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La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
En el Orden del Día, corresponde continuar la discusión del proyecto de ley, iniciado en moción, que modifica la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, con el objeto de rebajar los quórum mínimos requeridos para la realización de asambleas de copropietarios.
Hago presente a la Sala que el informe fue rendido en la sesión 29ª, de 2 de junio próximo pasado.
Antecedentes:
-La discusión del proyecto se inicio en la sesión 29ª y continuó en la 30ª de la presente legislatura, en 2 y 3 de junio de 2015, respectivamente.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado Claudio Arriagada .
El señor ARRIAGADA.-
Señora Presidenta, en primer lugar, saludo a la señora ministra de Vivienda y Urbanismo.
Para mí es un agrado intervenir sobre este proyecto, una muy buena iniciativa de la diputada Maya Fernández , que discutimos hace un tiempo en la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales.
Permítanme mencionar algunos casos: en la Región Metropolitana, la población Santa Adriana , en que existen bloques de edificios; la población Santa Olga , en la comuna de Lo Espejo; la exvilla Lenin , hoy población Yungay , en La Granja, o los edificios de la población San Gregorio , en el frontis de Santa Rosa. Esos casos caracterizan una intervención de la década del 60 de la antigua Corhabit , después Corvi y hoy Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu).
Esos barrios se han deteriorado con el tiempo, han cambiado de propietarios y un alto número de viviendas han sido entregadas en arriendo, lo cual ha generado un verdadero caos de convivencia por el uso del suelo común y dificultades para constituir los requisitos legales para transformarse en condominios sociales, debido a la situación muy bien descrita en el proyecto por la diputada Maya Fernández .
En el último tiempo se han hecho esfuerzos importantes para respaldar este tipo de viviendas, que no corresponden al típico edificio donde las personas pagan gastos comunes, se rigen por normas administradas por un conserje, lo que garantiza una mejor calidad de vida. Esto no se cumple en el caso de los grupos habitacionales que nombré.
Además, una buena iniciativa del gobierno, cual es la postulación al fondo de mejoramiento del patrimonio familiar, en el último tiempo se ha visto ensombrecida por las famosas EGIS, que debemos corregir y mejorar.
Una vez superadas las dificultades de organización, en esos barrios pudieron postular proyectos para cambiar techumbres, que eran reparadas desde la década del 60, lo que ponía en situación de riesgo particularmente el último piso de los edificios, donde a veces familias ancianas y jubilados vivían en pésimas condiciones.
No es recomendable generalizar, pero debemos reconocer que hemos fracasado con las EGIS. Por consiguiente, urge un sistema de acreditación con exigencias y estándares de calidad, pero sobre todo de responsabilidad de estas organizaciones, orientadas a beneficiar a los sectores más carentes, tanto en Santiago como en regiones.
El proyecto permitirá enfrentar riesgos de seguridad a los que hoy están sometidos esos lugares. Además, se genera caos en el uso irregular del suelo común, en el que algunos construyen aparcaderos de vehículos o se produce acumulación de desechos y cachureos, que impiden el paso de vehículos de emergencia y de seguridad. Como dije, esta iniciativa permitirá superar esas situaciones y adoptar medidas concretas para el bienestar de la población, que hoy se encuentra francamente deteriorada.
Por último, quiero repetir algo que manifesté en la comisión el día en que aprobamos el proyecto, ante la presencia de la ministra de Vivienda y Urbanismo, después de la intervención de su asesora, que se relaciona con una realidad que llamó la atención en el momento, por las palabras que utilicé: palafitos urbanos. Si ustedes recorren esos barrios y la periferia de San Bernardo o de Puente Alto, se van a encontrar con la autoconstrucción de viviendas en altura, paralelas al cuarto o quinto piso de los edificios, en muy precarias condiciones.
Cuando las familias crecen y enfrentan el hacinamiento, toman medidas desesperadas, sin preocuparse de si el material usado tiene la resistencia necesaria y garantiza la seguridad e integridad de la familia. Simplemente, de manera desesperada, pretenden resolver un problema de necesidad de ampliación.
Si bien la bancada de la Democracia Cristiana concurrirá a la aprobación de este importante proyecto, he querido intervenir para hacer notar estas cuatro observaciones que buscan simplificar la reglamentación de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, para que sea posible la conformación de condominios de viviendas sociales. Sé que en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo se están tomando medidas para mejorar la calidad de vida de un número importante de personas que viven en este tipo de condominios.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra la diputada señora Maya Fernández .
La señora FERNÁNDEZ (doña Maya).-
Señora Presidenta, este proyecto fue discutido en la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales, y finalmente fue aprobado por todos los presentes. De manera que quiero destacar el trabajo realizado en esa oportunidad.
El fenómeno de la convivencia en condominios de viviendas sociales y de copropiedad inmobiliaria no ha sido analizado en profundidad. Existe una realidad social que ha cambiado y una ley de copropiedad que no da cuenta de dichos cambios ni menos de su complejidad. La expansión inmobiliaria ha generado nuevas formas de convivencia y de constitución de comunidades, que han derivado en problemáticas diferentes.
Uno de los problemas observados son los quórum exigidos para las asambleas de copropietarios. La baja participación en estas instancias produce una excesiva autonomía de los organismos ejecutivos del edificio, ya sea el administrador o el comité de administración. Los altos quórum que contempla la ley impiden que aquellas personas que eventualmente deciden participar en asambleas, puedan realizarlo efectivamente, pues con frecuencia no se reúne el quórum necesario para constituirse o para adoptar decisiones. Entonces, se produce un círculo vicioso de desincentivos a la participación.
