de tomar decisiones. No es la principal, por cierto.
Me parece que, a lo mejor, seis meses atrás no estábamos viendo la situación, y, probablemente, en un año más van a surgir otras que se relacionen con la forma como los vecinos han de resolver. Aquí -lo expresó bien mi Honorable colega Tuma -, la decisión puede ser, a veces, si reconstruir o no. Y, en verdad, los quórums se han transformado en un obstáculo.
En Temuco, por ejemplo, es bastante conocido el caso de las dos torres en calle Thiers que se le colapsaron a una empresa de la Región del Biobío que las construyó -la cual, entre paréntesis, está ganando hoy día muchas licitaciones en el plano local-, y una de las cuestiones planteadas, en definitiva, fue que los vecinos partieron para otros lados, con toda la desolación que significó haber vivido el terremoto del 27 de febrero del año recién pasado, y que les ha costado mucho juntarse. Es lo que han dicho.
Entonces, se trata de una dificultad adicional a las muchas que han tenido que padecer los afectados.
Por lo tanto, me parece que la modificación relacionada con los números 1 a 7 del artículo 17 de la ley Nº 19.537 se orienta en un sentido de facilitar las cosas al permitir, mediante el quórum de la mayoría absoluta, que los vecinos enfrenten una traba menos para la toma de decisiones.
Pero cabe insistir en que ello va a ser insuficiente. Ha transcurrido más de un año del terremoto y en muchos lugares aún no se hace nada, de tal forma que en dos o tres años más, a mi juicio, vamos a encontrarnos frente a la necesidad de ampliar el plazo. Es algo que debió quedar indefinido.
En segundo lugar, con relación a lo planteado por el Senador señor Pérez Varela , estamos elevando los quórums, efectivamente. Vamos a dificultar la resolución de los aspectos de liquidación y administrativos que las aseguradoras también han expuesto como un impedimento.
Creo que, de todos modos, esta es una iniciativa que tenemos que aprobar. Constituye un avance importante -reitero- en un ámbito que no habíamos apreciado previamente y da cuenta de la voluntad del Senado de llevar adelante todas las modificaciones de orden legislativo necesarias para que el proceso de reconstrucción avance de una manera ojalá un poco más rápida.
He dicho.
El señor GIRARDI (Presidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Letelier.
El señor LETELIER.-
Señor Presidente , estimados colegas, pienso que se está generando una confusión en el debate del proyecto y que ella es inconducente.
Voy a partir de atrás para adelante.
Respecto al plazo, los tres años son para que las personas puedan tomar las decisiones que se necesitan. En verdad, es un término bastante laxo. La mayoría de los condominios quieren resolver hoy, pero la gran traba es el quórum de constitución para tomar acuerdos. Lo que hace la iniciativa es facilitarlo.
Por su intermedio, señor Presidente , deseo compartir con los señores Senadores que manifestaron la inquietud respectiva que la experiencia, durante toda la discusión -incluso, esta se ha alargado-, es que el plazo no configura el problema, el cual radica, en los condominios, en los quórums de constitución. El proyecto, procedente de la Cámara de Diputados, viene precisamente a resolver este primer punto.
Lo segundo que incluye el texto en estudio es lo relativo a cuáles son los beneficiarios. La redacción original, que consideraba a "los condominios gravemente afectados", se relativizó. Se eliminó el concepto de que hubieran sido evacuados transitoria o permanentemente, por no existir un instrumento jurídico para verificarlo. Es decir, se elaboró una redacción de forma tal que sea posible acogerse al procedimiento en el caso de todos "aquellos condominios cuyas propiedades fueron declaradas inhabitables", lo que sí corresponde a un verificador legal. Ello permite identificar en cuáles se puede usar.
Y respecto a la inquietud manifestada por el Honorable señor Pérez Varela , mantenemos una diferencia de interpretación sobre si el sistema genera o no mayores dificultades. En ningún caso significa un perjuicio. En ningún caso dificulta que las personas resuelvan sobre los seguros. ¡Disculpen, Sus Señorías, pero ese no es el punto!
Lo que hace la ley en proyecto es facilitar el proceso de constitución. Y en muchos condominios el proceso de toma de decisión requiere el acuerdo del 80 por ciento de los propietarios y no de la mayoría. Lo que se hace ahora es reducir los quórums en uno y otro caso. Y la forma como está redactado el texto incluso facilita, con mucho, la configuración de las mayorías al permitirse que se delegue la representación de propietarios en otros. Aquí se facilitan -repito- los quórums mencionados, y mi impresión es que así resulta más expedito.
Si hubiera dudas, señor Presidente , sugiero pedir segunda discusión y que el texto se traiga mañana nuevamente a la Sala, para poder despejar la interrogante que entiendo que se le plantea al Senador señor Pérez Varela , porque lo que queremos todos es resolver bien. La cuestión se puede despejar en concreto en la Comisión de Vivienda.
He dicho.
El señor NAVARRO.-
Que quede para segunda discusión, señor Presidente.
El señor GIRARDI (Presidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Sabag.
El señor SABAG.-
Señor Presidente , estimo realmente que existe una confusión, y, a lo mejor, la Comisión podría presentar una redacción más detallada mañana, porque el artículo único del proyecto hace referencia a los números 1 a 7 del artículo 17 de la ley Nº 19.537, pero no se modifica el inciso cuarto del artículo 19 de ese cuerpo legal, norma que expresa lo siguiente:
"Las asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de la unanimidad de los copropietarios y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de la unanimidad de los copropietarios.".
Por lo tanto, esa parte no ha sido tocada y se mantiene plenamente vigente.
Pienso que valdría la pena que pudiéramos estudiar el asunto en la Comisión de Vivienda, señor Presidente , pero no sé si mañana habrá tiempo para hacerlo.
Gracias.
--El proyecto queda para segunda discusión.
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