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- rdf:value = " Moción de la diputada señora Tohá, doña Carolina , y de los diputados señores Duarte , Insunza , Monsalve y Rossi .
Modifica la ley general de urbanismo y construcciones, en materia de contratos de promesa de compraventa, estableciendo que la entrega de los inmuebles se debe realizar dentro de un plazo, que es ineficaz la cláusula compromisoria y una avaluación legal de perjuicios por retrasos, faltas e incumplimientos. (boletín N° 6002-14)
“Vistos:
Lo dispuesto en los artículos 63 y 65 de la Constitución Política de la República; lo prevenido por la Ley N° 18.918 orgánica constitucional del Congreso Nacional, y lo establecido por el Reglamento de la H. Cámara de Diputados.
Considerando:
1° Que el contrato de promesa, de celebrar un contrato, está regulado en un solo artículo del Código Civil, el 1554, a diferencia de lo que ocurre con otros contratos de uso común, como la compraventa, que se regula entre los artículos 1793 al 1900 del mismo Código, o el arrendamiento, que va desde el artículo 1915 al 2021.
2° Que la escueta regulación de la promesa de celebrar un contrato, al tiempo de generar las más enconadas contiendas judiciales, ha generado también gran discusión doctrinal, surgiendo diversas opiniones entre los juristas, las que abarcan materias tan diversas como la forma como se perfecciona el contrato de promesa, qué tipo de contratos pueden ser objeto de promesa, qué obligaciones surgen para las partes, cuáles son los efectos de dichas obligaciones o cómo se extinguen las mismas, entre otras.
3° Que los contratos de promesa surgen como una solución práctica a diversos problemas que plantea la vida social y, que por distintos motivos impiden a una persona celebrar un contrato definitivo en un momento dado. Es lo que ocurre, por ejemplo, con las empresas constructoras que realizan las denominadas ventas en verde. La empresa constructora que aún no edifica, evidentemente no se encuentra en situación jurídica de vender departamentos que aún no existen; sin embrago, la compraventa de los departamentos u oficinas, representa ventajas tanto para la constructora como para los compradores, ya que la primera puede ocupar dichos recursos para financiar la construcción, y los compradores se benefician al obtener un precio más bajo que si comprasen bajo la modalidad de entrega inmediata. Ahora, la solución justamente la entrega el contrato de promesa de celebrar una compraventa, con todas las desventajas e inconvenientes derivados de su escasa regulación, pues como lo sostienen los profesores en las escuelas de derecho, los contratos de promesa son fuente inagotable de conflictos.
Ahora bien, sin perjuicio de los inconvenientes de orden jurídico que puedan presentar las promesas -con motivo del aumento del mercado inmobiliario- durante años los promitentes compradores quedaron entregados exclusivamente a la buena fe de las constructoras, pues si estas caían en quiebra, la declaraban o simplemente desaparecían de un día para otro, como muchas veces ocurrió, los promitentes compradores debían soportar íntegramente la pérdida, sin tener manera de recuperar lo pagado.
4° Que esta realidad, generada en parte por el crecimiento y la posterior crisis del mercado inmobiliario, como en las no siempre buenas prácticas de las empresas constructoras, determinó que este Congreso Nacional aprobara la ley Nº 19.932, de 3 de febrero de 2004, que introdujo modificaciones a la ley general de Urbanismo y Construcciones, estableciendo -en lo esencial- que los contratos de promesa de compraventa celebrados con empresas constructoras, deben otorgarse ante notario y caucionarse, para asegurar su cumplimiento, mediante póliza de seguros o boleta bancaria. En la misma ley se introdujo una modificación al Código Penal, para tipificar como una figura de estafa la suscripción de contratos que no cumplan con las exigencias legales.
5° Que luego, al detectar nuevos vacíos en la regulación, este mismo Congreso Nacional discutió y aprobó la ley Nº 20.007, que introduciendo nuevas modificaciones a la ley general de Urbanismo y Construcciones, también en materia de promesas de compraventa, reguló la promesa con respecto a bienes raíces sin recepción definitiva y con hipoteca, estableciendo nuevas formas e instrumentos comerciales y disponiendo que las cauciones se mantendrían vigentes hasta el alzamiento de las hipotecas.
