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- rdf:value = " PERFECCIONAMIENTO DE NORMAS RELATIVAS A LA ADMINISTRACIÓN DE LOS CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES. Primer trámite constitucional.
El señor CORNEJO ( Vicepresidente ).-
Corresponde considerar, en primer trámite constitucional, el proyecto de ley, originado en moción, que modifica diversos cuerpos legales con el objeto de facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales.
Diputado informante de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano es el señor Boris Tapia.
Antecedentes:
Moción, boletín Nº 3804-14, sesión 49ª, en 10 de marzo de 2005. Documentos de la Cuenta Nº 4.
-Informe de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano, sesión 59ª, en 13 de diciembre de 2005. Documentos de la Cuenta Nº 20.
El señor CORNEJO (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el diputado informante.
El señor TAPIA.-
Señor Presidente , en nombre de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano, paso a informar, sobre el proyecto de ley, en primer trámite constitucional, originado en moción de las diputadas señoras Allende , doña Isabel ; Caraball , doña Eliana , y Saa , doña María Antonieta , y de los diputados señores Montes, don Carlos ; Melero, don Patricio ; Riveros, don Edgardo ; Letelier, don Juan Pablo ; Meza, don Fernando ; Uriarte, don Gonzalo , y García, don René Manuel , que modifica diversos cuerpos legales con el objeto de facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales.
Mediante esta iniciativa legal se pretende establecer normas que contribuyan a facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales y garantizar un estándar superior en la construcción de las mismas.
Los autores del proyecto sostienen que la acción de los Servicios de Vivienda y Urbanización ha permitido la construcción de una gran cantidad de viviendas sociales destinadas a superar el déficit habitacional, no obstante lo cual, en general, presentan bajos estándares, escaso nivel de equipamiento y urbanización, a lo cual se suma el hecho de que tanto las unidades como los conjuntos de que forman parte enfrentan una progresiva y acelerada tendencia al deterioro de las condiciones materiales y de la vida social.
Aseguran que el Estado y la sociedad tienen una responsabilidad ineludible en relación con esta realidad.
Señalan que, pese a que desde hace siete años existe un fondo para proyectos de mejoramiento de los condominios de viviendas sociales, se puede constatar que sólo algunos de ellos han logrado organizarse, contener y revertir el deterioro al que están expuestos.
Por otra parte, aseveran que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y los municipios no han asumido cabalmente el problema y que la mencionada Secretaría de Estado sólo ha implementado medidas marginales respecto de dichos condominios.
A fin de materializar la idea matriz, en esta iniciativa legal se propone introducir modificaciones al decreto ley Nº 2.552, de 1979; a la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria y a la ley orgánica constitucional de Municipalidades.
No obstante, durante el debate habido en el seno de la Comisión se desechó modificar el mencionado decreto ley, en el sentido de incorporar una norma que estableciera un límite en la cantidad de unidades que pueden conformar un condominio de viviendas sociales, ya que se consideró que al establecer esta limitación en dicho texto legal, se haría extensiva a todos los proyectos de ese carácter, aun cuando no se constituyeran como condominios, lo que se traduciría en un efecto no deseado.
De igual modo, no hubo acuerdo para modificar la ley orgánica constitucional de Municipalidades, con el fin de asignar a la Secretaría Comunal de Planificación la función de clasificar la información comunal por condominios o unidades de viviendas. En definitiva, sólo hubo consenso en orden a modificar la ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria en lo que respecta a los condominios de viviendas sociales.
A fin de recoger los planteamientos formulados por los integrantes de la Comisión en el marco de la discusión de esta iniciativa legal, se presentó una indicación sustitutiva que, al igual que la idea de legislar, fue aprobada por asentimiento unánime.
Los aspectos fundamentales de este proyecto de ley son los siguientes:
Se establece que en los condominios de viviendas sociales debe haber, a lo menos, un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a vivienda, con el objeto de entregar una señal al Ministerio de Vivienda y Urbanismo y a las empresas constructoras, en el sentido de que es prioritario aumentar los estándares de las viviendas sociales.
Se dispone que las reubicaciones o compensaciones de superficies en áreas verdes o de equipamiento no podrán aplicarse en el caso de condominios de viviendas sociales, a fin de evitar el empobrecimiento de estos últimos producido como consecuencia de que actualmente la aplicación de estos mecanismos implica que estos condominios dejan de contar con áreas verdes y equipamiento.
Entre las materias que sólo pueden tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea de copropietarios, se incorpora la relativa a los programas de autofinanciamiento que podrán desarrollar los condominios y las asociaciones con terceros para estos efectos, con el propósito de posibilitar la realización de actividades que generen ingresos para la copropiedad.
Se consagra expresamente que un condominio puede estar compuesto por menos de tres copropietarios para los efectos de la composición del comité de administración, con el objeto de resolver una controversia que se había suscitado respecto de la cantidad mínima de unidades que debe consultar un condominio y de posibilitar la aplicación de los programas de densificación predial del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Se especifica que el primer reglamento de copropiedad debe considerar las características propias del condominio, a fin de que pueda ajustarse a la realidad de este último y contar con definiciones respecto de los usos posibles y de la forma de administración provisoria de los espacios comunales que no se contemplen en los actuales reglamentos tipo.
Se sanciona con multa a los copropietarios que no asistan a la segunda citación decretada por un juez de policía local para convocar a una asamblea de copropietarios, cuando esta última no pudiera celebrarse por no reunirse el quórum necesario, con el fin de incentivar la participación en las decisiones de la comunidad.
Se precisa que los condominios de viviendas sociales no podrán edificarse en grupos o conjuntos de más de 150 unidades habitacionales, con el objeto de mejorar los estándares y de facilitar las relaciones y los acuerdos entre los vecinos, sobre todo en el caso de los condominios en extensión.
Se definen los condominios de viviendas sociales como conjuntos constituidos mayoritariamente por viviendas sociales, a fin de evitar las dudas planteadas en las direcciones de obras municipales respecto de proyectos mixtos constituidos mayoritariamente por este tipo de soluciones habitacionales, en los que se han incluido viviendas de un mayor valor.