La legislación actual exige 60 por ciento de propietarios presentes para la constitución de asambleas ordinarias y 80 por ciento para la constitución de asambleas extraordinarias. Estos altísimos umbrales son difíciles de alcanzar, por lo que proponemos una sustantiva disminución. Así, para el primer caso, se reducirá a 40 por ciento el quórum exigido, mientras que en el caso de las asambleas extraordinarias, el quórum se reducirá hasta llegar a 50 por ciento.
Una de las aprensiones planteadas durante el debate en la comisión fue cómo se resguardaría que las decisiones sensibles para la comunidad fueran adoptadas con quórum más altos. Por ello, mantuvimos la regla específica que contempla la ley para que ciertas materias, como la enajenación de bienes de dominio común, la reconstrucción o la demolición del edificio, requieran quórum de 80 por ciento. Sin embargo, en segunda citación solo se requerirá 50 por ciento, pues entendemos que, de no existir el quórum suficiente, se debiese requerir menos propietarios presentes, los realmente interesados. Esto también servirá para incentivar a participar, pues se sabrá que es mucho más probable que en segunda citación sí se constituya la asamblea y se tomen decisiones importantes.
La legislación no toma en cuenta una realidad común en todos estos edificios, cual es el arriendo y la ocupación informal de las propiedades. Dado lo lucrativo del negocio inmobiliario y el hecho de que los contratos muchas veces se firman a través de intermediarios, al final se produce una situación singular, en que muchos arrendatarios ni siquiera conocen al dueño del inmueble. Esto significa que quienes habitan allí, pero que no son propietarios, no pueden hacer valer su opinión con su voto en las asambleas, a pesar de verse afectados por las decisiones diarias, por ejemplo, sobre los gastos comunes o sobre el reglamento. Siempre es posible que los contratos de arrendamiento establezcan que el propietario ceda su derecho a voto al arrendatario, pero no es una obligación ni una práctica generalizada.
Por ende, lo que proponemos es que los arrendatarios puedan votar en estas instancias, a menos que el propietario activamente se reserve su derecho a voto, debiendo informar de ello al comité de administración mediante carta certificada.
En definitiva, es fundamental la participación en las instancias en que se deciden materias que afectan a todos los habitantes de estos condominios, pues solo así se asegura la sostenibilidad de las decisiones y que estas sean acatadas por todos. Sin duda, los problemas que he relatado son solo uno de muchos otros que se viven en condominios, pero avanzar en esta materia es un pequeño paso para mejorar la calidad de vida de esas personas.
Más importantes aún son los cambios que puedan realizar las personas para una buena convivencia, con conocimiento de la ley a cabalidad y exigiendo sus derechos, ya sea como propietarios o como residentes de un edificio. La vida en comunidad exige residentes más informados, más tolerantes, más respetuosos y dialogantes, de manera que la copropiedad no sea un tormento, sino un lugar donde todos, como ciudadanos, colaboremos para mejorar la vida del otro.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra la diputada Karol Cariola .
La señorita CARIOLA (doña Karol) .- Señora Presidenta, primero quiero saludar a la ministra de Vivienda y Urbanismo, señora Paulina Saball , a quien agradezco su presencia y apoyo a un proyecto que nació de una moción.
Felicito especialmente a la diputada Maya Fernández por haber levantado esta iniciativa, y a todos los diputados que nos apoyaron, pues soy coautora de la misma, que busca facilitar la participación de los vecinos en las comunidades de copropietarios, al rebajar los quórum que establece la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria necesarios para realizar asambleas ordinarias y extraordinarias y para adoptar acuerdos.
Actualmente, los quórum establecidos en la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria tienen una alta exigencia. Esta situación impide u obstaculiza la actuación de los copropietarios en las asambleas y, además, como expresó la diputada Maya Fernández , genera desincentivo en la participación de los copropietarios en esas instancias. Por lo tanto, muchas veces se dificultan las decisiones que benefician a la mayoría de la comunidad.
A ello debemos sumar que cada vez hay más edificios que se desarrollan en copropiedad, debido al crecimiento urbano. Por lo tanto, se hace necesario ajustar los quórum de funcionamiento para poder tomar decisiones en las asambleas.
Por otra parte, se debe considerar de mejor forma a los arrendatarios, pues muchas veces los copropietarios compran departamentos para ponerlos en arriendo, pero no declaran en el contrato que el arrendatario puede representar al dueño en las asambleas, lo que provoca una situación de inmovilidad de estas instancias, por la imposibilidad de alcanzar los quórum exigidos por la ley. Es importante considerar este último elemento; por esa razón se incluyó en el proyecto.
Se rebajan los quórum para las citaciones y para los acuerdos en las asambleas ordinarias y extraordinarias, y se permite a los arrendatarios el derecho a voz y voto, salvo que el propietario señale su voluntad en contrario. Se mantienen protegidos los quórum altos en situaciones complejas, como la enajenación del inmueble o algunas disposiciones administrativas que dependen directamente de los dueños de la propiedad.
Sin duda, se trata de una medida democratizadora de esos espacios. Tal como lo dijo el diputado Arriagada , el proyecto permite que en las asambleas de copropietarios se puedan tomar decisiones sobre los espacios y bienes comunes que, lamentablemente, muchas veces son mal utilizados y se transforman en un círculo vicioso, debido a que las asambleas ordinarias o extraordinarias tienen altos quórum para tomar decisiones.
Hago un llamado para que la Cámara de Diputados apruebe esta iniciativa, que valoramos mucho más por tener su origen en una moción.
El proyecto, que tuvo una importante discusión en la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales de la Cámara de Diputados, contó con el respaldo del gobierno, hecho que valoramos mucho, pues ayudó a mejorar su calidad.
