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VISTOS: Lo dispuesto en los artículos 63 y 65 de la Constitución Política de la República, lo prevenido en la Ley Nº 18.918 Orgánica Constitucional del Congreso Nacional y lo establecido en el Reglamento de la Honorable Cámara de Diputados.
CONSIDERANDO:
1.- Que la Ley Nº 19.537, publicada con fecha 16 de diciembre de 1997, regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria denominado “Régimen de Copropiedad Inmobiliaria”.
2.- Que, según estudios realizados por el Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria A.G., asociación gremial que agrupa a los administradores de copropiedad en Chile, dos millones y medio de personas vivían en el año 2007 bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, lo que equivale a un 15% de la actual población de la República de Chile. Asimismo, se determinó que más del 60% de los permisos de edificación, aprobados durante el año 2007, corresponden a viviendas que fueron o serán acogidas al régimen de copropiedad inmobiliaria. Por diversas razones, tales como búsqueda de mayor seguridad y acceso a diversos beneficios que son muy onerosos y difíciles de obtener en otras condiciones, se aprecia una clara tendencia a vivir en copropiedad. A ello deben sumarse todos aquellos condominios con destino comercial e industrial, lo que aumenta considerablemente el número de inmuebles acogidos o que se acogerán a este sistema, sin considerar a todos aquellos inmuebles que no se pueden acoger a él, pero que en la práctica intentan funcionar de similar manera.
3.- Que, dada la cantidad de servicios con que cuentan actualmente los condominios y las diversas normas de seguridad que se han dictado para la instalación y mantención de algunos bienes comunes (por ejemplo, piscinas, ascensores, instalaciones de gas, etc.), es cada vez más necesaria la especialización de los administradores y de los trabajadores de los condominios.
4.- Que la falta de conservación de los condominios no solo repercute en el valor comercial de las distintas unidades que lo conformen, sino que, además, repercute gravemente en los barrios y, definitivamente, en nuestras ciudades. Es por este motivo que se hace indispensable, entre otras cosas, mejorar todo lo referente a formación de fondo de reserva y cobro de gastos comunes.
5.- Que la participación de los copropietarios en las asambleas es escasa. A través de estudios realizados por el Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria A.G., se ha concluido que un 18,4% de los copropietarios de un condominio participan en asambleas; sin embargo, cuando se han realizado consultas escritas este porcentaje ha aumentado a un 87,32% del total de los copropietarios de un condominio.
6.- Que en muchas ocasiones los miembros de los comités de administración se encuentran en mora en el pago de sus obligaciones patrimoniales con el condominio o en diversas ocasiones han sido multados por inclumplir con las disposiciones de la Ley Nº 19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad del condominio.
7.- Que es común detectar que los copropietarios ya no sólo aseguran sus unidades contra riesgo de incendio, como dispone la Ley Nº 19.537, sino que las aseguran contra otros riesgos, tanto por exigencia de los bancos que financian la compra de dichas unidades como por iniciativa de los mismos copropietarios.
8.- Que dado el aumento de personas que viven en inmuebles regulados por el régimen de copropiedad inmobiliaria, también, han aumentado los conflictos entre ellos o entre éstos y los administradores. Dichos conflictos son actualmente atendidos con gran esfuerzo por unidades especializadas de municipios con más recursos y, asimismo, por los juzgados de policía local. Lamentablemente, la solución arbitral implementada por la Ley Nº 19.537 ha constituido un nulo aporte.
9.- Que toda ley sobre copropiedad inmobiliaria debe apuntar necesariamente, a lo menos, a los siguientes fines: fortalecimiento de la participación de los copropietarios, con pleno a respecto al principio de la autonomía de la voluntad, conservación de los condominios y transparencia en su administración.
10.- Que, refiriéndonos derechamente a las modificaciones que proponemos, debemos señalar que el inciso 3º del artículo 1º de la Ley Nº 19.537 dispone que “Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.” En este sentido nos parece conveniente suprimir el referido inciso, con el objeto de incluir dentro del régimen de copropiedad inmobiliaria las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas que no se encuentren normadas por planes reguladores o que se encuentren ubicados fuera del límite urbano, a fin de que todos los copropietarios de inmuebles agrícolas agrupados en comunidades respeten obligatoriamente los reglamentos de copropiedad que se dicten para regirlos; y regular adecuadamente los bienes y equipamientos comunes de esas comunidades.
11.- Que en la letra a) del numeral 4 del artículo 2º se definen los gastos comunes de administración. Se propone sustituir la referida letra a), con el objeto de ampliar esta categoría de gastos, incluyendo, por ejemplo: la capacitación del personal del condominio, primas de seguros de incendio y adicionales, despacho y recepción de documentos, derechos notariales, fotocopias y otras formas de reproducción de documentos, elaboración y actualización de planes de emergencia y su difusión, y otros gastos de similar naturaleza.
12.- Que en la letra d) del numeral 4 del artículo 2º se definen los gastos comunes de uso y consumo. Se propone incluir dentro de dicha categoría de gastos comunes aquellos que correspondan a aire acondicionado e internet.
13.- Que el numeral 6 del artículo 2º define a los copropietarios hábiles, es decir, aquellos copropietarios que se encuentran al día en el pago de gastos comunes. Se propone sustituir este numeral, a fin de establecer que serán considerados copropietarios hábiles aquellos que se encuentren al día en el pago de toda obligación para con el condominio, sea que derive de gastos comunes o de cualquier otra causa. De esta forma se evitará, por ejemplo, que sean considerados copropietarios hábiles aquellos que se encuentren al día en el pago de sus gastos comunes, pero en mora de pagar un multa aplicada por el Comité de Administración por incumplimiento de las disposiciones de la ley, de su reglamento y/o del reglamento de copropiedad del condominio.
