MODIFICACIÓN DE LEY Nº 19.537 EN CUANTO A ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES El señor FREI, don Eduardo ( Presidente ).- Proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica diversos cuerpos legales, con el propósito de facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales, con informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo. --Los antecedentes sobre el proyecto (3804-14) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican: Proyecto de ley: En segundo trámite, sesión 19ª, en 6 de junio de 2006. Informe de Comisión: Vivienda, sesión 42ª, en 9 de agosto de 2006. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el señor Secretario. El señor HOFFMANN ( Secretario ).- El objetivo principal del proyecto es modificar la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria para facilitar la organización y administración de los condominios de viviendas sociales, mediante el establecimiento de nuevas obligaciones y responsabilidades a los gobiernos regionales, a las municipalidades y a los Servicios de Vivienda y Urbanización. La Comisión discutió la iniciativa solamente en general, aprobando la idea legislar por tres votos a favor (Senadores señores Cantero, Longueira y Sabag) y la abstención del Honorable señor Pérez Varela, en los mismos términos en que la despachó la Cámara de Diputados. El texto del proyecto se consigna en la parte pertinente del primer informe. Cabe tener presente que las letras g), i), j), k) y l) del artículo único y la primera disposición transitoria tienen el rango de normas orgánicas constitucionales, por lo que requieren para su aprobación el voto favorable de 22 señores Senadores. Finalmente, la unanimidad de los miembros presentes de la Comisión acordó reemplazar el nombre de la iniciativa para adecuarlo a su real contenido actual, dejándolo como sigue: Proyecto de ley que modifica la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, para facilitar la organización y administración de los condominios de viviendas sociales. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- En discusión general el proyecto. Tiene la palabra el Honorable señor Muñoz Aburto. El señor MUÑOZ ABURTO.- Señor Presidente, Honorables colegas: La iniciativa en estudio surge de un proyecto promovido por el Diputado señor Carlos Montes que, además, fue patrocinado por diputados de diversas bancadas. El proyecto tiene por objeto mejorar la calidad de vida de los vecinos y contribuir a superar el grave problema de administración de espacios comunes que existe en los condominios de viviendas sociales, lo cual conduce a un serio deterioro social en muchos de éstos. Diversos estudios nos hablan de una creciente "ghettización" de estos espacios urbanos, fenómeno que no sólo reviste carácter nacional sino también internacional. Ello ha llevado a muchos países a tomar drásticas medidas, las cuales incluyen la demolición de los condominios. Pues bien, nosotros no podemos darnos esos lujos, por lo que necesitamos prevenir y superar esas dificultades. Y una de las formas de hacerlo consiste en modificar ciertas normas legales, a fin de mejorar las condiciones de habitabilidad y facilitar la organización vecinal. El proyecto en estudio contempla algunas medidas en este sentido dignas de destacar. En primer término, se establece un número máximo de unidades por conjunto habitacional. Se trata de una enmienda que parece simple, pero que tiene enorme importancia práctica. Todos conocemos en nuestras Regiones conjuntos habitacionales de quinientas viviendas o incluso más. Así, la administración de sus espacios comunes y la organización de los vecinos son imposibles. Las consecuencias de ello son predecibles: deterioro o abandono de los espacios comunes, caos estético, conflictos entre residentes. Por tanto, fijar un máximo de 150 unidades por conjunto habitacional es una medida de gran trascendencia. Evidentemente es más fácil convocar y organizar a esa cantidad de familias que a quinientas o más. En segundo lugar, se favorece la habilitación de áreas verdes, espacios comunitarios y estacionamientos en los condominios destinados a viviendas sociales. Lo anterior se consigue excluyendo a dichos condominios de la posibilidad que las constructoras canjeen los requerimientos de espacios comunitarios y áreas verdes, reubicándolos o compensándolos en sectores aledaños. La organización, el esparcimiento y el mejoramiento de la calidad de vida de los vecinos hacen imprescindible la