Anuncio mi voto favorable a la iniciativa y convoco a los diputados a aprobarla, pues constituye una ayuda para los copropietarios en cuanto a mejorar su calidad de vida dentro de sus propias comunidades.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra la diputada Alejandra Sepúlveda .
La señora SEPÚLVEDA (doña Alejandra).-
Señora Presidenta, agradezco a la diputada Maya Fernández por habernos invitado a suscribir esta moción, que nos parece muy pertinente.
Luego del enorme terremoto que azotó a nuestro país, una de las dificultades más grandes, en términos prácticos, fue la incapacidad de tomar decisiones en los edificios y condominios, por los altos quórum requeridos para las asambleas. Mucha gente no estaba en los edificios o simplemente los abandonó; incluso, algunos nunca más volvieron, por el gran shock que les produjo la catástrofe.
La iniciativa tiene por objeto resolver esos temas, lo cual significa que la ley debe amoldarse a la realidad y no al revés; la realidad nos enseña que no es posible mantener los actuales quórum exigidos para tomar decisiones colectivas de carácter comunitario. El proyecto de ley propone que el arrendatario, en compromiso y coordinación con el propietario, pueda tomar decisiones respecto del inmueble que habita permanentemente.
Por otra parte, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo está llevando a cabo interesantes programas piloto, y no siempre se reúne la cantidad necesaria de copropietarios para llevar a cabo una asamblea y tomar decisiones. Por ejemplo, en condominios de la comuna de Las Cabras hay complicaciones para realizar reuniones, debido al quórum que se exige, en que los arrendatarios no pueden participar en la toma de decisiones.
Así, el Programa de Regeneración de Condominios Sociales ha sido tremendamente exitoso y, a mi parecer, ha cambiado la realidad de sectores y edificios que estaban prácticamente abandonados, en que no se podían hacer las inversiones necesarias, porque no se podían tomar decisiones sobre aspectos comunes, como las escaleras, la impermeabilización de los departamentos, la mantención de las ventanas colectivas, los estacionamientos comunitarios, etcétera.
Esta iniciativa permite tomar decisiones que hoy no se pueden adoptar. Por una parte, reconoce a los arrendatarios como protagonistas de las decisiones que se tomen, y, por otra, rebaja los quórum mínimos requeridos para la realización de asambleas de copropietarios.
Finalmente, agradezco la presencia de la ministra de Vivienda y Urbanismo.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra la diputada Loreto Carvajal .
La señora CARVAJAL (doña Loreto).-
Señora Presidenta, felicito a la diputada Maya Fernández por ser la impulsora de este proyecto de ley, que consiste en facilitar la participación de los vecinos en las comunidades de copropietarios, al rebajar los quórum que establece la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria para realizar asambleas ordinarias y extraordinarias, y para adoptar acuerdos.
Los quórum actualmente exigidos en las asambleas de copropietarios son demasiado altos, lo que genera situaciones difíciles, no solo en lo que respecta a la convivencia, sino también a la mantención de los bienes comunes.
Muchas de las iniciativas que los copropietarios quisieran emprender, tanto desde el punto de vista del acceso a subsidios como de la toma de decisiones respecto de los espacios comunes, se ven frustradas a raíz de los quórum exigidos, dado que no siempre se pueden reunir, ya sea porque los copropietarios no viven en la comunidad y los arrendatarios que ocupan sus inmuebles no tienen poder para representarlos, o, simplemente, porque la participación en las asambleas es escasa, como lo podemos apreciar a diario.
La iniciativa propone permitir a los arrendatarios participar en dichas asambleas con derecho a voz y voto, pero cautelando los derechos del propietario en la toma decisiones importantes o que puedan afectar sus derechos en los bienes comunes.
En este orden de ideas, se propusieron indicaciones, dentro de las cuales las más importantes señalan lo siguiente:
Se reemplaza el inciso tercero del artículo 19 de la ley N° 19.537, en el siguiente sentido: Las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1, solo cuando se alteren los derechos en el condominio o se refiera la modificación a los numerales siguientes; 2 (enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos); 3 (reconstrucción o demolición del condominio), 4, 7, 10, 11, 12 y 13 del inciso quinto del artículo 17 requerirán para constituirse, en primera citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80 por ciento de los derechos en el condominio, y, en segunda citación, la de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60 por ciento de tales derechos. Los acuerdos se adoptarán, en el primer caso, con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 75 por ciento de los derechos en el condominio, y, en el segundo, con el voto favorable de aquellos que representen, a lo menos, el 50 por ciento de los derechos en el condominio.
Se permite que los copropietarios ausentes sean representados en las asambleas de pleno derecho por sus arrendatarios, a menos que les hubieren denegado expresamente esa facultad o se trate de asambleas extraordinarias que tengan por objeto resolver las materias que enumera el inciso tercero del artículo 19.
Se declaran modificados ipso jure todos los reglamentos de copropiedad en lo que respecta a los quórum que la ley establece, de modo que estos prevalezcan sobre los que hubieren dispuesto previamente las empresas inmobiliarias o acordado los copropietarios.
En atención a que las asambleas tienen escasa participación debido a las exigencias legales, se hace muy necesario, urgente y valorable este proyecto de ley.
Finalmente, reitero mis felicitaciones a la diputada Maya Fernández . Dado que se ha expresado un consenso mayoritario, espero que el proyecto se apruebe por amplia mayoría.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado Roberto Poblete .
El señor POBLETE.-
Señora Presidenta, en primer lugar, saludo a la ministra de Vivienda y Urbanismo y a quienes nos acompañan en las tribunas.