14.- Que el artículo 3º establece que se debe atender al avalúo fiscal de una unidad para fijar el derecho que le corresponde en los bienes de dominio común. Sin embargo, este articulo no hace referencia a qué ocurre cuando se efectúan ampliaciones o construcciones en unidad del condominio y que representarán un aumento de su avalúo fiscal y por lo tanto, del derecho que le corresponde en los bienes de dominio común. En consecuencia, proponemos agregar un nuevo inciso en el referido artículo, con el objeto de que el administrador del condominio sea el responsable de solicitar al Servicio de Impuestos Internos el reavalúo fiscal de la respectiva unidad, a fin de proceder a una nueva determinación por parte del administrador de los derechos que correspondan a las distintas unidades del condominio en los bienes comunes.
15.- Que el inciso 4º del artículo 4º establece que el crédito emanado del no pago de gastos comunes gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2.481 del Código Civil. Dada la importancia del pago al día de los gastos comunes, se propone considerar el crédito emanado de su no pago como de primera clase y después de los créditos enumerados en el artículo 2472 del Código Civil.
16.- Que el artículo 5º establece, en general, todo los referente al pago de gastos comunes y las sanciones que se pueden aplicar en caso de no pago oportuno de éstos. Tal como se expresó en el considerando Nº 15 precedente, dada la importancia del pago al día de los gastos comunes, se propone modificar los incisos 1º y 3º del mencionado artículo, en el sentido de establecer que los gastos comunes deberán ser pagados dentro de los diez días siguientes a la fecha de emisión de la respectivo aviso de cobro; que lo intereses que no se paguen se capitalizarán mensualmente, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario; que en caso de mora en el pago de los gastos comunes el administrador podrá aplicar otros apremios establecidos en el reglamento de copropiedad o por la asamblea de copropietarios, por ejemplo, multas, suspensión de servicios que provea el condominio, etcétera; y que el pago parcial de deudas de gastos comunes no impedirá ni hará cesar obligatoria mente, según el caso, la aplicación de la medida de apremio consistente en la suspensión del servicio de energía eléctrica de aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Junto a lo anterior, se propone agregar un nuevo inciso al artículo 5º, con el objeto de prohibir la publicación de listados que contienen nóminas de deudores morosos de gastos comunes, en lugares visibles del respectivo condominio, a los que tengan acceso personas ajenas al condominio.
17.- Que el artículo 6º establece, en general, todo lo referente al cobro de gastos comunes. Con el objeto de evitar los problemas que enfrentan habitualmente los administradores en la cobranza de gastos comunes y de otras obligaciones, se propone modificar su inciso 1º en el sentido que, el administrador también pueda cobrar intereses, multas, contribuciones a los fondos de reserva, etcétera, es decir, todas las obligaciones que tengan los copropietarios con el condominio, sea que deriven de gastos comunes o de cualquier otra causa. Asimismo, se propone sustituir el inciso 2º del mencionado artículo, en el sentido que sea la asamblea de copropietarios y no el reglamento de copropiedad el que faculte al administrador para confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados y así facilitar su cobro. Junto a lo anterior, se propone agregar dos nuevos incisos, a fin de que el administrador, previo acuerdo del Comité de Administración, pueda confiar la cobranza y recaudación de los gastos comunes a terceros, y asimismo, que todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, sea extensivo de pleno derecho a los intereses, multas, contribuciones al fondo de reserva y fondo de operaciones e indemnizaciones.
18.- Que el artículo 7º establece que en la administración de todo condominio debe considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Se propone incluir dentro de los fines del fondo común de reserva los siguientes: mejoras de toda clase; otras certificaciones que la ley, el reglamento de copropiedad o la asamblea establezca; pago de indemnizaciones por años de servicio a los trabajadores del condominio; y en general, a cualquier otro objeto que el reglamento de copropiedad o la asamblea determine. Asimismo, se propone agregar en este artículo la obligación de formar un fondo de operaciones, con el objeto de financiar los gastos comunes ordinarios cuando éstos se cobren por plazo vencido o bajo el sistema de rendición de gastos y así evitar lo que ocurre en muchas ocasiones, es decir, por el no pago oportuno de los gastos comunes los condominios no pueden pagar regularmente sus cuentas y/o las remuneraciones de sus personal. A fin de evitar esta situación, proponemos la formación del mencionado fondo de operaciones, que se formará, mantendrá o incrementará, según el caso, con el aporte de una cuota que determine el Comité de Administración y se llevará en la cuenta corriente bancaria del condominio. Su monto se actualizará en las épocas y en los valores que el Comité de Administración juzgue necesario para el normal funcionamiento del condominio. La obligación de formar el fondo de operaciones comenzará con el propietario primer vendedor, quien será especialmente responsable de la formación de este fondo, debiendo entregar el saldo del fondo que hubiere y una rendición de cuenta documentada al primer administrador del condominio.
19.- Que el inciso 1º del artículo 8º establece todo lo referente a los estacionamientos de visitas de los condominios. A fin de racionalizar y aprovechar el uso de los referidos estacionamientos, se propone que éstos puedan ser arrendados por hora las visitas del condominio.
20.- Que el inciso 1º del artículo 9º establece la obligatoriedad de que las comunidades cedan a dominio público las calles, avenidas, plazas y espacios públicos, así como el equipamiento comprendido en el proceso de urbanización conforme al artículo 135 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Sin embargo, hay bienes comunes que no pasando a dominio público en conformidad tal artículo se encuentran abiertos a la comunidad pudiendo el Estado o las municipalidades intervenir en ellos, solamente por medio de concursos abiertos por municipalidades y demás organismos públicos vinculados con el tema, para el mejoramiento de fachadas o áreas comunes. En consecuencia, proponemos que dichos bienes puedan ser cedidos a domino público, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, en la medida que el plano regulador lo permita y previa consulta al respectivo Director de Obras.