Se dispone que en los condominios de viviendas sociales la municipalidad estará obligada a actuar como instancia de mediación extrajudicial y a prestar su asesoría para la organización de los copropietarios, función que está concebida actualmente con carácter facultativo para la generalidad de los condominios. De esta manera, se pretende involucrar a los municipios en tareas de difusión de las normas sobre copropiedad inmobiliaria y de constitución de administraciones en los condominios de viviendas sociales.
Se posibilita que en las actuaciones que deban realizar estos condominios concurra como ministro de fe el secretario municipal respectivo o el oficial del Servicio de Registro Civil e Identificación competente, a fin de facilitar su organización y administración.
Se faculta a los gobiernos regionales, a las municipalidades y a los servicios de vivienda y urbanización para destinar recursos a los condominios de viviendas sociales, con el objeto de promover la ejecución de programas de mantenimiento, mejoramiento y ampliación de las unidades del condominio.
Se permite a los condominios sociales postular a los programas financiados con recursos fiscales en las mismas condiciones que las juntas de vecinos, las organizaciones comunitarias o deportivas y otras entidades similares.
Se incentiva la designación de administradores provisorios de los condominios de viviendas sociales, mediante el otorgamiento de facultades a los gobiernos regionales, a las municipalidades y a los servicios de vivienda y urbanización para que participen en su nombramiento, suprimiendo el plazo de seis meses que se establecía para su desempeño.
Se autoriza, por el plazo de 24 meses contados desde la fecha de publicación de la ley, la subdivisión de los condominios de viviendas sociales, para que puedan ajustarse a la limitación respecto del número de unidades que podrán conformar estos condominios, con el objeto de posibilitar una mejor administración de los bienes comunes.
En el informe escrito que se encuentra en poder de las honorables señoras diputadas y de los honorables señores diputados podrán encontrar más detalles sobre esta iniciativa legal que he tenido el honor de informar a la Sala.
He dicho.
El señor CORNEJO (Vicepresidente).-
En debate el proyecto.
Tiene la palabra el diputado señor Patricio Hales.
El señor HALES .-
Señor Presidente , todas las señoras diputadas y los señores diputados deben conocer lo que significa la vida y el desarrollo de la habitabilidad en los conjuntos de viviendas sociales de que trata este proyecto, pues seguramente lo han podido apreciar en los distritos que representan cuando se han reunido con los vecinos que los habitan.
Habrán comprobado, entonces, que se trata de construcciones de un piso, de media altura o de edificios que se concentran principalmente en las grandes ciudades, como Santiago, Concepción, Valparaíso , Temuco. En la mayoría de los casos se trata de los llamados “bloques de departamentos”, normalmente constituidos por edificios viejos, aunque también hay algunos compuestos por edificios nuevos que tienen características especiales.
Sin duda, la aprobación de la iniciativa en debate ayudará a mejorar la calidad de vida en estos conjuntos de viviendas sociales.
En sus visitas a dichos condominios, seguramente las señoras diputadas y los señores diputados habrán constatado la enorme cantidad de problemas que se producen en ellos por falta de una legislación adecuada. Hay lugares al que son tierra de nadie; terrenos de bienes comunes que se han perdido porque han sido invadidos por propietarios que, con buena intención, y simplemente para transformar esas áreas cafés en verdes, la cercan para cuidar el jardín. Y de pronto, ese espacio común pasa a ser de él. Entonces sus vecinos, alentados por el ejemplo, hacen los mismo.
Es lo que ocurre en los bloques de Américo Vespucio, donde vive la Iris Huaiquinao, a quien su suegra y su madre le dijeron: “Pongamos un almacén”. Y se tomaron el área café e instalaron un puesto de venta de dulces en un lugar que era área común.
Ellas lo hacen con la mejor intención, para progresar. ¿Quién podría negarse? Incluso las ayudamos para que ojalá consigan los permisos y la patente correspondientes. A veces terminan obteniéndolos, no obstante tratarse de una acción ilegal, porque, al final, lo que nos interesa es que puedan progresar.
Alguien tiene que resolver y regular esas situaciones, pero para bien. No para expulsar a esos ciudadanos, sino para sanear de manera adecuada y correcta situaciones como las descritas.
¿Cuántos de estos conjuntos habitacionales conocen los honorables diputados y diputadas? Seguramente muchos. Sabrán entonces que se trata de viviendas pequeñas, estrechísimas, de uno y medio o dos dormitorios, en los que habitan familias de seis personas o más que claman por la posibilidad de ampliar sus viviendas.
En algunos lugares las irregularidades de las ampliaciones alcanzan hasta los terceros pisos de los edificios. Ello ocurre por la explosión demográfica de las familias. No lo hacen por capricho o porque quieran hacer las cosas a su pinta, sino por la necesidad de vivir en condiciones sanas y no en la promiscuidad. Lamentablemente, la construcción de esas ampliaciones provoca riesgos estructurales.
Así lo he visto en Valparaíso, en Quilicura, en Independencia y en Recoleta, donde se construyen soluciones que no están reguladas por arquitectos y donde hay municipalidades que miran para el cielo y que se hacen las lesas por buena voluntad o por ineficiencia, pero que al final terminan ignorando la existencia de esos hechos arquitectónicos que ponen en riesgo la vida de las personas. Dicho de una manera positiva, las personas construyen porque quieren crecer y ampliarse; sin embargo, nadie las ayuda. Estamos, entonces, frente a una arquitectura espontánea.
Este proyecto pretende ayudar en esa línea, para que los alcaldes de corte policial no le digan a Iris Huaiquinao que no tiene permiso para su almacencito frente a Huber Benítez y que debe cerrarlo; para que no le prohíban a la gente de la población Juan Antonio Ríos regar y mantener su jardín. Otro vecino puede decir que está bien que se ocupe el espacio común para hacer un jardín, pero no para instalar un garaje donde se golpean fierros al lado de su departamento. Es un ejemplo que ha proliferado en muchas partes en los llamados espacios comunes.