6° Que, sin perjuicio de los avances legislativos, que como se puede apreciar, han significado la aprobación de las leyes Nºs 19.932 y 20.007, la situación de muchos compradores de bienes raíces que utilizan la vía de las promesas, o también denominadas compraventas en verde, sigue constituyendo un riesgo bastante alto, no ya frente a la posibilidad de que la empresa constructora quiebre o desaparezca, sino en relación a los perjuicios que pueden sufrir -y sufren- los denominados promitentes compradores, cuando la empresa no cumple con los plazos estipulados o deciden, en el desarrollo de la obra, introducir modificaciones que en definitiva cambian el proyecto original, sin permitir al promitente comprador dejar sin efecto el contrato de promesa y obligándolo a comprar algo que es distinto a lo prometido.
7° Que de acuerdo a la regulación del único artículo del Código Civil que se refiere al Contrato de Promesa, para que ésta sea válida debe contener un plazo o una condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Las empresas constructoras, que son las que redactan los contratos que luego firman los promitentes compradores, sin tener sino la posibilidad de aceptarlo, por lo que se denominan contratos de adhesión, establecen -nominalmente- como época que fija la celebración de la compraventa definitiva, la condición de encontrarse la obra recepcionada por el departamento de Obras Municipales respectivo; sin embrago, suelen en sus propagandas fijar plazos de entrega, los que de acuerdo con las disposiciones de la ley de protección al consumidor, que son aplicables en la materia, se entienden forman parte del contrato.
8° Que, no obstante lo anterior, si llegado el plazo y la empresa constructora no cumple y el promitente comprador pretende demandar el cumplimiento de la obligación, se encuentra con una cláusula denominada compromisoria, conforme a la cual cualquier problema que se suscite entre las partes debe ser resuelto por un juez árbitro, al que la empresa constructora se ha encargado de añadirle requisitos especiales, como el haber sido abogado integrante u otras, lo que en definitiva, se erigen como una gran muralla que impide al promitente comprador formular sus pretensiones, ya que el arbitraje constituye una suerte de justicia privada que, como tal, hay que pagarla a un costo muy superior al que podría optar el promitente comprador en el mejor de los casos de obtener un fallo favorable.
9° Que, si bien es cierto, el promitente comprador puede accionar por la vía de la ley de protección al consumidor, alegando publicidad engañosa y, eventualmente, ejerciendo su derecho a ser indemnizado por los perjuicios que la publicidad engañosa le ha provocado, el Juez de Policía Local , que es el competente para conocer de estas materias, no tiene facultades para dejar sin efecto el contrato de promesa, lo que significa que el consumidor de todas maneras deberá suscribir el contrato de compraventa prometido.
10 Que con respecto a la indemnización de perjuicios, conforme a nuestro sistema, es preciso acreditar una serie de elementos, entre ellos, los daños efectivos que la empresa constructora le ha generado al promitente comprador, ya sea con motivo de la publicidad engañosa o por el incumplimiento de su obligación de suscribir el contrato prometido dentro del plazo. La prueba del daño es un tema complejo.