21.- Que el artículo 13 establece la forma en que cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común y asimismo, todo lo referente a la asignación en uso y goce exclusivo de bienes comunes. Se propone modificar el inciso 1º del mencionado artículo, con el objeto de establecer que, ante el silencio del reglamento de copropiedad, los bienes de dominio común podrán ser utilizados en la forma que establezca la asamblea de copropietarios. En cuanto a los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo, se propone modificar el inciso 2º del mencionado artículo, a fin de poder establecer en los reglamentos de copropiedad o que la asamblea de copropietarios pueda acordar, respecto del titular del derecho de uso y goce, la contribución obligatoria al pago de gastos comunes y a la formación, mantención o incremento del fondo de reserva y del fondo de operaciones. Asimismo, se propone agregar dos nuevos incisos al referido artículo, con el objeto de regular lo siguiente: la forma en que el propietario primer vendedor del condominio podrá asignar en uso y goce exclusivo ciertos bienes comunes (por ejemplo, espacios destinados a estacionamientos); la pérdida de dicho derecho una vez que el propietario primer vendedor enajene la totalidad de las unidades del condominio; y la obligación de inscribir las asignaciones en uso y goce exclusivo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes respectivo, cuando no consten en el reglamento de copropiedad del condominio. Estas modificaciones tienen por objeto llenar un vació de la ley, es decir, dar seguridad a la persona que se le asigna en uso y goce exclusivo un bien común, respecto de su derecho.
22.- Que el inciso 3º del artículo 14 establece la posibilidad de enajenar, arrendar o gravar, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, determinados bienes comunes, restringiendo dicha facultad, respecto de aquellos señalados en las letras a) y b) del numeral 3º del artículo 2º de la ley. Cada vez es más frecuente encontrar condominios que, no obstante dicha restricción, arriendan los mencionados bienes comunes, por ejemplo, las fachadas o muros exteriores para la instalación de lienzos publicitarios. Es así que proponemos suprimir la mencionada restricción y facultar a la asamblea de copropietarios para que adopte el acuerdo de arrendar los referidos bienes comunes y, siempre y cuando no se afecte la existencia, seguridad y conservación del condominio o se impida a los copropietarios el uso y goce de sus respectivas unidades.
23.- Que el artículo 17 establece que, todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea. Asimismo, establece que las asambleas serán ordinarias y extraordinarias y, asimismo, las oportunidades en que se deben realizar y las materias que se deben tratar en éstas. A fin de logar una mayor participación de los copropietarios en las decisiones que se adoptan en sus condominios y así mejorar su administración, proponemos modificar el referido artículo en el sentido de que todo lo concerniente a la administración del condominio sea resuelto mediante consulta escrita o, en su defecto, por los copropietarios reunidos en asamblea. En consecuencia, tanto las materias objeto de asamblea ordinaria como las materias objeto de asambleas extraordinarias, podrán ser resueltas mediante consultas escritas a los copropietarios y deberán cumplir con las siguientes formalidades: la consulta deberá ser firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18 o en otra forma que determine el reglamento de la ley; la consulta deberá ser acompañada de la información que facilite su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aprobación o rechazo por parte de los copropietarios, dentro del plazo que la misma consulta señale, el cual no podrá ser inferior a quince días; transcurrido el plazo para su aprobación o rechazo, aquellos copropietarios que no hubieren contestado se entenderán que aprueban el acuerdo; el quórum para adoptar acuerdo será el mismo establecido en la ley para adoptar acuerdos en asambleas de copropietarios, según la materia de que se trate; en caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses; concluido el proceso, el administrador, dentro de un plazo que no podrá exceder a quince días, deberá comunicar por escrito a los copropietarios el resultado de la consulta; y los acuerdos adoptados mediante consulta escrita y que sean materia de asamblea extraordinaria de copropietarios, deberán reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio e insertarse en ella los documentos necesarios en la forma prevenida en el artículo 410 del Código Orgánico de Tribunales. En la misma escritura pública deberá dejarse constancia de las unidades cuyos propietarios aprobaron, rechazaron o no contestaron la consulta dentro de plazo. Por otra parte, se propone modificar el artículo 17, en el sentido de rebajar de un 15% al 10% el quórum exigido por la ley para citar a asamblea extraordinaria de copropietarios. Junto a lo anterior, se propone que en las asambleas ordinarias de copropietarios el administrador del condominio de cuenta fiel y detallada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y que rinda por escrito la información referente a los ingresos y egresos del respectivo período, a fondos de reserva y de operaciones, a saldo en cuenta corriente bancaria y toda otra información financiera relevante.
24.- Que el inciso 1º del artículo 18 establece la forma en que debe citar a asamblea de copropietarios. Se propone su modificación, con el objeto de facilitar la forma en que deben ser realizadas las citaciones a los copropietarios.
25.- Que en los incisos 1º, 2º, 3º y 4º del artículo 19 se establece el quórum para la constitución de las asambleas y para la adopción de acuerdos. En término generales, se propone la reducción del quórum para la constitución de las asambleas y para la adopción de acuerdos en éstas, toda vez que los establecidos actualmente en la ley son muy altos, y generalmente, no es posible cumplirlos. Lo anterior, se suma a la escasa participación de los copropietarios en las asambleas y esto trae como consecuencia que no se puedan constituir y en el evento de hacerlo, no es posible adoptar acuerdos. Por último, proponemos que el quórum establecido en el artículo 19 para constituir asambleas y adoptar acuerdos no pueda ser modificado vía reglamento de copropiedad, con el objeto de asegurar la libre determinación de los copropietarios.
26.- Que el inciso 2º del artículo 20 establece que sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación en el condominio y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. Se propone que sólo puedan concurrir y votar en las asambleas los copropietarios hábiles. Asimismo, se propone que sólo puedan optar a cargos de representación en el condominio aquellos copropietarios que, junto con encontrase al día en el pago de toda obligación para con el condominio, en los últimos doce meses no hayan estado morosos en el pago de dos o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes y que durante el mismo período no hayan sido declarados culpables de infringir normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad, acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración e instrucciones impartidas legalmente por el administrador. Esta modificación tiene por objeto que sólo personas idóneas puedan optar a cargos de representación en el condominio.