existencia de espacios que posibiliten tales objetivos sin establecer excepciones, especialmente en los sectores más modestos. En el mismo sentido se orienta la norma que exige un mayor número de estacionamientos para estos condominios. La experiencia indica que estos complejos no escapan a las necesidades de otros sectores sociales en materia de ubicación de vehículos. Sin embargo, las actuales normas legales no dan cuenta de esa realidad. El resultado -todos lo conocemos- se traduce en pasajes y calles estrechas, con vehículos estacionados en las bermas y con vecinos que deben hacer piruetas para transitar, ya sea a pie o en automóvil. Ello debe cambiar y el proyecto apunta en esa dirección. Otro tema importante es la modificación de normas referidas a la organización de los vecinos y a la realización de asambleas. El proyecto contiene una serie de enmiendas tendientes a facilitar ambos aspectos, alterando las disposiciones vigentes en materia de quórums, citaciones y convocatorias a asambleas, nombramiento de administradores, acciones de mediación en conflictos y costo de trámites judiciales. Por último, resulta muy relevante la disposición que permitirá a los gobiernos regionales, a las municipalidades y a los servicios de vivienda y urbanización destinar recursos para los condominios de viviendas sociales, con el objeto de promover la ejecución de programas de mantenimiento, mejoramiento y ampliación de los inmuebles. Asimismo, es fundamental aquella enmienda que posibilitará a sus organizaciones postular a dichos planes en condiciones similares a las que rigen para juntas de vecinos y otros organismos comunitarios. La materia que abordamos es, sin duda, una de las áreas pendientes en cuanto a vivienda social y urbanismo. La necesidad de priorizar la construcción de viviendas para disminuir su déficit ha postergado la adopción de medidas que ayuden a sus propietarios a mantener y mejorar sus inmuebles. Sin embargo, así como es importante construir más viviendas sin desatender la calidad de ellas, resulta también imprescindible que ello se haga implementando programas que eviten que esa inversión se desperdicie o pierda valor, producto del abandono estructural, estético y urbanístico. Señor Presidente , Honorables colegas, como decía, el proyecto que analizamos reviste enorme relevancia para muchos barrios de nuestras ciudades y también para sus vecinos, amenazados gravemente por el deterioro en su calidad de vida. Sus disposiciones abren una puerta a revertir tal situación y a permitir que los problemas detectados no se repitan en nuevos planes de vivienda, por lo que votaré favorablemente. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Senador señor Naranjo. El señor NARANJO.- Señor Presidente, creo que este proyecto, que tiene por finalidad facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales, responde claramente a los objetivos impulsados por los diversos Gobiernos de la Concertación en el sentido de ir mejorando la calidad de vida de los sectores de más bajos ingresos. Si bien en un primer momento el déficit habitacional fue abordado a través de la construcción masiva de viviendas, ello muchas veces no significó crear verdaderos barrios. La presente iniciativa, en cambio, a partir de ciertas unidades territoriales, como son los condominios sociales, permitirá la mejor mantención de espacios que hoy se encuentran en tierra de nadie, porque -digámoslo con toda claridad- en diversas ocasiones se levantan ahí determinadas infraestructuras (sedes, multicanchas) que no cuentan con nadie a cargo de su administración. Desde ese punto de vista, me parece que 150 viviendas es un número razonable para hacer posible una adecuada administración y asignación de recursos en los conjuntos habitacionales ubicados en sectores populares. De la misma manera, señor Presidente , no me cabe duda de que el proyecto significará un beneficio muy importante en el mejoramiento de la calidad de vida y el bienestar de las personas que viven en viviendas sociales al brindarles la posibilidad de dar forma administrativa al desenvolvimiento de la vida en su barrio en términos de cómo ocupar las áreas comunes, los espacios libres, las áreas verdes. Por eso, veo con muy buenos ojos y valoro muy positivamente que de una vez por todas se haya tomado la decisión de legislar sobre la materia, señor Presidente , porque considero que existe un vacío legal en la normativa que regula la construcción de poblaciones y villas que impide que sus habitantes accedan a mejores condiciones de vida. Por supuesto, es importante que la gente tenga casa, pero también lo es que el entorno de ésta adquiera mejoras significativas con el transcurrir del tiempo. Y no tengo dudas de que este proyecto, que permitirá la formación de condominios de viviendas sociales, constituirá una paso adelante en ese aspecto y elevará el nivel de vida de las personas que en ellos habitan, razón por la cual lo voy a votar favorablemente. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable señor Bianchi. El señor BIANCHI.- Señor Presidente, celebro que estemos discutiendo un proyecto de ley que dice relación directa con la posibilidad de que la ciudadanía se organice y, de esta forma, se ocupe colectivamente de cada una de las circunstancias que se enfrentan en la cotidiana convivencia vecinal. Resulta indispensable profundizar aún más en iniciativas de este tipo, que den respuesta satisfactoria a la cada vez mayor necesidad social de organización y participación, puesto que el Estado debe, por mandato constitucional, otorgar apoyo a las organizaciones que se crean al interior de la sociedad civil, cuestión que hasta la fecha se ha visto gravemente incumplida incluso en sus aspectos más básicos. En efecto, en la actualidad la mayoría de los comunas de nuestro país carece de consejos económicos y sociales debidamente constituidos o, en los casos en que éstos existen, sus atribuciones son casi nulas, por lo que, en definitiva, la participación ciudadana es letra muerta. Sumado a ello, señor Presidente , hace más de 3 años que el Fondo de Desarrollo Vecinal no recibe recursos del presupuesto público. Quiero aprovechar esta ocasión para reiterar al Ejecutivo la solicitud que le hizo este Honorable Senado mediante un proyecto de acuerdo en orden a asignar este año los recursos que corresponden a este Fondo, que va en directo beneficio de las juntas de vecinos y demás organizaciones sociales, que a duras penas logran desarrollar todas sus iniciativas. Este proyecto de ley, no obstante ser perfectible en algunos de sus aspectos, va en la dirección correcta. Sin duda, el mejoramiento de las normas que rigen la organización y administración de los condominios de viviendas sociales será de gran ayuda para una importante cantidad de personas. Pero es de esperar que no nos quedemos sólo aquí, sino que con esto se inicie una profunda adecuación y renovación de cada una de las normas que rigen la participación y la organización ciudadanas, para lo cual hago un especial llamado al Ejecutivo, que, según se ha interpretado, es el que posee la iniciativa exclusiva en estas materias. Votaré favorablemente el proyecto, señor Presidente. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable señor Pérez Varela. El señor PÉREZ VARELA.- Señor Presidente, es indudable que cada uno de nosotros constata a diario en las distintas comunas, provincias y Regiones a las cuales representa cómo los condominios de viviendas sociales, una vez entregados, comienzan un proceso de deterioro sustancial. Y ello se debe a que hoy en día los vecinos no poseen capacidad para organizarse y administrar de manera adecuada los conjuntos habitacionales en los que viven. En mi opinión, el problema debe ser enfrentado desde dos perspectivas o, si se quiere, exige dos tareas. En primer lugar, el Estado, a través de su política habitacional y de subsidios, debe alentar progresivamente la construcción de barrios y condominios de viviendas sociales cada vez mejor dotados y estructurados, con espacios libres y áreas comunes en los cuales sus habitantes puedan desarrollarse. Pienso que el nuevo programa habitacional anunciado por la señora Ministra de Vivienda constituye un buen inicio tras un objetivo al cual todos debemos contribuir: la edificación de viviendas sociales de calidad, insertas en barrios dotados no sólo de sedes sociales, sino también de plazas e instalaciones deportivas. Eso, claramente, no lo resuelve una normativa de esta naturaleza, pero sí un programa habitacional que permita dar un paso adelante en la construcción de viviendas sociales de mejor calidad. Todos constatamos a diario que en el último tiempo se ha privilegiado el levantamiento de conjuntos habitacionales con calles y pasajes pavimentados, algunas sedes sociales y punto. Si esa política estatal continúa, la calidad de vida de las personas no mejorará. Y reitero: este proyecto no avanza en esa materia, o lo hace mínimamente, estableciendo cierto número