Muchos años han pasado desde que, a mediados de los años 90, se dictó la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, que vino a reemplazar a la antigua normativa que databa de la década de los 30.
Muchos años han pasado desde que se modernizó una legislación que daba cuenta de un incipiente desarrollo inmobiliario, que hoy, a veinte años, es un consolidado mercado, creciente y pujante, aunque a veces sobredimensionado.
Hasta ahí parece estar todo bien; pero visto esto puertas adentro, en los propios condominios y comunidades, en las viviendas en altura ocupadas por numerosas familias, la cosa es muy distinta. Ahí se ve una vida en común, que de común, desgraciadamente, ya poco tiene, debido a largas jornadas de trabajo, a la existencia de familias monoparentales, pero también a la gran cantidad de personas que viven solas, factores que hacen que exista, a veces, un escaso interés por participar en las decisiones colectivas de su comunidad habitacional.
De ahí que este problema derive, generalmente, en la imposibilidad de tomar decisiones colectivas en los condominios, pues los copropietarios o no están o no asisten a las asambleas, lo que ha derivado en una traba permanente para el ejercicio de la administración del edificio o condominio, y también en una dificultad recurrente para el comité de administración.
Debido a estas razones y a muchas otras, de todo corazón he querido apoyar y patrocinar esta magnífica iniciativa de ley presentada por nuestra compañera Maya Fernández , pues representa un avance sustancial respecto de la copropiedad inmobiliaria en Chile, ya que se centra en dotarnos de una legislación más eficaz en esta materia, que hoy -como dije- es la forma urbana más importante de vivir, pero que también es una manera relevante del vivir rural.
Por todo esto, la adecuación de los quórum de constitución de las asambleas es, a esta altura, más que necesaria, pues no podemos seguir con una norma que establece altos quórum de constitución y de votación en las asambleas.
En tal línea de argumentación, esta moción precisamente busca facilitar la participación de los vecinos en las comunidades de copropietarios, rebajando los quórum que establece la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria para realizar asambleas ordinarias y extraordinarias, y para adoptar acuerdos.
Queremos abrir la puerta a la participación cierta y real de los copropietarios y arrendatarios en las comunidades. Por ello se postula rebajar los quórum que establece la ley actualmente para realizar asambleas ordinarias y extraordinarias, y para adoptar acuerdos, aspecto que, hasta ahora, ha sido más un impedimento que una norma facilitadora. Así de simple.
No podemos mantener estas normas jurídicas en vigencia con la actual proliferación de edificios en muchas comunas de nuestro país, por lo cual se hace necesario ajustar los quórum, con el fin de que las asambleas de copropietarios se puedan llevar a cabo de manera eficaz, segura y solvente, para incentivar la participación y fomentar que las decisiones importantes se tomen por la mayor cantidad de vecinos posible. Hoy, debido a la imposibilidad de reunir los quórum exigidos por la ley para adoptar acuerdos, las sesiones de asambleas ordinarias o extraordinarias fracasan sin resultado alguno, ya sea por falta de interés de los copropietarios o porque hay una importante cantidad de arrendatarios, lo que hace que muchos de los copropietarios que compran departamentos a modo de inversión y que los entregan en arriendo, no constituyan poder suficiente de representación a sus arrendatarios.
Entonces, con mayor razón se justifica que esta moción modifique la ley N° 19.537, para que los arrendatarios puedan actuar con voz y voto en las asambleas por el solo ministerio de la ley, salvo que el propietario señale su voluntad en contrario en el respectivo contrato.
Finalmente, quiero detenerme en lo que el proyecto de ley propone en cuanto a rebajar de 60 a 40 por ciento el requisito para la constitución de las asambleas ordinarias, y de 80 a 60 por ciento para las asambleas extraordinarias, lo cual simboliza una mejora ostensible en este ámbito, que hará posible la formación de un asentimiento colectivo de forma simple, con disminución de entorpecimientos y con indudables beneficios para la toma de decisiones en las copropiedades inmobiliarias.
Un proyecto como este constituye un afán modernizador para hacer frente a las nuevas dificultades que tiene la vida en comunidad. Representa un esfuerzo por adecuar el tráfago vertiginoso de la vida actual a las necesidades de los propietarios y arrendatarios, cuya pertenencia cada vez más numerosa a condominios en altura o en plano hace inevitable dar renovadas herramientas para que los actos de administración sean escrutados por quienes son sus destinatarios. En síntesis, estamos en presencia de un muy buen proyecto y nos enorgullecemos de ello.
Por lo tanto, anuncio que lo aprobaré entusiastamente.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado señor Joaquín Tuma .
El señor TUMA.-
Señora Presidenta, en primer lugar, saludo a la ministra de Vivienda y Urbanismo, señora Paulina Saball , quien nos acompaña esta mañana.
Me siento contento de haber participado en la discusión en la comisión técnica, que analizó cómo modificar los quórum exigidos para la realización de asambleas ordinarias y extraordinarias de copropietarios.
En los últimos 25 a 30 años, Chile ha cambiado sustancialmente. Hoy, el acceso al crédito, a tener una vivienda, como un departamento, es mucho más fácil, a consecuencia, precisamente, del aumento de los instrumentos financieros que nuestra sociedad ha podido compartir.
Esto también tiene relación con una situación nueva que viene desde la década de los 90, cuando en los liceos de Chile se eliminaron las asignaturas de educación cívica y de economía, que queremos reponer. En su discurso del 21 de Mayo, la Presidenta de la República anunció la reincorporación de la educación cívica en los liceos, pero espero que también se incluya la asignatura de economía.
Hoy las familias chilenas están abordando situaciones absolutamente nuevas. Por ejemplo, el acceso a la tarjeta de crédito y la posibilidad de acceder a los créditos hipotecarios son parte del diario vivir.