Tal vez en tiempos de Gabriel González Videla , en la década del 40, cuando se pensaba la población Juan Antonio Ríos , los arquitectos marcados por los Congresos Internacionales de Arquitectura Moderna, Ciam, soñaban con esas grandes áreas por las cuales Le Corbusier pensaba que el hombre podría caminar mientras los vehículos se desplazaban, allá lejos, por las autopistas. Pero la verdad es que dichas áreas han terminado en una verdadera anarquía.
Por último, viene la municipalidad y no sólo mira para el cielo, sino que le dice al ciudadano que él es el responsable porque no tiene conserje. ¡Vaya usted a pedirles a los habitantes de un edificio de viviendas sociales que tengan un conserje o un administrador! ¡Si les cuesta un mundo tenerlos!
Entonces, por lo menos este proyecto contiene algunas normas que regulan las relaciones entre los vecinos, porque ahora el que manda es el más hábil, el más vivo o el que, simplemente, apela a la historia de la población, diciendo que siempre se ha hecho así. Pero hay ciudadanos que están esperando que alguien los regule, en función de los intereses de todos. Por eso, la modificación del artículo 29 de la ley Nº 19.537 especifica que el primer reglamento de copropiedad deberá considerar las características específicas del condominio.
Para algunos la palabra condominio tiene una connotación social alta; pero no es así, porque significa que su dominio es común, es decir, de las personas que viven en él. Y viven en conjunto tanto los habitantes de los condominios cerrados de La Dehesa o de Lo Barrenechea, como los que viven en condominios de las poblaciones Juan Antonio Ríos , Santa Mónica o en cualquiera otra del país donde comparten terrenos y espacios que son de dominio común. Y si son de dominio común, tienen que ser ocupados sobre la base de decisiones comunes desde el punto de vista del diseño, de la reja, de la seguridad, de la ocupación del espacio público, de los senderos, de la circulación, de los estacionamientos y de tantas otras cosas.
A veces se lucra con los espacios comunes; se arriendan espacios que no son de propiedad de los usuarios y terminan traspasándose como herencia, en circunstancias de que no se puede hacer. Esto es sabido por todos los colegas; no es una situación conocida sólo por mí. Quizás, por otras razones tenga un conocimiento más específico del lenguaje técnico en esta materia, pero ésa es la vida que tienen los ciudadanos de viviendas sociales.
El artículo 29 indica que deberá especificarse incluso los usos posibles y la forma de administración provisoria de los bienes comunes.
Esto es extraordinariamente importante, porque así como a una ciudadana de Huber Benítez la necesidad la lleva a crear un pequeño comercio, construyendo primero un puesto, después un quiosco, posteriormente una construcción de ladrillo y, por último, un local completamente cerrado, dando origen a un almacén en el espacio común, la excesiva delincuencia y los delitos llevan a los habitantes de los primeros pisos de los edificios a encerrarse, a enrejar sus viviendas.
Entonces, la concepción de los años 40 de los grandes espacios comunes destinados a áreas verdes para que la gente paseara entre los bancos y los juegos infantiles, es una fantasía que sólo existía en el papel y en la cabeza del arquitecto, porque la realidad actual es que la gente se pone de acuerdo para instalar rejas. A veces, eso lo resuelve el presidente de la junta de vecinos o cualquiera de los residentes, en circunstancias de que la decisión debería ser tomada de común acuerdo, porque se trata de determinar por dónde va a entrar la gente, por dónde circulan los niños y qué pasa cuando alguien llega tarde y la llave no está. Yo he visto conjuntos de viviendas sociales de varias manzanas que se encuentran totalmente cercados y sólo existe un portón de ingreso. Entonces, para tomar el microbús los residentes deben caminar varias manzanas a altas horas de la noche, con el riesgo que ello implica. Existe anarquía en el uso del suelo.
También es adecuada la modificación al artículo 33, que faculta a los jueces de policía local para que obliguen a los copropietarios a asistir a la segunda citación de las asambleas de copropietarios.
Entiendo que en los condominios de viviendas sociales es mucho más difícil que sus moradores tengan tiempo, recursos, voluntades y energía para asistir a las asambleas de copropietarios, aparte de trabajar, de buscar trabajo, de cuidar a la familia y de no tener empleada que les cuide a sus niños. Pero la gente debe comprender que si no se reúne para tomar decisiones en conjunto, esas decisiones denominadas de común interés, no tendrán solución, caso en el cual serán adoptados por el más vivo, el más ágil o el que tenga más liderazgo. Por lo tanto, la modificación del artículo 33 es correcta.
El artículo 40 bis, que se agrega por la letra h), precisa la función que le corresponde a la municipalidad en cuanto a actuar como instancia de mediación extrajudicial y a prestar su asesoría para la organización de los copropietarios estableciendo que debe realizarse en forma profesional, especializada, por iniciativa propia o por petición de cualquiera de las partes en conflicto.
Estamos llenos de conflictos en los espacios de viviendas sociales, tanto en los comunes como en los balcones compartidos. A veces hay corridas de balcones comunes en los cuales se instalan enrejados. Vayan ustedes a recorrer el sector de Salomón Sack con Gamero y comprenderán que la línea del balcón, que es el área por la cual se accede a los departamentos, está subdivida por rejas. De manera que los residentes deben atravesar los espacios enrejados para poder llegar a su departamento. Pero lo más común es que como se trata de un pasillo de acceso, el último de la línea se toma ese pedazo y lo enreja. ¿Se podría decir que a ese ciudadano lo inspira algo malo? No; s��lo lo hace para protegerse y tener seguridad. Sin embargo, no hay una norma que regule esa situación.
¿Resuelve esta iniciativa todos los problemas? ¡No! Es un primer paso, porque son muchas las dificultades, las insuficiencias y las carencias. Aquí no ha habido una política de continuidad ni menos aún -es parte de lo que debería contener esta iniciativa- una normativa que permita programar una reparación y transformación de las viviendas sociales.