27.- Que los incisos 4º, 5º y 6º del artículo 20 establecen la obligatoriedad de los acuerdos de las asambleas de copropietarios, la forma en que deben ser registrados y el deber del Presidente del Comité de Administración de custodiar el respectivo libro de actas. Teniendo presente que en diversas ocasiones el Presidente del Comité de Administración delega en un tercero la custodia del libro de actas, se propone otorgar dicha facultad al Comité de Administración, es decir, que éste pueda delegar en un tercero la custodia del respectivo libro de actas. Asimismo, a fin evitar el alto costo que implica la asistencia de un Notario Público a las asambleas de copropietarios que determina la ley, se propone que la asistencia de un Notario Público sea suplida por la asistencia de un profesional idóneo, es decir, de un abogado, quien se desempeñará como secretario de actas, debiendo suscribir el acta respectiva conjuntamente con los miembros del Comité de Administración o los copropietarios que la asamblea designe. Asimismo, se propone incorporar un nuevo inciso en el referido artículo, con el objeto que el administrador o la persona que se designe al efecto en la asamblea de copropietarios, informe por escrito a cada copropietario, dentro del plazo máximo de treinta días contado desde la celebración de la respectiva asamblea, los acuerdos adoptados en ella.
28.- Que el artículo 21 regula el Comité de Administración del condominio. Se propone establecer como causales de cesación en el cargo de miembro del Comité de Administración, el no pago de dos o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes; o ser declarado culpable de infringir normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad, acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración e instrucciones impartidas legalmente por el administrador. Asimismo, con el objeto de fomentar la participación de todos los copropietarios en el referido comité, proponemos que la duración del Comité de Administración no exceda de tres años, sin perjuicio de la posibilidad de reelección por un período consecutivo más, salvo que no hubiere otros postulantes para integrarlo. Junto a lo anterior, se propone agregar un nuevo inciso al artículo 21, a fin que los acuerdos del Comité de Administración sean registrados en forma similar a los acuerdos de asambleas de copropietarios y de establecer sanciones a los miembros del Comité de Administración en el caso de extravío del libro de actas donde constarán dichos acuerdos.
29.- Que el artículo 22 regula la designación del administrador del condominio y su remoción del cargo. Con el objeto de dar mayor seriedad y formalidad a la contratación del administrador, se sugiere que se suscriba un contrato entre el administrador y el condominio, a fin de regular, especialmente, todo aquello que no conste en el acta de la asamblea en que se acordó designarlo administrador. Asimismo, se propone que el administrador sólo pueda ser removido de su cargo por el Comité de Administración, previa consulta escrita a los copropietarios.
30.- Se propone agregar un nuevo artículo a continuación del artículo 23, con el objeto de regular la forma en que el administrador del condominio debe llevar la cuenta de su administración; la forma en que responderá a los créditos que el condominio pudiere tener en su contra; y la facultad de la asamblea de copropietarios de solicitar al administrador la contratación de un seguro de responsabilidad civil para responder por eventuales daños al condominio, copropietarios o terceros que fueren le pudieren ser imputables. Con esta modificación se pretende aumentar la responsabilidad de los administradores frente a gestiones negligentes y que puedan ocasionar perjuicios a los condominios, a sus propietarios o terceros.
31.- Que el artículo 27 establece que la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador. En la mayoría de los casos el cobro de gastos comunes se realiza en conformidad a lo dispuesto en ley, su reglamento y/o en el reglamento de copropiedad de los condominios. Asimismo, el sentido de la expresión “extendidos de conformidad al acta”, que utiliza la norma citada es extraordinariamente confusa lo que provoca inconvenientes en la cobranza judicial. En consecuencia, se propone eliminar la referida expresión.
32.- Que la letra i) del artículo 28 establece que el reglamento de copropiedad que dicte el propietario primer vendedor del condominio, deberá establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que no podrán ser inferiores a las establecidas en el artículo 19 de la ley. Consideramos innecesario que el reglamento de copropiedad establezca el quórum necesario para constituir las asambleas y para adoptar acuerdos en ellas, toda vez que está expresamente regulado en la ley. Por lo tanto, se propone eliminar la referida letra.
33.- Que el artículo 29 establece, entre otros, que el reglamento de copropiedad que dicte el propietario primer vendedor del condominio no podrá fijar mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19 de la ley, es decir, un quórum superior al establecido en este último artículo para constituir las asambleas y para adoptar acuerdos en ellas. Al igual que en el considerando Nº 32 precedente, consideramos innecesario que la ley establezca dicha prohibición; en consecuencia, se propone eliminarla.
34.- Que el inciso 1º del artículo 30 establece que una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el administrador deberá convocar a asamblea extraordinaria la que se pronunciará sobre la mantención, modificación o sustitución del reglamento de copropiedad que dicte el propietario primer vendedor del condominio. Con el objeto de evitar diversos problemas que normalmente se producen entre el propietario primer vendedor y los copropietarios del condominio, se propone que la asamblea extraordinaria destinada a pronunciarse sobre la mantención, modificación o sustitución del reglamento de copropiedad, pueda ser realizada una vez enajenado dos tercios de las unidades del condominio. Asimismo, se propone que sea una facultad del administrador el convocar a dicha asamblea de copropietarios.
35.- Que la primera parte del inciso 1º del artículo 33 establece que serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la Ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias. Dado que las referidas personas en diversas oportunidades promueven contiendas ante los juzgados de policía local que no tienen relación con el régimen de copropiedad inmobiliaria, se propone especificar que dichas contiendas deben surgir necesariamente en el ámbito del régimen especial de propiedad inmobiliaria. Por otra parte, son innumerables los casos en que las contiendas son promovidas entre copropietarios y el comités de administración o las asambleas de copropietarios; en consecuencia, se propone que los juzgados de policía local también conozcan de las contiendas que se promuevan en el ámbito del régimen de copropiedad inmobiliaria entre los copropietarios, la asamblea de copropietarios, el Comité de Administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración. Junto a lo anterior, se propone agregar un nuevo inciso al referido artículo, con el objeto de que los juzgados de policía local también tengan competencia para conocer de las acciones civiles encaminadas a obtener la reparación de todo daño derivado de la infracción de normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, al reglamento de copropiedad, acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración e instrucciones impartidas legalmente por el administrador. Hoy en día se presentan dudas respecto de cuál es el tribunal competente para conocer de estas acciones civiles, es decir, si es el juzgado de policía local o el juzgado de letras. En consecuencia, es recomendable que quien sea víctima del respectivo daño civil tenga la opción de demandar su reparación ante el mismo juzgado que conoció o que deberá conocer de la infracción a las normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, al reglamento de copropiedad, a los acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración y a las instrucciones impartidas legalmente por el administrador.