Sin embargo, aquí nos encontramos con una situación bastante compleja, cuando las personas compran un departamento o forman parte de quienes habitan un condominio urbano o rural, y no saben cuáles son sus deberes y obligaciones. Naturalmente, esta situación ha llevado a que las políticas al interior del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, específicamente respecto de las viviendas sociales en departamentos, determinen que estas lleguen a cuatro pisos, porque construir edificios sociales de ocho o diez pisos implicaría la necesidad de contar con ascensores.
Por lo tanto, como ello significaría pagar una cuota mensual de mantenimiento, y en muchas familias chilenas no está en el ánimo ni en la percepción cumplir con esa obligación, no se construye ese tipo de edificios.
Toda la ciudadanía debe entender cómo funciona la copropiedad inmobiliaria, con una administración y con la obligación de participar en las asambleas, tanto ordinarias como extraordinarias. Muchas veces, la gestión administrativa fracasa debido a que la gente no tiene el incentivo para participar en este tipo de reuniones ni comprende cuáles son sus derechos y obligaciones.
Estamos rebajando los quórum porque hay muchos departamentos de condominios que son de propiedad de personas que han fallecido o que no están habitando sus propios departamentos, porque los arriendan, de manera que, cuando se cita a reunión, no llega el número mínimo de copropietarios exigido en la ley y en los reglamentos.
Por lo tanto, estamos permitiendo una rebaja porcentual del quórum, tanto en las reuniones ordinarias como en las extraordinarias. En ese sentido, para que sean válidas las reuniones, en las primeras se reducirá la asistencia mínima de 60 a 40 por ciento, y en las segundas, de 80 a 60 por ciento, en primera citación. De esta manera haremos más fácil la toma de decisiones, la organización y la participación de los ciudadanos en el condominio que habitan.
Estoy muy contento por esta iniciativa, que votaré a favor. Espero que los demás diputados también voten en el mismo sentido.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado Giorgio Jackson .
El señor JACKSON.-
Señora Presidenta, por su intermedio, saludo a la ministra señora Paulina Saball .
Se ha dicho bastante que es importante revisar las normas que regulan la convivencia en edificios y condominios, sobre todo considerando la explosión inmobiliaria ocurrida en muchos lugares de nuestro país.
Agradezco a los diputados que presentaron esta iniciativa. La comuna de Santiago, que constituye el distrito que represento, es una de las ciudades que ha sufrido bastante el fenómeno de la explosión inmobiliaria. Ello ha generado un deterioro en las relaciones interpersonales entre vecinos, lo que es muy recurrente en muchos sectores, como el de Santa Isabel, y en los barrios que han emergido durante los últimos diez o quince años.
Por ello, decidimos generar una instancia de participación ciudadana denominada “El Congreso Ciudadano”, que aborda la situación de la convivencia entre vecinos que habitan viviendas sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria. En esta instancia invitamos a los ciudadanos a participar en el proceso de modificación de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria. A la primera versión del Congreso Ciudadano convocamos a los miembros de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, de los cuales se sumaron las diputadas Karol Cariola , Maya Fernández y Loreto Carvajal , y los diputados Jaime Pilowsky y Pedro Browne .
En una primera fase se realizó una encuesta; en mi distrito se encuestó a más de setecientos vecinos. Recibimos miles de respuestas en nuestra plataforma digital. Tuvimos reuniones con organizaciones sociales que trabajan en condominios de viviendas sociales, y con la ilustre Municipalidad de Santiago, dada su experiencia en materia de aplicación de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria. Realizamos actividades presenciales con los vecinos para que propusieran soluciones a los problemas identificados en la encuesta, y mesas de trabajo con los vecinos que han acompañado las propuestas.
Finalmente, el sábado 6 de junio realizamos una actividad presencial en la sede del Congreso Nacional en Santiago, en la que devolvimos a los vecinos los resultados preliminares y se priorizaron algunos de los problemas y sus respectivas soluciones.
Durante el desarrollo de esa instancia, en la cual participaron muchos vecinos, sobre todo de los comités de administración -aprendimos mucho de la experiencia de ellos-, surgieron muchas ideas, entre las cuales se encuentran precisamente las que propone este proyecto de ley. Por ejemplo, fue recurrente entre los vecinos plantear la exigencia de bajar los quórum en las asambleas de copropietarios y de entregar facultades a los arrendatarios para participar en decisiones sobre los aspectos más cotidianos de la vida en edificios y condominios.
Sin perjuicio de que votaré a favor el proyecto, estimo necesario hacer presente que en el transcurso de las referidas actividades se hicieron evidentes muchos otros conflictos, no previstos en esta iniciativa, que nos imponen nuevos desafíos que deberemos abordar en el futuro.
En lo inmediato, sería importante que el Ministerio de Vivienda comience a trabajar en nuevas modificaciones a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, que son muy necesarias para fomentar la participación de los vecinos; por ejemplo, que se aumente el número de asambleas obligatorias en el año, u otras estrategias que vayan en la dirección de potenciar la vida en comunidad. Entre otras sugerencias planteadas por los vecinos, se mencionó la posibilidad de fortalecer las facultades de las municipalidades en este ámbito, por la vía de hacer obligatoria su mediación en los conflictos que surjan en los condominios.
Esos son algunos de los desafíos que deberemos acometer para enfrentar las consecuencias de los cambios ocurridos en la composición demográfica y urbana de nuestras ciudades, fenómeno que, por haber sido dejado al arbitrio del mercado, se “desplanificó”, lo que originó los problemas de convivencia que hoy nos urge resolver. En efecto, esta discusión nos muestra lo importante que es remediar dichos problemas y planificar de qué manera viviremos en el futuro, no solo en nuestros espacios íntimos, sino también en los barrios, en la comuna, en la ciudad.