La vivienda social viene desde los comienzos del siglo XX cuando aparecieron los primeros cités, pero ahora existe un envejecimiento de ella. Curiosamente, los viejos cités de los barrios de Santiago centro se han transformado en una joyita arquitectónica, con cierta hermosura, los cuales han sido restaurados. Pero hay muchas viviendas deterioradas, que son las que más necesitan ser reparadas con el apoyo del Estado.
El primer programa incluía viviendas sociales en 40 comunas pilotos, a fin de practicarles pequeñas reparaciones. No; aquí tiene que haber un programa de reciclaje casi total. Miren la experiencia comparada en materia de arquitectura y urbanismo; vean la crisis que muestra Francia. Algunos de los temas que se considera causantes de la crisis francesa son la delincuencia, los barrios aislados y encerrados a los cuales la policía no quiere entrar después de las 5 y media de la tarde. Lo dicen hoy día los ciudadanos franceses: a esa hora la policía no entra a esos barrios. Allí viven sectores de inmigrantes del Magreb, del Cuerno de África, otros que llegan por un sistema de visa fácil, porque existe un intercambio desde la salida de los franceses del norte de África.
Bueno, en esos territorios ahora hay programas distintos. Tuvimos una reunión con un urbanista francés que nos dijo que parte del programa contempla reparar e, incluso, reciclar las propiedades; reasignar con un concepto de heterogeneidad etaria, de manera que no haya sólo jóvenes ni matrimonios entre 35 y 45 años, sino que vivan allí ancianos, porque tienen otro horario, al igual que jóvenes, quienes, a su vez, también tienen su propio horario. Es decir, quieren intercambio de edad. En esos planes pilotos incluyeron como obligación el intercambio racial, de manera de no “guetificar”.
Nosotros no tenemos esas características, pero sí muchas otras dificultades. ¿Cómo vamos a abordar el problema de los inmigrantes de otros países que vienen a Chile con esperanzas? A Maruri, llegan los peruanos. Bienvenidos todos los que tienen buen comportamiento. Pero, ¡qué difícil es convivir con quienes muestran mal comportamiento, con quienes tienen otras necesidades! Vayan a ver los pequeños cités, en donde deberían habitar cinco personas viven dieciocho, veinte o treinta y cuatro. No hay baño que soporte eso.
Es necesario pensar en un programa de reparación y transformación de viviendas sociales, y en la posibilidad de reasignar con heterogeneidad de edad, de modo que pueda haber un autocuidado por parte de la propia comunidad.
Si bien la iniciativa presenta algunas deficiencias, no es menos cierto que posee algunas cosas positivas. Por ejemplo, la letra i) modifica el inciso segundo del artículo 41, con el propósito de precisar el destino de los recursos que se asignan a los condominios de viviendas sociales, con el objeto promover la ejecución de programas de mantenimiento y equipamiento de las unidades.
Si no se hace esto, al final, se impondrá la vida.
El señor ASCENCIO ( Presidente ).-
Señor diputado , ha terminado el tiempo de su primer discurso. Puede continuar en el de su segundo discurso, para lo cual dispone de cinco minutos.
El señor HALES.-
Gracias, señor Presidente.
Está comprobado que, díctese el reglamento que se dicte, la vida atropella a la ley. Y eso es lo que está ocurriendo hoy. Entonces, es bueno pensar en normar, aunque no es suficiente. No basta con decir que se destinarán recursos con el objeto promover la ejecución de ampliaciones; es necesario pensar también en el diseño. En caso contrario, se producirá la “favelización” de la vivienda social. Es lo que está ocurriendo hoy, porque en algunos casos se entregan viviendas sociales tan pequeñas, sobre todo las antiguas casetas sanitarias -digámoslo en castellano, no en portugués-, que se produce la “callampización” del loteo: la unidad mínima es rodeada con bártulos, con la “callampa” que la gente tenía en otro lugar. Después se dice que se hizo una erradicación. Claro, se erradicó; se sacó la población “callampa” que había en determinado lugar y el terreno quedó pelado. Pero lo que ocurrió es que la gente se fue en su carretela o en su camionetita con sus bártulos a armar en el entorno de la pequeña vivienda social que le entregaron una callampa parecida a la que habitaba, con la única diferencia de que ésta tiene, felizmente, agua potable, alcantarillado y medidor de luz. Durante una visita del Presidente de la República , incluso, algunos llegaron a decir que ahora tenían que pagar la luz, el agua y el alcantarillado, y que cuando estaban en el campamento no les cobraban nada.
Por cierto, hay viviendas sociales nuevas. Está la experiencia de los fondos concursables que no significa una caseta sanitaria, sino casa de dos pisos con dos dormitorios, living-comedor, cocina y baño. Lo podemos ver en la población Angela Davis , en Los héroes de la Concepción, con la participación de una entidad organizadora como es el Hogar de Cristo. Pero los municipios no tienen interés en llevar a cabo esos programas; no les gustan porque rinden poco electoralmente. No los entusiasman, porque implican grandes esfuerzos de dos años y, al final, se hacen apenas cuarenta casitas. Habrá que ver la forma de obligarlos. Así como los estamos obligando a participar en la regularización de las relaciones comunitarias, también hay que obligarlos a participar en estos fondos concursables.
Señor Presidente , el honorable diputado señor Jaramillo me solicita una interrupción y, con su venia, se le concedo.
El señor ASCENCIO ( Presidente ).-
Puede hacer uso de la interrupción el diputado señor Jaramillo .
El señor JARAMILLO .-
Señor Presidente , me ha llamado mucho la atención la fundamentada intervención de nuestro querido colega arquitecto, Patricio Hales .
No participé en la discusión del proyecto en la Comisión, pero es muy interesante lo que está comentando. Por eso, quiero consultarle, por su intermedio, acerca del artículo 1º, que modifica el inciso tercero del artículo 3º del decreto ley Nº 2.552, de 1979, con el objeto de precisar que las viviendas sociales no podrán edificarse en grupos o conjuntos de más de cincuenta unidades habitacionales.