36.- De acuerdo a lo señalado en el considerando Nº 8 anterior, se propone la incorporación de un nuevo artículo en la ley, con el objeto de establecer la mediación como una vía alternativa para solucionar conflictos en el régimen de copropiedad inmobiliaria y que ha sido efectiva en otros ámbitos del derecho.
37.- Que el artículo 36 regula todo lo referente a la seguridad en el condominio, es decir, los seguros que deben contratar los copropietarios y los planes de emergencia que deben tener los condominios. Se propone modificar este artículo en el sentido de que sea obligatorio para todos los condominios, sea que se establezca o no en sus reglamentos de copropiedad, el asegurar sus unidades y los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad, contra riesgo de incendio y los demás riesgo que señale el reglamento de la ley o aquellos que acuerde la asamblea de copropietarios. A fin de evitar de un doble costo para el copropietario, este seguro debe ser tomado en consideración por los bancos, compañías de seguros y otras instituciones financieras o de crédito en aquellas operaciones de crédito de dinero que el copropietario o el condominio contraten con ellas. Asimismo, se propone que los planes de emergencia sean aprobados por la asamblea ordinaria de copropietarios. Junto lo anterior, se propone el administrador vele por la formulación reiterada de recomendaciones concretas y efectivas para hacer frente a emergencias y recomiende la certificación de equipos de emergencia del condominio y la adopción de procedimientos y medidas de seguridad que sean conocidos por todos y cada uno de los ocupantes de las distintas unidades, y el entrenamiento y capacitación del personal que trabaja en el condominio.
38.- Por último, se propone la incorporación de un artículo transitorio, con el objeto de establecer que esta ley es de aplicación inmediata y que prevalece respecto de cualquier reglamento de copropiedad dictado con interiorad.
Por lo tanto, los Diputados que suscriben venimos en presentar el siguiente:
PROYECTO DE LEY
Artículo único: Introdúcense las siguientes modificaciones a la Ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria:
1) Suprímese en el inciso 3° del artículo 1º, la siguiente oración: “emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del Decreto con Fuerza de Ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y”.
2) Modifícase el artículo 2° como sigue:
A.- Sustitúyase la letra a) del numeral 4, por la siguiente: “a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del administrador y trabajadores del condominio, obligaciones previsionales que procedan, capacitación del personal, primas de seguros de incendio y adicionales, despacho y recepción de documentos, derechos notariales, fotocopias y otras formas de reproducción de documentos, elaboración y actualización de planes de emergencia y su difusión, y otros gastos de similar naturaleza”.
B.- Agrégase en la letra d) del numeral 4, a continuación de la palabra “calefacción”, la expresión “aire acondicionado”; e intercálase entre las palabra “teléfonos” y la expresión “ u otros”, lo siguiente: “, internet”.
C.- Sustitúyase el numeral 6 por el siguiente: “Copropietarios hábiles: aquellos copropietarios que se encuentren al día en el pago de toda obligación para con el condominio, sea que derive de gastos comunes o de cualquier otra causa”.
3) Agrégase el siguiente inciso 4º al artículo 3º: “Cuando se efectuaren ampliaciones o construcciones en unidades del condominio, el administrador deberá solicitar al Servicio de Impuestos Internos el reavalúo fiscal de la respectiva unidad, a fin de proceder a una nueva determinación por parte del administrador de los derechos que correspondan a las distintas unidades del condominio en los bienes comunes. La modificación de los respectivos porcentajes modificará de pleno derecho la proporción de contribución a gastos a que se refiere el artículo siguiente, a contar del día primero de enero del año siguiente”.
4) Sustitúyase en el inciso 4º del artículo 4° la oración “cuarta clase, que preferirá, cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481”, por la siguiente: “primera clase, que preferirá, después de los créditos enumerados en el artículo 2472”.
5) Modifícase el artículo 5° como sigue:
A.- Sustitúyase en el inciso 1º la oración “pagar los gastos comunes con”, por la siguiente: “pagar mensualmente los gastos comunes, dentro de los diez días siguientes a la fecha de emisión de la respectivo aviso de cobro”.
B.- Agrégase en el inciso 1º, a continuación del punto final, la siguiente oración: “Lo intereses que no se paguen se capitalizarán mensualmente, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario. Además, el administrador podrá aplicar otros apremios establecidos en el reglamento de copropiedad o por la asamblea de copropietarios, tales como multas, suspensión de servicios que provea el condominio o impedir la utilización de bienes comunes señalados en las letras c) y d) del número 3 del artículo 2º”.
C.- Sustitúyase el inciso 3º por el siguiente: “El administrador, con la autorización del Comité de Administración, podrá suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. El pago parcial de la deuda no impedirá ni hará cesar obligatoriamente, según el caso, la aplicación de esta medida de apremio”.
D.- Agrégase el siguiente inciso 5°: “Con todo, no podrán publicarse listados conteniendo la nómina de deudores morosos de gastos comunes, en lugares visibles del respectivo condominio, a los que tengan acceso personas ajenas al condominio”.
6) Modifícase el artículo 6° como sigue:
A.- Intercálase en el inciso 1°, entre la palabra “comunes” y el punto final, la siguiente oración: “y los intereses, multas, contribuciones a los fondos de reserva y de operaciones e indemnizaciones fijadas en sentencias firmes y ejecutoriadas o en equivalentes jurisdiccionales que adeude”.