Esperamos poder revisar en conjunto esos desafíos. Desde ya nos ponemos a disposición de la ministra para todo aquello que quiera acometer en orden a introducir los cambios que faltan en esta materia.
Por lo expuesto, anuncio mi voto a favor del proyecto. Espero que nos propongan una agenda con más propuestas para mejorar la convivencia de los vecinos.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado René Manuel García .
El señor GARCÍA (don René Manuel).-
Señora Presidenta, antes de referirme al proyecto, permítame saludar a la señora ministra.
Se han dicho muchas cosas sobre la iniciativa en discusión, pero para mí lo más importante es que evita los abusos; y los evita por una razón muy simple. Antes era frecuente que los vecinos que vivían en el primer piso de un edificio ocuparan parte de los espacios comunes aledaños a su departamento -por ejemplo, se tomaban el área verde continua-, y nadie podía discutirles nada por una razón muy simple: nunca se reunía el quórum requerido para realizar las asambleas y resolver el problema. En efecto, mucha gente se organizaba precisamente para evitar que se reuniera el quórum mínimo necesario para que se adoptaran las medidas del caso. Y así pasaban años y años, y la situación quedaba sin resolverse, con lo cual los vecinos veían cómo paulatinamente disminuían los espacios comunes en el condominio. ¿Quiénes eran los beneficiados? Los vecinos del primer piso, porque tenían acceso directo al patio del condominio.
Con la rebaja de los quórum que propone la iniciativa, la gente por lo menos podrá defenderse de abusos como el mencionado. Pero esa defensa requiere que el vecino cumpla con su responsabilidad de asistir a las asambleas, para discutir y votar en todos los asuntos que se traten respecto de su condominio.
Esto me recuerda el típico caso -conversamos sobre eso en la comisión- de quienes tienen el proyecto de adquirir una vivienda propia, para lo cual asisten a todas las reuniones a las que los citan. Para eso nunca falta el quórum; asiste el ciento por ciento de los interesados. Pero cuando ya se ha alcanzado el objetivo, solo el 10 o el 20 por ciento de los beneficiados asiste a la ceremonia de entrega de la población respectiva, a la que concurre la ministra o cualquier otra autoridad. A los demás les da lo mismo lo que pase en adelante; ya son dueños de sus casas, las pueden ocupar y hacer lo que quieran.
En ese mismo momento empieza la organización de algunas personas para tomarse un pedacito de terreno en el cual estacionar el auto, instalar un bolichito o un quiosco. Y cuando se apoderan de esos espacios, empiezan las peleas con los vecinos. Pero con la aprobación de este proyecto, los afectados tendrán una mejor posibilidad de defenderse.
Una preocupación que planteé en la comisión, que hice presente a la ministra y a sus asesores, dice relación con el quórum de 50 por ciento más uno de los presentes para tomar acuerdos. Respecto de eso me surgieron dudas, porque, por ejemplo, si en un condominio hay cien copropietarios y a la asamblea asisten solo veinte, ¿se podrán adoptar acuerdos con tan solo 11 votos? ¡Esa es la pregunta!
Yo lo hallo peligroso, por la misma razón que mencioné al principio de mi intervención: si solo once o doce personas se organizan para, al revés del primer caso, reunirse en asamblea y hacer lo que quieran, no habremos favorecido mucho al condominio con la iniciativa.
Por eso es importante que la gente tome conciencia de lo importante que es su asistencia a las asambleas, que es donde se determina el monto de las cuotas que se van a cobrar, se decide sobre el uso y destino de los espacios comunes, o sobre quién será el administrador, y se resuelve un conjunto de otras materias relevantes para la vida en comunidad.
En definitiva, como consideramos que el proyecto en debate puede ayudar para alcanzar una mejor convivencia entre los vecinos de los condominios, Renovación Nacional, al igual como sucedió en la comisión, lo votará favorablemente. Ojalá que no termine siendo letra muerta, sino que beneficie a los propietarios y demás personas de habitan en los condominios, para que, sobre la base de los nuevos quórum que se establecen, tengan la posibilidad de asistir a las asambleas para defender mejor sus derechos.
No agrandemos la situación más de lo que es; no digamos esto o lo otro, ni nos reprochemos porque no se le puso esto o esto otro. Lo que queremos es que la gente asista a las asambleas y que tenga clara y precisa conciencia de que este proyecto va en su beneficio. Nada más. Si más adelante se pueden agregar otras cosas, haremos las modificaciones necesarias, porque es indudable que siempre una normativa se puede mejorar.
Con esta iniciativa mejoraremos sustancialmente nuestra legislación y evitaremos, según mi modesta opinión, muchos abusos que se dan y que provienen de algunas personas que se organizan, como he dicho en repetidas ocasiones, para tomarse algunos espacios comunes.
Felicitamos a nuestra colega Maya Fernández por haber presentado esta iniciativa de ley tan interesante para los condominios del país, la cual apoyaremos entusiastamente con nuestros votos a favor.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado Enrique Jaramillo .
El señor JARAMILLO.-
Señora Presidenta, seré muy breve.
Tras analizar someramente la iniciativa, pude apreciar el beneficio que significará para mucha gente. Por lo tanto, vaya primero mi felicitación para su autora, la colega Maya Fernández , y para quienes la acompañaron con su patrocinio. Sin lugar a dudas, vamos a aprobar el proyecto.