En el fondo, el precepto habla de conjuntos de más de 50 unidades habitacionales. Formulo la pregunta con el objeto de aprovechar el conocimiento que tiene el diputado Hales respecto del proyecto.
El señor ASCENCIO (Presidente).-
Recupera la palabra el diputado señor Hales, a quien le resta un minuto de su tiempo.
El señor HALES.-
Señor Presidente, como el diputado Jaramillo hizo su pregunta con cargo a mi tiempo, no alcanzaré a contestarla, de modo que le ruego que me excuse.
En todo caso, francamente, el número de viviendas no es el centro de mi preocupación, puesto que hay pruebas de conjuntos habitacionales extraordinariamente ricas en formas de vida y solución, a pesar de su tamaño. Muchas veces, algunos han creído que poner el número de 50, o de 150, como se dijo durante la discusión del proyecto, puede ser la solución, pero no es así. La experiencia internacional demuestra que en un buen diseño es posible armar pequeños bolsones de distintas formas de calidad de vida.
De todos modos, en el poco tiempo que me queda sólo quiero decir que valoro la iniciativa, pues permite mirar los conjuntos de viviendas sociales como algo que debemos abordar con mayor fineza y, más allá de velar por que las casas no se lluevan, por el problema de hace algunos años, o no se caigan, preocuparnos de normar adecuadamente la vida en comunidad.
He dicho.
El señor ASCENCIO (Presidente).-
Tiene la palabra el diputado señor Carlos Montes.
El señor MONTES .-
Señor Presidente , esta moción parlamentaria tiene como origen dos congresos realizados en la Cámara de Diputados sobre condominios de viviendas sociales, donde hubo un fuerte debate acerca de las limitaciones de la ley y la realidad.
En cuanto al estudio del proyecto en sí, agradezco el aporte que hicieron al trabajo de la Comisión dirigentes sociales de distintas comunas, la presidenta del Capítulo Metropolitano de Jueces de Policía Local y los representantes de las Organizaciones No Gubernamentales.
En la Comisión hubo unanimidad para enfocar y reconocer el problema y buscar mejores soluciones.
No está empezando ahora, y en este sentido discrepo de lo señalado por el diputado Hales . Ya en 1997 incorporamos un capítulo especial en la ley de copropiedad inmobiliaria, imponiendo ciertas exigencias a la política pública respecto de los condominios de viviendas sociales existentes en el país.
Con posterioridad, en 1998, logramos incorporar un fondo especial en la ley de presupuestos para dichos proyectos. Estas dos iniciativas no fueron suficientes porque dejaron fuera muchas situaciones.
Éste es un problema de la construcción de departamentos, pero también lo es, en general, de la política de viviendas sociales. Por ejemplo, los estándares de espacios públicos, de equipamiento comunitario, de tamaño y características de los lugares son muy bajos.
En conclusión, como imagen global, se podría decir que todo lo construido con el modelo Serviu debe tender a recuperar parte importante del modelo Corvi. Se deben elevar los estándares, a fin de construir mejores condiciones de vida para la gente.
Está claro que ello dice directa relación con la especulación del suelo, de manera que el requisito fundamental en esta materia es una política de suelo más sólida.
La realidad de los condominios de viviendas sociales es muy compleja. Hoy el problema de vivienda no afecta sólo a quienes no tienen techo, sino también a los que lo poseen, particularmente a los que viven en edificios Serviu, construidos desde 1977 ó 1978 hasta la fecha.
Hay problemas de desorganización, razón por la que impera la ley del más fuerte, y muchas dificultades debido al deterioro físico de edificios y espacios comunes, lo que produce un gran daño social. No es extraño encontrar copropiedades donde los que mandan son cuatro, cinco o seis grupos relacionados con la droga o lugares donde el nivel de posesión de armamentos es muy alto.
La forma de enfrentar los problemas que la política pública generó ha sido muy débil. Necesitamos una política pública que -insisto- proyecte estándares distintos para el futuro y que sea capaz de dar cuenta de lo que ya existe.
¿Qué están haciendo Estados Unidos, en la ciudad de Chicago, y Francia en esta materia?
En Estados Unidos han resuelto demoler los condominios de viviendas sociales que se construyeron con características parecidas a las nuestras, pero con estándares superiores. Tuve la ocasión de estar en uno de ellos, respecto del cual llegaron a la conclusión que no era posible reconstruir la vida, de manera que lo demolieron y en su reemplazo construyeron barrios heterogéneos, con otras características, con casas y algunos pocos departamentos de dos pisos.
En el caso de Francia han hecho algo similar, pues han procedido a ralear, es decir, a demoler una parte y mantener el resto de las construcciones, mecanismo con el que se logra gran disminución de la densidad poblacional.
Recomiendo a todos leer el primer capítulo del libro titulado “El respeto”, el cual se refiere al caso norteamericano de la vida en condominios de viviendas sociales.
Este tema es internacional. Nosotros heredamos de Estados Unidos el modelo de densificar o apretar a la gente en determinados lugares, lo que trajo como consecuencia una enorme baja en su estándar de vida. Ello ocurrió porque no hubo voluntad política para regular la especulación del suelo, aspecto que, al fin de cuentas, induce a este tipo de situaciones. En nuestro caso tampoco hemos tenido esa voluntad.
Se buscó hacer frente a esa realidad con el capítulo que en 1997 se introdujo a la ley de copropiedad inmobiliaria, el cual ha tenido muchos problemas de aplicación y que incorporamos en el marco del debate de las modificaciones a ese cuerpo legal, debido a que el Ministerio de Vivienda no lo había considerado.
El problema de organización es quizás el más serio, dadas las características de este tipo de conjuntos habitacionales.
¿Qué pasaba antes? El problema de la construcción de viviendas sociales en altura viene de los años cuarenta. Sin embargo, antes había estándares mayores, mejores espacios y más organización, porque funcionaban los partidos políticos. En el caso de las viviendas sociales construidas en el último tiempo se echa de menos la participación de los partidos políticos en la base. Se necesita gente capaz de articular y proponer dirigentes para concursar con visiones, porque en la actualidad las organizaciones no son fuertes. Eso no existe ni ha sido reemplazado por una política pública capaz de generar organización sólida.