B.- Sustitúyase en el inciso 2° la oración “, si así lo establece el reglamento de copropiedad,”, por la siguiente: “si así lo acuerda la asamblea de copropietarios”.
C.- Agrégase el siguiente inciso 4°: “El administrador, con el acuerdo del Comité de Administración, podrá confiar la cobranza y recaudación de los gastos comunes a terceros, la que se efectuará en conformidad a los avisos de cobro preparados por el propio administrador”.
D.- Agrégase el siguiente inciso 5°: “Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de gastos comunes o todo aquello que a este respecto se acuerde por la asamblea de copropietarios, se hará extensivo de pleno derecho a los intereses, multas, contribuciones al fondo de reserva y fondo de operaciones e indemnizaciones”.
7) Modifícase el artículo 7° como sigue:
A.- Sustitúyese el inciso 1° por el siguiente: “En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común y mejoras de toda clase, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones y otras que la ley, el reglamento de copropiedad o la asamblea establezca, al pago de indemnizaciones por años de servicio a los trabajadores del condominio, a gastos comunes urgentes o imprevistos y en general, a cualquier otro objeto que el reglamento de copropiedad o la asamblea determine. Cada partida de este fondo se formará, mantendrá o incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que fije el reglamento de copropiedad o la asamblea; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13”.
B.- Agrégase el siguiente inciso 3°: “En la administración de todo condominio, además, deberá considerarse la formación de un fondo de operaciones para financiar los gastos comunes ordinarios cuando éstos se cobren por plazo vencido o bajo el sistema de rendición de gastos. Este fondo se formará, mantendrá o incrementará, según el caso, con el aporte de una cuota que determinará el Comité de Administración y se llevará en la cuenta corriente bancaria del condominio. Su monto se actualizará en las épocas y en los valores que el Comité de Administración juzgue necesario para el normal funcionamiento del condominio. Sin perjuicio de lo anterior, será especialmente responsable de la formación de este fondo la persona natural o jurídica propietaria del condominio a que se refiere el artículo 29, debiendo entregar el saldo del fondo que hubiere y una rendición de cuenta documentada al primer administrador del condominio. El fondo jamás podrá ser inferior, a lo menos, al equivalente a un mes promedio de gastos comunes”.
C.- Agrégase el siguiente inciso 4°: “Las cuotas que fije el Comité de Administración para el fondo de operaciones no podrán exceder en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes del total del condominio”.
8) Intercálase en el inciso 1° del artículo 8°, entre la palabra “condominio” y el punto final, la siguiente oración: “, los que, con el acuerdo de la asamblea de copropietarios, podrán arrendarse por hora a las visitas del condominio”.
9) Intercálase en el inciso 1° del artículo 9°, entre el punto seguido y la palabra “Tratándose”, la siguiente oración: “Aquellos bienes comunes que no pasen a dominio público en virtud del citado artículo 135, con el acuerdo de la asamblea, en la medida que el plano regulador lo permita y previa consulta del respectivo Director de Obras, podrán cederse a dominio público”.
10) Modifícase el artículo 13 como sigue:
A.- Sustitúyase la primera parte del inciso 1° por la siguiente: “Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común, según su destino, en la forma que indique el reglamento de copropiedad o, en su defecto, la asamblea de copropietarios y sin perjuicio del justo uso de los otros copropietarios”.
B.- Sustitúyase la segunda parte del inciso 2°, por la siguiente: “El titular de estos derechos podrá quedar obligado al pago de un precio en dinero por dicho uso y goce exclusivo, que podrá consistir en una suma única o en una renta periódica. Salvo disposición en contrario del reglamento de copropiedad o acuerdo de la asamblea de copropietarios, los gastos de mantención que irrogue el bien común entregado en uso y goce exclusivo, serán de cargo exclusivo del copropietario titular de estos derechos. Asimismo, los titulares de terrenos y espacios comunes podrán quedar obligados a contribuir al pago de gastos comunes, a la formación, mantención o incremento del fondo de reserva y formación, mantención o incremento del fondo de operaciones, en la forma y plazos que determine el reglamento de copropiedad o la asamblea de copropietarios”.
C.- Agrégase el siguiente inciso 3°, pasando el actual a ser 5°: “La persona natural o jurídica propietaria del condominio podrá asignar a título oneroso terrenos y espacios colindantes con una unidad, y espacios destinados a estacionamientos, ya sea en la misma escritura pública que contiene el título traslaticio de una unidad, en escritura pública separada, o en el reglamento de copropiedad a que se refiere el artículo 29. Esta asignación en caso alguno podrá afectar el justo uso y goce de otras unidades o bienes comunes del condominio y, mientras no se efectúe, el propietario no podrá impedir que tales bienes comunes sean usados por los copropietarios conforme a su destino. Una vez enajenadas todas las unidades del condominio, el propietario perderá de pleno derecho la facultad para efectuar la asignación”.
D.- Agrégase el siguiente inciso 4°: “Toda asignación en uso y goce exclusivo podrá ser pura y simple o sujeta a modalidades y deberá singularizar la unidad a la cual accederá. Además, las asignaciones que no consten en el reglamento de copropiedad y que recaigan en terrenos y espacios comunes, deberán inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces”.
11) Agrégase la siguiente oración final al inciso 3° del artículo 14: “Asimismo, podrán arrendarse espacios ubicados en los bienes comunes a que se refieren la letras a), b) y c) del citado precepto, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios y, siempre y cuando no se afecte la existencia, seguridad y conservación del condominio o se impida a los copropietarios el uso y goce de sus respectivas unidades”.
12) Modifícase el artículo 17 como sigue:
A.- Intercálase en el inciso 1°, entre las palabras “copropietarios” y “reunidos”, la siguiente oración: “mediante consulta escrita o, en su defecto,”.
B.- Sustitúyase en el inciso 2° la palabra “documentada” por la expresión “fiel y detallada”; y agrégase después del punto final, la siguiente oración: “La información referente a los ingresos y egresos del respectivo período, a fondos de reserva y de operaciones, a saldo en cuenta corriente bancaria y toda otra información financiera relevante, deberá rendirse por escrito”.