Esta moción permitirá, de una vez por todas, terminar con la imposibilidad fáctica de que se reúnan los quórum exigidos por la ley para realizar asambleas de copropietarios. Ese es un punto trascendental. Otro beneficio de esta futura ley es que terminará con el abuso hacia los arrendatarios. Digo esto porque lo que hoy sucede es que los propietarios que entregan en arriendo sus viviendas en condominios se desligan de los problemas que afectan a la comunidad. Para mí, ese es el aspecto más importante que soluciona el proyecto. Constantemente, se hacen reclamos ante las administraciones de los condominios, o denuncias en las comisarías o ante otras autoridades encargadas de fiscalizar, debido a situaciones a veces extrañas que ocurren en los condominios.
Por lo tanto, vaya mi aprobación al proyecto. Insisto en que una de las normas fundamentales que aprobaremos es aquella que establece que el arrendatario, que hoy no puede reclamar sus derechos como habitante de un condominio, porque no estaba consagrado en la ley, ahora sí podrá hacerlo.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra el diputado Leonardo Soto .
El señor SOTO.-
Señora Presidenta, antes de proceder a justificar mi voto favorable, quiero saludar y agradecer la presencia de la ministra de Vivienda, quien nos ha acompañado esta mañana durante todo el debate. Asimismo, felicito pública y expresamente a la diputada Maya Fernández y a los demás parlamentarios que patrocinaron el proyecto que estamos discutiendo.
La moción pretende resolver problemas reales y concretos que se presentan especialmente en los conjuntos habitacionales denominados “condominios sociales”, emplazados en las periferias de todas las grandes ciudades.
Hablo particularmente por las grandes extensiones de condominios sociales que existen en la comuna de San Bernardo, que pertenece al distrito que represento, las que necesitan con urgencia -reitero: con urgencia- una intervención para mejorar sus espacios comunes, que, por el paso del tiempo y la mala calidad de la construcción, se han ido deteriorando y presentan condiciones inseguras y hasta indignas para sus habitantes.
El Ministerio de Vivienda ha creado varios programas para hacer frente a esta realidad, esto es, para reparar y mejorar ese tipo de condominios, pero su implementación se encuentra con un impedimento legislativo, que consiste en que los actuales quórum que establece la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, que es el instrumento que regula la forma de aprobar las mejoras en los bienes comunes, son un verdadero lastre, un obstáculo para la toma de decisiones de los copropietarios reunidos en asamblea.
Eso redunda, sin lugar a dudas, en una dilación a veces eterna para lograr los quórum necesarios que permitan realizar asambleas y tomar acuerdos en ellas para mejorar la calidad de vida de los vecinos o para sancionar aspectos relevantes para la comunidad en que habitan.
Haciéndose cargo de ese problema, el proyecto de ley propone:
a) Mejorar las condiciones de organización y actuación de los copropietarios;
b) Rebajar sustantivamente los quórum para la realización y constitución de asambleas y para la adopción de acuerdos;
c) Incentivar la participación de los vecinos en sus comunidades de copropietarios, sean arrendatarios o propietarios, y
d) Modificar los reglamentos de cada una de las unidades de copropiedad por el solo ministerio de la ley.
El proyecto de ley persigue un objetivo específico, cual es destrabar los obstáculos que impiden que las personas se conecten con sus beneficios.
Por lo expuesto, anuncio mi voto favorable a la iniciativa. Hago votos para continuar legislando con el objeto de destrabar y remover todos los formalismos que no se condicen con la realidad que viven los chilenos y chilenas. De esa forma se facilitará la participación y la aprobación de los proyectos que, sin duda, mejorarán la calidad de vida de quienes habitan en condominios sociales.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Tiene la palabra la ministra de Vivienda y Urbanismo, señora Paulina Saball .
La señora SABALL, doña Paulina (ministra de Vivienda y Urbanismo).-
Señora Presidenta, quiero manifestar nuestro apoyo como Ministerio de Vivienda a este proyecto de ley, que nace de una moción impulsada por la diputada Maya Fernández , y apoyada por las diputadas Karol Cariola , Daniella Cicardini , Alejandra Sepúlveda y Camila Vallejo , y por los diputados Iván Fuentes , Vlado Mirosevic , Daniel Núñez y Roberto Poblete .
En primer lugar, cabe señalar que la copropiedad inmobiliaria se ha convertido -ello seguirá aumentando- en una forma de habitación que permite resolver los problemas de escasez de suelo y que posibilita el mejor emplazamiento de las viviendas en los centros de las ciudades.
En segundo lugar, no cabe duda de que la copropiedad inmobiliaria tiene como base la participación, por cuanto exige que se resuelvan en comunidad aquellos asuntos que dicen relación con el bien común, es decir, no solo con el habitar al interior del hogar, sino también con los espacios comunes.
Apoyamos firmemente esta moción, por cuanto una cantidad muy importante de copropiedades está constituida por los condominios de viviendas sociales, y porque una parte relevante del déficit cualitativo que existe en el país lo constituyen precisamente dichos condominios, pues, como se ha señalado, con el tiempo se han ido deteriorando, lo que ha traído consigo problemas de convivencia y el deterioro de las condiciones de vida de quienes los habitan.
Por ello, durante su anterior gobierno, la Presidenta Bachelet impulsó un programa destinado a asignar subsidios estatales a la reparación y mejoramiento de esos condominios, programa que ha ido creciendo y desarrollándose durante el tiempo. Sin embargo, no cabe duda de que acceder a esos beneficios y programas requiere de una participación elevada de los copropietarios, lo que hoy, como se ha señalado, se ha convertido en uno de los impedimentos para mejorar tanto la administración de la copropiedad como la materialidad de la misma.