¿Qué han hecho los franceses? Ante la debilidad de la sociedad civil han generado políticas públicas y financiado a profesionales jóvenes para prestar asesoría y apoyo y generar organización. Aquí eso no existe.
El proyecto busca fortalecer y facilitar la organización. Las disposiciones más importantes en esta materia están contenidas en el artículo transitorio, el cual permite la subdivisión de los límites y tamaños de los condominios de manera discrecional por parte de las direcciones de obras. En el país hay condominios con mil viviendas sociales -hay otros con aproximadamente seiscientas o quinientas viviendas sociales-, lo que supone contar con un quórum de ochenta por ciento para tomar decisiones, lo que resulta imposible.
La iniciativa faculta a la dirección de obras por un plazo determinado -mecanismo que constituye una especie de ley del mono- para redefinir los límites de las copropiedades, con las debidas compensaciones y equilibrios, para no provocar daño patrimonial a nadie. Este sistema generará unidades de menor tamaño, las que podrán ser autodirigidas por quienes vivan en ellas y les permitirá recibir distintos programas de apoyo de política pública.
Otro aspecto muy importante del proyecto dice relación con la inversión pública. Eso lo mencionó el diputado Hales .
La inversión pública, de acuerdo con el capítulo relativo a la copropiedad inmobiliaria, sólo se puede orientar hasta ahora hacia los bienes comunes. El proyecto de ley señala, por primera vez, que también puede orientarse hacia los bienes privados.
Al respecto, se han aprobado programas sobre ampliaciones de viviendas sociales, que no se encuentran en pañales, como se ha dicho, con estándares constructivos y dentro de las normas vigentes.
Como se puede ampliar, algunos departamentos pueden aumentar a dieciocho o veinte metros, y mejorar la calidad y condiciones de vida de sus habitantes. En otros casos, pueden unirse dos departamentos.
Se permite, entonces, que la inversión pública pueda orientarse, con estas condiciones, a los condominios. Esto se plantea -reitero- no sólo a los bienes comunes, sino también a los bienes privados.
Se planteó, además, la necesidad de mantener la plena transparencia respecto de quienes viven en los condominios. Hoy, no existe ese registro.
Al respecto, los mayores problemas de organización se presentan cuando no se sabe quiénes son los dueños de las propiedades. Por lo tanto, existirá la obligación de llevar un registro desde el primer habitante.
Se busca elevar los estándares. Es muy importante contar con un estacionamiento por cada dos departamentos, como mínimo. Su costo estaría incluido en el precio. Ahora los estacionamientos no están incluidos en el precio; se ponen a la venta aparte, modalidad que ha distorsionado el sistema.
Sabemos de condominios que todavía forman parte de la empresa constructora, puesto que pocos disponen de los recursos necesarios para comprarlos. Además, hay poca cantidad disponible.
Se elimina, también, la facultad de permutar parte del equipamientos de los loteos y condominios por recursos para el municipio, y no para hacer áreas verdes y mejorar las condiciones de vida.
Además, se eleva el nivel de la responsabilidad municipal. Esta normativa corresponde a una ley de quórum calificado. Se obliga al municipio a tener capacidad mediadora. Además, cuando hay problemas, tiene que responder el municipio.
Si los vecinos lo llaman por un conflicto a la mediación extrajudicial, el municipio tiene la obligación de responder; no como hoy, que su concurrencia es voluntaria. Desgraciadamente, pocos municipios lo han hecho.
Quiero reconocer el esfuerzo de las municipalidades de Las Condes, de San Bernardo y de Santiago, que ha sido digno de ejemplo. Esos municipios han contado con equipos de profesionales con vocación y voluntad para presentar su testimonio con real preocupación. Además, han contado con profesionales de los distintos sectores políticos, quienes han actuado con mucha sensibilidad frente a este problema social tan profundo, cuna de muchos otros problemas.
Se amplía, también, la posibilidad de nombrar a los administradores. El proyecto señala que el Serviu dispone de la facultad para nombrarlos por un plazo más indefinido, que ha sido la solución adoptada por otros países, como México. En Chile, la empresa constructora Geosal adoptó esa fórmula en algunos lados y la incorporó a los costos.
Se extiende, además, la posibilidad de que el gobierno regional y los municipios nombren a los administradores a su costo, como una forma de ayudar a la organización.
En fin, es muy importante la posibilidad de facilitar la generación de ingresos de parte de las copropiedades.
Como quedan algunos temas pendientes, el diputado Jaramillo ha presentado una indicación.
Dijimos que una cosa es el loteo, el cual puede tener tres, cuatro, cinco o seis condominios, y tiene que ver con los diseños; pero otra cosa es el tamaño de la unidad de autoadministración de quienes viven dentro de la copropiedad social. Si es muy grande, es muy difícil que puedan autoadministrarse.
Se plantea la idea de buscar un límite de cantidad de unidades dentro del condominio, porque ese límite permitiría una capacidad de autoadministración de quienes viven ahí. Si es muy grande, no se podría.
Al respecto, hubo un debate y las empresas constructoras se opusieron. La Cámara Chilena de la Construcción sostuvo que afecta a muchas personas, porque, de repente, puede haber condominios más grandes dado el costo del suelo, etcétera.
Este problema no lo hemos resuelto. Por lo tanto, debemos buscar una solución, porque no puede quedar pendiente. Se podría subsanar por la vía de poner un límite, con una facultad de excepción a los municipios, para regular la situación.
En segundo lugar, respecto de los jueces de policía local, el problema no quedó resuelto, pese a que se ha discutido. Ellos nos presentaron indicaciones y propuestas. Se planteó que quien no concurra a la segunda citación, puede ser multado. Pero, ¿es suficiente? Se propuso bajar el quórum requerido, pero ello no puede ser cuando hay decisiones patrimoniales, porque sería inconstitucional.
Entonces, hay que buscar una mejor solución y eso está pendiente, no está bien logrado.