C.- Sustitúyase en el inciso 4° la oración “el quince por ciento” por “el diez por ciento”.
D.- Sustitúyase el inciso 6° por el siguiente: “Todas las materias que conforme a los incisos precedentes son materia de sesiones ordinarias o extraordinarias, podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18 o en otra forma que determine el reglamento de la presente ley. La consulta deberá ser acompañada de la información que facilite su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aprobación o rechazo por parte de los copropietarios, dentro del plazo que la misma consulta señale, el cual no podrá ser inferior a quince días. Transcurrido el plazo, aquellos copropietarios que no hubieren contestado se entenderán que aprueban el acuerdo. El quórum para adoptar acuerdo será el mismo establecido en la ley para adoptar acuerdos en asambleas de copropietarios, según la materia de que se trate. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses. Concluido el proceso, el administrador, dentro de un plazo que no podrá exceder a quince días, deberá comunicar por escrito a los copropietarios el resultado de la consulta”.
E.- Agrégase el siguiente inciso 7°: “Los acuerdos adoptados mediante consulta escrita y que sean materia de asamblea extraordinaria de copropietarios, deberán reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio e insertarse en ella los documentos necesarios en la forma prevenida en el artículo 410 del Código Orgánico de Tribunales. En la misma escritura pública deberá dejarse constancia de las unidades cuyos propietarios aprobaron, rechazaron o no contestaron la consulta dentro de plazo”.
13) Sustitúyase el inciso 1° del artículo 18, por el siguiente: “El Comité de Administración, a través de su presidente, o el administrador si este no lo hiciere, o la persona designada para tal efecto, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente y por escrito, de lo que se dejará debida constancia, o mediante la publicación de avisos en lugares destacados del condominio y comunicación escrita o en la forma que determine el reglamento de la presente ley, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince. Si no hubiere datos registrados en la oficina de la administración o en la Secretaría Municipal cuando se tratare de condominios de viviendas sociales, para el envío de comunicaciones escritas, se entenderá para todos los efectos que los copropietarios tienen su domicilio en la respectiva unidad del condominio. El administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios, correos electrónicos, teléfonos y demás datos que establezca el reglamento de la presente ley”.
14) Modifícase el artículo 19 como sigue:
A.- Sustitúyase en el inciso 1° la expresión “sesenta por ciento” por “cincuenta por ciento”.
B.- Sustitúyase en el inciso 2° las expresiones “ochenta por ciento” por “setenta por ciento”, “sesenta por ciento” por “cincuenta por ciento” y “setenta y cinco por ciento” por “sesenta y cinco por ciento”.
C.- Sustitúyase en el inciso 3° la expresión “números 1 a 7” por “números 2 a 7” y las dos expresiones “ochenta por ciento” por “setenta por ciento”.
D.- Intercálase en el inciso 4°, entre la coma y la palabra “requerirán”, la siguiente oración “, excepto en el caso previsto en el inciso 4° del artículo 3°, o en la modificación o extinción de derechos de uso y goce exclusivo”.
E.- Agrégase el siguiente inciso 7º: “El reglamento de copropiedad no podrá fijar mayorías superiores o inferiores, para constituir asambleas o para adoptar acuerdos.”.
15) Modifícase el artículo 20 como sigue:
A.- Sustitúyase la primera parte del inciso 2°, por la siguiente: “Sólo los copropietarios hábiles podrán concurrir con voz y voto a los acuerdos que se adopten, salvo para aquellas materias respecto de las cuales la presente ley exige unanimidad. Asimismo, sólo los copropietarios hábiles que, además, en los últimos doce meses no hayan estado morosos en el pago de dos o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes y que durante el mismo período no hayan sido declarados culpables de infringir normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad, acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración e instrucciones impartidas legalmente por el administrador, podrán optar a cargos de representación del condominio.”.
B.- Suprímase en el inciso 4° la oración “o en el reglamento de copropiedad”.
C.- Intercálase en el inciso 5°, entre la palabra “Administración” y el segundo punto seguido, la siguiente oración: “o de quien al efecto se designe por el Comité de Administración.”.
D.- Sustitúyase en el inciso 6° la oración “notario, quien deberá certificar el acta respectiva, en la que se dejará”, por la siguiente: “abogado, quien se desempeñará como secretario de actas, la firmará conjuntamente con los miembros del Comité de Administración o los copropietarios que la asamblea designe y dejará”.
E.- Agréguese el siguiente inciso 7°: “El administrador o la persona que se designe al efecto deberá informar por escrito a cada copropietario, dentro del plazo máximo de treinta días contado desde la celebración de la respectiva asamblea, los acuerdos adoptados en ella”.
16) Modificase el artículo 21 como sigue:
A.- Suprímase en la letra a) la oración “o sus cónyuges”.
B.- Agrégase a continuación del punto seguido de la letra b), la siguiente oración: “Si un miembro del Comité de Administración llegare a adeudar dos o más cuotas continuas o discontinuas de gastos comunes o que sea declarado culpable de infringir normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad, acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración e instrucciones impartidas legalmente por el administrador, cesará de inmediato en sus funciones”.
C.- Agrégase, entre la palabra “inferior” y la “coma”, la siguiente oración: “o que no hubiere postulantes para integrarlo, de lo que se dejará constancia”; y sustitúyase la palabra “indefinidamente” por la oración “hasta por un período consecutivo más, salvo que no hubiere otros postulantes para integrarlo, de lo que se deberá dejar constancia”.
D.- Agrégase el siguiente inciso 3°: “De los acuerdos del Comité de Administración se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros asistentes a la reunión y quedará bajo la custodia de su presidente o de quien al efecto se designe por el propio Comité de Administración. La infracción a esta obligación será sancionada con una multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia, siendo solidariamente responsables los miembros del Comité de Administración y la persona designada al efecto para custodiar el libro, si no fuere miembro de este”.