11 Que los parlamentarios que suscriben, habiendo seguido de cerca el caso de un grupo de jóvenes enfrentados a una conocida empresa constructora, y habiendo estudiado todas las trabas que les impidieron ejercer sus derechos de manera que fueran respetados íntegramente, proponemos la aprobación de las modificaciones legales tendientes; en primer lugar, a restar eficacia, teniendo por no escritas, las cláusulas abusivas que las constructoras imponen en las promesas a los promitentes compradores; en concreto, la cláusula compromisoria, ya que como lo anotábamos más arriba, ésta cláusula obstaculiza el acceso a la justicia. En segundo lugar, proponemos que todo contrato de promesa de compraventa deba contener un plazo -y no una condición- que fije la época de la celebración de la compraventa definitiva, ya que si bien es cierto, pueden ocurrir situaciones que determinen un retraso de las obras, dicho riesgo claramente es empresarial y, en consecuencia, debe ser asumido por la empresa y no por el consumidor, quien probablemente ha adoptado una serie de medidas en su vida, con miras a la entrega de su casa, departamento u oficina. Este plazo deberá consignarse expresamente en el contrato, ya que de lo contrario se aplicará un plazo legal supletorio de 18 meses, desde la firma de la promesa. En tercer lugar, nos parece adecuado establecer una avaluación legal de perjuicios, ya que la avaluación judicial, al tiempo de ser distinta en todos los casos, y ser ilimitada, tiene el inconveniente para el promitente comprador de la prueba, que como decíamos es un tema complejo. Entonces, nos parece que la ventaja de una avaluación legal es evidente, ya que la empresa constructora en caso de incumplimiento sabe exactamente cuánto deberá pagar por indemnizaciones, y se releva de la prueba de los perjuicios a los promitentes compradores; en concreto, proponemos en materia indemnizatoria, que frente al incumplimiento, el promitente comprador tenga la opción de resolver el contrato, es decir, dejarlo sin efecto, o bien aceptar el retraso, pero en ambos casos con derecho a ser indemnizado en el equivalente a la diferencia entre el precio de compra en verde y el precio de compra bajo la modalidad de entrega inmediata, cantidad que se doblará si se declara que la empresa constructora ha infringido la ley de protección de los derechos de los consumidores. De este modo, por ejemplo, si la empresa no cumple con la entrega dentro del plazo, y el departamento cuesta 2.000 U.F., pero en verde se vendió a 1.750 U.F. el promitente comprador tendrá derecho a ser indemnizado en 250 U.F. obviamente, más la devolución del la cantidad pagada debidamente reajustada, y si la constructora, por ejemplo, incurre en publicidad engañosa, la indemnización -en el ejemplo- sería de 500 U.F. En este punto es importante señalar que la indemnización no constituye enriquecimiento, sino sólo una manera de restablecer un equilibrio, pues es evidente que el juicio sufrido equivale al tiempo de espera, que, a su vez, es equivalente al descuento por la compra en verde.
12 Que en el curso de nuestro estudio detectamos otros problemas, no menos graves, como alteraciones significativas que se introducen en el proyecto inmobiliario con posterioridad a la suscripción de contratos de promesa. Así, por ejemplo, casos en que se promete la venta de departamentos situados en un edificio residencial, el que posteriormente es modificado para albergar, además, centros comerciales. Por razones de evidente conveniencia práctica, hemos decidido trabajar nuestras propuestas legislativas en mociones distintas, ya que estos temas no necesariamente encontrarán el apoyo mayoritario que se requiere para aprobar, al menos, las materias que suscitan apoyo transversal, como las contenidas en la presente moción.
Por lo tanto,
Las y los diputados que suscriben vienen en someter a la consideración de este Honorable Congreso Nacional el siguiente
PROYECTO DE LEY:
Artículo primero: se agrega el siguiente artículo 138 tris en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, contenida en el Decreto con Fuerza de Ley Nº 458 de 1976:
“Artículo 138 tris. Los contratos de promesa de compraventa deberán contener un plazo que fije la época de la celebración del contrato prometido y el mismo plazo para la entrega del inmueble. A falta de estipulación el plazo será de 18 meses.
Si transcurrido el plazo sin que se haga la entrega del inmueble o se suscriba el contrato prometido por causa imputable al promitente vendedor, podrá el promitente comprador solicitar el cumplimiento, otorgando un nuevo plazo, o resolver el contrato de promesa, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
El promitente comprador no tiene necesidad de justificar perjuicios cuando sólo cobre, además del dinero pagado con motivo de la promesa, el equivalente a la diferencia entre el precio estipulado en la promesa y el precio que el inmueble tendría terminado. Si se declara que el promitente vendedor ha incurrido en infracciones a la ley, esta cantidad se pagará doblada.
El promitente comprador podrá siempre ejercer sus acciones ante los tribunales competentes, teniéndose por no escrita la cláusula compromisoria de someter el asunto al conocimiento de un juez árbitro.”
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