Por ejemplo, la gente que vive en los primeros pisos ocupa espacios comunes y trata de evitar que los vecinos se organicen, porque perderían lo que se tomaron. Por lo tanto, debe haber una autoridad que ayude a que exista dicha organización, cual es, en la parte punitiva, el juez de policía local.
Una de las razones por las cuales no se ha establecido bien esa organización es el altísimo costo de los aranceles del Conservador de Bienes Raíces y de los notarios. Se solicitó al señor ministro de Justicia que presentara una indicación, en el sentido de considerar, dentro del beneficio del privilegio de pobreza, las copropiedades o a la organización de vecinos que se inscriba a fin de regularizarse. Lamentablemente, esa indicación no ha llegado; está pendiente.
En este proyecto se han tomado dos decisiones muy importantes para facilitar la organización.
En primer lugar, los comités de administración son reconocidos como si tuviesen personalidad jurídica para los efectos de presentar proyectos. Es absurdo que no lo puedan hacer porque algunos alcaldes interpretan que no tienen personalidad jurídica. Son entes jurídicos; tienen RUT y todo lo que los identifica como tales y, por lo tanto -insisto-, pueden concursar a todos los fondos de cualquier tipo de organización comunitaria.
En segundo lugar, en las actuaciones que deban realizar los condominios de viviendas sociales, la exigencia de contar con un notario público se entenderá cumplida si participa en ellas, como ministro de fe, el secretario municipal respectivo o el oficial del Servicio de Registro Civil e Identificación competente. Con eso se busca abaratar los costos y facilitar el proceso.
Se estima que alrededor de un millón de familias viven en condominios de viviendas sociales.
¿Cuántos condominios de vivienda social están organizados? No alcanzan al 5 por ciento y el grueso dice relación con los edificios Serviu, porque los edificios Corvi tienen otro estándar que facilita mucho las cosas.
Cuando se vive en esas condiciones, la responsabilidad de la política pública y, por consiguiente, de la ley para dar una base normativa, es que haya posibilidad de organizarse, de tomar iniciativas, que se resuelvan los problemas. En ese sentido apunta esta moción que han firmado varios diputados que están preocupados o directamente vinculados con el tema. Por ejemplo, a los diputados Uriarte , Melero , Riveros y a la diputada Caraball , se les presenta ese problema en sus distritos con mayor fuerza. Asimismo, al diputado Juan Pablo Letelier , en la Sexta Región, donde hay más condominios de viviendas sociales junto con la Región Metropolitana y la Quinta Región.
Esperamos que este proyecto sea aprobado en general y vaya a la Comisión para un segundo informe, de manera de resolver los problemas pendientes. Después, entre todos, haremos fuerzas para que el Senado lo apruebe, porque apunta a mejorar las condiciones de vida y a poner mayores exigencias y responsabilidades a la política pública que, lamentablemente, en los últimos años disminuyó al mínimo el fondo de inversiones para condominios de viviendas sociales al cual postulaban las organizaciones de las personas que viven en viviendas Serviu. Es una irresponsabilidad de la política pública cuando se preocupa sólo de hacer nuevas casas, de resolver el problema de los sin techo, y no es suficientemente consistente con quienes ya tienen techo, pero sus condiciones de vida no son las más adecuadas.
Agradezco la unanimidad que ha habido al respecto, porque se ha logrado focalizar el tema y el espíritu de buscar entre todos las mejores soluciones posibles.
He dicho.
El señor ORTIZ (Presidente accidental).-
Tiene la palabra la diputada señora Ximena Vidal.
La señora VIDAL (doña Ximena).-
Señor Presidente , estamos ante una propuesta legislativa, originada en una moción de las diputadas señoras Isabel Allende , Eliana Caraball y María Antonieta Saa , y de los diputados señores Carlos Montes , Patricio Melero , Edgardo Riveros, Juan Pablo Letelier , Fernando Meza , Gonzalo Uriarte y René Manuel García .
No soy miembro de la Comisión de Vivienda y este tema, de repente, puede parecer específico.
¿Cómo damos mejores respuestas a los problemas de las familias que viven en condominios de viviendas sociales? El proyecto recoge esos problemas y conflictos que suceden durante la convivencia en dichos condominios. En terreno, como parlamentarios, escuchamos reiteradamente los variados problemas que afectan a vecinas y vecinos de conjuntos de casas o de departamentos. Por lo tanto, estoy feliz de tratar esta iniciativa que responde a necesidades reales de quienes adquieren viviendas sociales. Queremos hacernos cargo de las dificultades pendientes. Seguramente, aquí no podremos responder a todos, pero representa un avance que da cuenta sobre sus planteamientos. El sentido del proyecto es mejorar la vida de las personas que ahorraron con esfuerzo y obtuvieron un subsidio del Estado para lograr el sueño de la casa propia.
Reitero, hemos avanzado mucho y son miles los beneficiados en todo el país que han cumplido con su sueño; pero podemos y debemos mejorarlo. Eso es lo que hacemos ahora: soñar con mejores diseños arquitectónicos, con más recursos financieros y de gestión para que las personas de ingresos bajos cuenten con viviendas sociales dignas.
El proyecto apunta específicamente a organizar mejor la vida de las familias. Presenta algunas soluciones legales, pero es importante resaltar que una ley no puede solucionar el deber o la responsabilidad de participación de todos los vecinos en la propia administración de sus condominios. Más de un millón de personas se favorecerán con estas medidas legales que se proponen, pero esas personas, además, deben tener las ganas de hacerse cargo de manera eficiente e informada para crear mejor vida en sus condominios.
A continuación, quiero resaltar algunas materias que se contienen en los artículos del proyecto. Por ejemplo, en una discusión anterior se planteó si es bueno limitar o no la cantidad de casas en un conjunto habitacional.
Al respecto, a través del artículo 1º se pretende evitar que los conjuntos habitacionales estén conformados por un número excesivo de unidades y garantizar que cuenten con un ordenamiento, distribución, espacios comunes y equipamiento que favorezcan la convivencia y la seguridad de los vecinos. Me parece posible esta alternativa, porque con menos viviendas hay más posibilidades de mejorar una gestión o administración.