17) Modifícase el artículo 22 del siguiente modo:
A.- Agrégase al inciso 1°, a continuación del punto final, la siguiente oración: “Además, las partes deberán velar porque el contrato con el administrador sea escriturado a la brevedad, dejándose constancia, especialmente, de todo aquello que no conste en el acta”.
B.- Agrégase al inciso 2°, a continuación del punto final, la siguiente oración: “El Comité de Administración sólo podrá removerlo previa consulta escrita a los copropietarios”.
18) Agrégase el siguiente artículo 23 bis: “El administrador deberá llevar cuenta fiel, exacta y documentada de su administración y rendirla a lo menos una vez al año, al término de su gestión y cada vez que lo solicite la asamblea de copropietarios. Será responsable hasta de la culpa leve y los créditos que pudiere tener el condominio en su contra gozarán de un privilegio de la cuarta clase, que preferirán, cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil.
La asamblea de copropietarios podrá solicitar al administrador la contratación de un seguro de responsabilidad civil para responder por eventuales daños al condominio, copropietarios o terceros que fueren le pudieren ser imputables”.
19) Suprímase en el artículo 27 la siguiente oración: “extendidos de conformidad al acta,”.
20) Suprímase la letra i) del artículo 28.
21) Suprímase la siguiente oración del artículo 29: “y en él no podrán fijarse mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19”.
22) Sustitúyase en el inciso 1° del artículo 30 la expresión “75%” por “dos tercios” y la palabra “deberá” por “podrá”.
23) Modifícase el artículo 33 como sigue:
A.- Agrégase en el inciso 1°, a continuación de la palabra “contiendas”, la siguiente oración: “que surjan en el ámbito de este régimen especial de propiedad inmobiliaria y”.
B.- Sustitúyase en el inciso 1° la oración “el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio”, por la siguiente: “la asamblea de copropietarios, el Comité de Administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria”.
C.- Agrégase el siguiente inciso 4°: “Tratándose de las acciones civiles encaminadas a obtener la reparación de todo daño derivado de la infracción de normas legales aplicables a la copropiedad inmobiliaria, al reglamento de copropiedad, acuerdos legalmente adoptados por la asamblea de copropietarios o por el Comité de Administración e instrucciones impartidas legalmente por el administrador, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier otro título de una unidad víctimas del daño y el administrador o quien represente judicialmente al condominio, cuando este fuere objeto del mismo, también podrán ejercerlas ante el juez de letras respectivo. Sin embargo, admitida a tramitación la demanda conforme al procedimiento establecido en la Ley N° 18.287, la demanda no se podrá deducir nuevamente ante el respectivo juez de letras”.
24) Agrégase el siguiente artículo 34 bis: “No obstante lo dispuesto en los artículos precedentes, en forma previa a la presentación de una denuncia, querella infraccional, demanda civil o solicitud para la designación de árbitro, se podrá recurrir voluntariamente a mediación, es decir, a aquel sistema de resolución de conflictos en el que un tercero imparcial, sin poder decisorio, llamado mediador, ayuda a las partes a buscar por sí mismas una solución al conflicto y sus efectos, mediante acuerdo.
El proceso de mediación no podrá durar más de treinta días, contado desde que se haya realizado la sesión inicial de mediación. Las partes, de común acuerdo, podrán ampliar este plazo hasta por treinta días más. Durante el plazo de mediación podrán celebrarse todas las sesiones que el mediador y las partes estimen necesarias, en las fechas que de común acuerdo se determine. Podrá citarse a las partes por separado.
En caso de llegarse a un acuerdo sobre todos o algunos de los puntos sometidos a mediación, se dejará constancia de ello en un acta de mediación, la que, luego de ser leída por las partes, será firmada por ellas y por el mediador, quedando una copia en poder de cada una de las partes y otra en el registro de documentos del condominio.
Si una de las partes lo solicitare, el acta deberá ser remitida por el mediador al respectivo juzgado de policía local para su aprobación en todo aquello que no fuere contrario a derecho. Aprobada por el juez, tendrá valor de sentencia ejecutoriada.
Si la mediación se frustrare se levantará, asimismo, un acta en la que se dejará constancia del término de la mediación, sin agregar otros antecedentes, la que será firmada por el mediador. En lo posible también será firmada por las partes y se entregará copia a aquella que lo solicite.
Para ser mediador se requerirá poseer un título profesional idóneo de una institución de educación superior del Estado o reconocida por este.
Los servicios de mediación serán de costa de las partes”.
25) Modifícase el artículo 36 como sigue:
A.- Sustitúyase el inciso 1° por el siguiente: “Todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas por su valor de reposición contra riesgo de incendio y demás riesgos que señale el reglamento de esta ley, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Este seguro será contratado por el administrador y su monto se indicará de manera desglosada en el aviso de cobro de gastos comunes. Este seguro será necesariamente tomado en consideración por los bancos, compañías de seguros y otras instituciones financieras o de crédito en aquellas operaciones de crédito de dinero que los copropietarios o el condominio contraten con ellas. La asamblea de copropietarios también podrá acordar cubrir otros riesgos, tales como sismos, actos terroristas u otros”.
B.- Sustitúyase en el inciso 3° la palabra “extraordinaria” por la expresión “de copropietarios” y agrégase, después del punto final, lo siguiente: “Por su parte, el administrador deberá velar por la formulación reiterada de recomendaciones concretas y efectivas para hacer frente a emergencias. Además, deberá recomendar la certificación de equipos de emergencia del condominio y la adopción de procedimientos y medidas de seguridad que sean conocidos por todos y cada uno de los ocupantes de las distintas unidades, y el entrenamiento y capacitación del personal que trabaja en el condominio”.
Artículo transitorio: La presente ley se aplicará a contar de su fecha de publicación en el Diario Oficial, incluso a los condominios acogidos con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal y a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria. No obstante lo anterior, continuarán aplicándose a dichos condominios las normas de sus respectivos reglamentos de copropiedad, si lo tuvieren, en todo aquello que no fuere contrario a las disposiciones de la presente ley.
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