Por lo tanto, el proyecto busca resolver, de una manera muy adecuada, el problema de la participación efectiva que se requiere de quienes residen en los condominios para constituir asambleas y adoptar en ellas acuerdos sobre asuntos relacionados con el mejoramiento y con la habitabilidad. A la vez, cautela el derecho de los propietarios en aquellas cuestiones que dicen relación con la estructura, la enajenación o los mayores costos que ello implique.
Junto con apoyar decididamente la iniciativa, reitero el compromiso que asumimos en la comisión en orden a ingresar un proyecto de ley que aborde un conjunto más amplio de temas relativos a la copropiedad y, en particular, a los condominios de viviendas sociales, a fin de mejorar el bienestar de quienes en ellos habitan, la calidad de las viviendas que bajo esa modalidad se emplazan y la inserción de esos condominios en la ciudad.
Estamos absolutamente dispuestos a recibir todas las propuestas que los parlamentarios y parlamentarias quieran hacernos en este sentido, a fin de mejorar la referida iniciativa y, en consecuencia, las condiciones de vida de una enorme cantidad de chilenas y chilenos que habitan en copropiedad.
He dicho.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Cerrado el debate.
-Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre este proyecto de ley en los siguientes términos:
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta).-
Corresponde votar en general el proyecto de ley, iniciado en moción, que modifica la Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, con el objeto de rebajar los quórum mínimos requeridos para la realización de asambleas de copropietarios.
Hago presente a la Sala que su artículo único trata materias propias de ley simple o común.
En votación.
-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 101 votos. No hubo votos por la negativa ni abstenciones.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Aprobado.
-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:
Aguiló Melo Sergio ; Álvarez Vera Jenny ; Álvarez-Salamanca Ramírez Pedro Pablo ; Andrade Lara Osvaldo ; Arriagada Macaya Claudio ; Auth Stewart Pepe ; Barros Montero Ramón ; Becker Alvear Germán ; Bellolio Avaria Jaime ; Boric Font Gabriel ; Browne Urrejola Pedro ; Cariola Oliva Karol ; Carvajal Ambiado Loreto ; Castro González Juan Luis ; Ceroni Fuentes Guillermo ; Chahin Valenzuela Fuad ; Chávez Velásquez Marcelo ; Cicardini Milla Daniella ; Coloma Alamos Juan Antonio ; De Mussy Hiriart Felipe ; Edwards Silva José Manuel ; Espinosa Monardes Marcos ; Espinoza Sandoval Fidel ; Farías Ponce Ramón ; Fernández Allende Maya ; Flores García Iván ; Fuentes Castillo Iván ; Fuenzalida Figueroa Gonzalo ; Gahona Salazar Sergio ; García García René Manuel ; Girardi Lavín Cristina ; Godoy Ibáñez Joaquín ; Gutiérrez Gálvez Hugo ; Gutiérrez Pino Romilio ; Hernández Hernández Javier ; Hernando Pérez Marcela ; Hoffmann Opazo María José ; Jackson Drago Giorgio ; Jaramillo Becker Enrique ; Jarpa Wevar Carlos Abel ; Jiménez Fuentes Tucapel ; Kast Rist José Antonio ; Kast Sommerhoff Felipe ; Kort Garriga Issa ; Lavín León Joaquín ; Lemus Aracena Luis ; Letelier Norambuena Felipe ; Lorenzini Basso Pablo ; Macaya Danús Javier ; Melero Abaroa Patricio ; Melo Contreras Daniel ; Meza Moncada Fernando ; Mirosevic Verdugo Vlado ; Molina Oliva Andrea ; Monckeberg Bruner Cristián ; Monsalve Benavides Manuel ; Morales Muñoz Celso ; Morano Cornejo Juan Enrique ; Nogueira Fernández Claudia ; Norambuena Farías Iván ; Núñez Arancibia Daniel ; Núñez Urrutia Paulina ; Ojeda Uribe Sergio ; Ortiz Novoa José Miguel ; Pascal Allende Denise ; Paulsen Kehr Diego ; Pérez Arriagada José ; Pérez Lahsen Leopoldo ; Pilowsky Greene Jaime ; Poblete Zapata Roberto ; Provoste Campillay Yasna ; Rathgeb Schifferli Jorge ; Rincón González Ricardo ; Rivas Sánchez Gaspar ; Rubilar Barahona Karla ; Sabag Villalobos Jorge ; Sabat Fernández Marcela ; Saffirio Espinoza René ; Saldívar Auger Raúl ; Sandoval Plaza David ; Santana Tirachini Alejandro ; Sepúlveda Orbenes Alejandra ; Silva Méndez Ernesto ; Soto Ferrada Leonardo ; Squella Ovalle Arturo ; Tarud Daccarett Jorge ; Teillier Del Valle Guillermo ; Torres Jeldes Víctor ; Trisotti Martínez Renzo ; Tuma Zedan Joaquín ; Turres Figueroa Marisol ; Ulloa Aguillón Jorge ; Urízar Muñoz Christian ; Urrutia Bonilla Ignacio ; Urrutia Soto Osvaldo ; Vallejo Dowling Camila ; Van Rysselberghe Herrera Enrique ; Venegas Cárdenas Mario ; Verdugo Soto Germán ; Walker Prieto Matías ; Ward Edwards Felipe .
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Por no haber sido objeto de indicaciones, queda aprobado también en particular.
Despachado el proyecto.
El señor ROCAFULL.-
Señora Presidenta, solicito que incorpore mi voto.
La señora PASCAL, doña Denise (Presidenta en ejercicio).-
Se dejará constancia de su voto en el Acta.
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- bcnres:tieneProyectoDeLey = http://datos.bcn.cl/recurso/cl/proyecto-de-ley/9380-14