Otro artículo precisa que el primer reglamento de copropiedad debe considerar las características específicas del condominio y definir los usos posibles y la forma de administración provisoria de los espacios comunes. Generalmente, cuando se raya la cancha hay mejores resultados. Me parece efectiva esta propuesta.
El artículo 35 tiene por objeto determinar que la función que corresponde a la municipalidad para atender extrajudicialmente los conflictos que se produzcan entre los copropietarios y entre éstos y el Comité de Administración o el administrador, debe realizarse en forma profesional especializada. Éste es un aporte para la solución de los conflictos de las personas, en cuanto a que la municipalidad no sólo debe asumir los asuntos judiciales, sino que también debe prevenirlos.
Otro artículo dispone el destino que tendrán los recursos asignados por los gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios de Vivienda y Urbanización a los condominios de viviendas sociales. Esto también me parece absolutamente coherente con las políticas que necesitamos para el siglo XXI: abiertas a la comunidad y de cara a todos quienes requieren la información exacta acerca del destino de los recursos, en bien de la transparencia.
El artículo 42 dice que el plazo mínimo por el que se desempeñará el administrador provisional de un condominio social es de seis meses. Es justo y necesario que exista un tiempo mínimo de seis meses para demostrar su trabajo.
El artículo 46 bis establece que el Comité de Administración de copropietarios de viviendas sociales contará con personalidad jurídica desde la inscripción respectiva. Esta disposición también es muy importante para las personas que viven en condominios, porque siempre faltarán arreglos por hacer y los recursos de las familias son escasos. Por lo tanto, el hecho de que un comité de administración de un condominio de viviendas sociales cuente con personalidad jurídica, dará posibilidad para acceder a fondos del Estado. Eso me parece maravilloso. La gente necesita no sólo de reglamentación, sino también de recursos financieros concretos para mejorar sus viviendas.
Finalmente, por el artículo 3º se modifica la letra g) del inciso segundo del artículo 21 del decreto con fuerza de ley Nº 1, de 2001, que fija el texto refundido coordinado, sistematizado y actualizado de la ley orgánica constitucional de Municipalidades, a fin de establecer que, dentro del rol que le compete a la Secretaría Comunal de Planificación , en materia de recopilación y mantención de la información comunal y regional atinente a sus funciones, los antecedentes recabados deben ser clasificados por condominios o unidades de viviendas, y serán de acceso público. Es decir, para los vecinos se abre toda una información que les es bastante engorroso conseguir.
Felicito a los colegas que presentaron este proyecto de ley. Esperamos aprobarlo en general, porque -reitero- responde a una necesidad mayoritaria de familias que acceden a viviendas sociales con su ahorro y subsidio del Estado.
He dicho.
El señor ORTIZ (Presidente accidental).-
Ofrezco la palabra.
Ofrezco la palabra.
Cerrado el debate.
-Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre el proyecto en los siguientes términos:
El señor ASCENCIO ( Presidente ).-
En votación general el proyecto de ley que modifica diversos cuerpos legales con el objeto de facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales, para cuya aprobación las letras f), h), i) y j) del artículo único requieren quórum de ley orgánica constitucional.
-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 74 votos. Por la negativa, 0 voto. Hubo 1 abstención.
El señor ASCENCIO (Presidente).-
Aprobado.
Vuelve a Comisión para su segundo informe.
-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:
Accorsi Opazo Enrique; Alvarado Andrade Claudio; Araya Guerrero Pedro; Ascencio Mansilla Gabriel; Bauer Jouanne Eugenio; Bayo Veloso Francisco; Becker Alvear Germán; Bertolino Rendic Mario; Bustos Ramírez Juan; Cardemil Herrera Alberto; Ceroni Fuentes Guillermo; Cornejo Vidaurrázaga Patricio; Correa de la Cerda Sergio; Cristi Marfil María Angélica; Delmastro Naso Roberto; Dittborn Cordua Julio; Egaña Respaldiza Andrés; Encina Moriamez Francisco; Espinoza Sandoval Fidel; Galilea Carrillo Pablo; Galilea Vidaurre José Antonio; García García René Manuel; García-Huidobro Sanfuentes Alejandro; Girardi Lavín Guido; González Torres Rodrigo; Guzmán Mena María Pía; Hales Dib Patricio; Hernández Hernández Javier; Ibáñez Santa María Gonzalo; Jaramillo Becker Enrique; Jarpa Wevar Carlos Abel; Kast Rist José Antonio; Kuschel Silva Carlos Ignacio; Leal Labrín Antonio; Letelier Morel Juan Pablo; Lorenzini Basso Pablo; Luksic Sandoval Zarko; Martínez Labbé Rosauro; Masferrer Pellizzari Juan; Melero Abaroa Patricio; Meza Moncada Fernando; Monckeberg Díaz Nicolás; Montes Cisternas Carlos; Mora Longa Waldo; Moreira Barros Iván; Muñoz Aburto Pedro; Ojeda Uribe Sergio; Olivares Zepeda Carlos; Ortiz Novoa José Miguel; Palma Flores Osvaldo; Pérez Arriagada José; Jofré Núñez Néstor; Prieto Lorca Pablo; Recondo Lavanderos Carlos; Riveros Marín Edgardo; Rojas Molina Manuel; Saa Díaz María Antonieta; Salaberry Soto Felipe; Salas de la Fuente Edmundo; Seguel Molina Rodolfo; Soto González Laura; Tapia Martínez Boris; Tarud Daccarett Jorge; Tuma Zedan Eugenio; Ulloa Aguillón Jorge; Uriarte Herrera Gonzalo; Urrutia Bonilla Ignacio; Valenzuela Van Treek Esteban; Vargas Lyng Alfonso; Venegas Rubio Samuel; Vidal Lázaro Ximena; Vilches Guzmán Carlos; Villouta Concha Edmundo; Von Muhlenbrock Zamora Gastón.
-Se abstuvo el diputado señor Álvarez Zenteno Rodrigo.
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