de estacionamientos y otras exigencias con las cuales uno no puede estar en desacuerdo, pero que sólo constituyen un adelanto bastante pequeño y precario para que los condominios de viviendas sociales sean entregados como verdaderos barrios, que es -estoy seguro- lo que todos los Senadores anhelan. El segundo aspecto que ha de considerarse es el siguiente. Cualquiera que sea la calidad de los conjuntos que se entreguen, los vecinos deben estar preparados y capacitados para asumir la tarea fundamental de administrar los condominios, con todo lo que ello significa en cuanto a normativas municipales y reglamentarias, liderazgo, etcétera. Recuerdo que estamos hablando de condominios de viviendas sociales, donde existen personas de buena voluntad, pero sin la capacitación ni la preparación para liderar la organización de los vecinos, que es lo que el proyecto persigue. Pero yo tengo una objeción de fondo respecto de la modificación al artículo 39 propuesta en el numeral 1) de la letra h), que consiste en intercalar la frase "no podrán edificarse en conjuntos de más de 150 unidades". Eso puede ser extraordinariamente contraproducente para el objetivo que se quiere alcanzar. Chile está lleno de comunas y ciudades medianas y pequeñas donde todos somos testigos de las dificultades existentes para llevar adelante programas de viviendas sociales, porque las empresas constructoras siempre buscan desarrollar en ellas proyectos más grandes, con un mínimo de 290 a 300 unidades, para que el negocio les resulte rentable. Por lo tanto, la obligación señalada implicaría poner una barrera de entrada muy fuerte en el caso de las comunas y ciudades pequeñas y medianas, que son la mayoría en el país; costaría mucho lograr en ellas una oferta amplia, contundente, sustantiva, de viviendas sociales. Debemos tener especial cuidado con esa situación, ya que puede constituir un obstáculo insalvable para que las personas de escasos recursos accedan a ese tipo de soluciones habitacionales. Llamo a los señores Senadores a que hagan un análisis de cada una de las comunas y ciudades pequeñas y medianas a las cuales representan. Sus Señorías conocen las dificultades que ellas han enfrentado para que las empresas asuman el compromiso de construir viviendas sociales cuando los proyectos son inferiores a 250, 290 unidades. Siempre existe algún problema. Entonces, la cortapisa de que los condominios en comento no posean más de 150 viviendas generaría un daño profundo, importante, a los sectores que he mencionado. Por otro lado, creo que una norma de tal naturaleza no ataca el fondo del problema, cual es que, en el evento de que el día de mañana sea necesario construir barrios y condominios sociales completos donde verdaderamente se requiera una adecuada administración, no habrá dirigentes preparados ni capacitados para ejercer liderazgo a los efectos de impulsar a los vecinos con el objeto de que participen en la mantención de aquéllos o presenten proyectos para postular a fondos destinados a este efecto. Ésa es, sin duda, la dificultad real con que nos encontramos hoy. Por ende, una política habitacional correcta debiera contemplar un subsidio o un fondo al cual los vecinos puedan optar para capacitarse y prepararse. Alguien podrá argüir que es muy difícil administrar en forma eficiente un condominio de sobre 150 viviendas. Es cierto. Pero la ley vigente permite nombrar subadministradores; en consecuencia, pueden coexistir varias administraciones que hagan factible ir mejorando cada vez más el nivel de vida de los copropietarios. Señor Presidente , éste es un problema de administración y no de construcción; de preparación y capacitación de la gente, y no de limitación del número de edificaciones. Lo expuesto me lleva a rechazar la modificación del artículo 39 propuesta en el numeral 1) de la letra h). Y, desde ya, pido votación separada, porque la enmienda planteada, en caso de aprobarse, constituirá un obstáculo para la construcción de viviendas sociales. Si se quisiera mantener esta norma, sería preciso establecer una definición diferente para los condominios de viviendas sociales, pues la consignada en la iniciativa es extraordinariamente amplia: cualquier proyecto con 10 a 15 de ellas será un condominio; por lo tanto, comprenderá a todos -¡a todos!- los grupos habitacionales que se conformen de aquí para adelante. Reitero: el tope de 150 unidades será un obstáculo para la construcción de viviendas sociales en las comunas y ciudades pequeñas y medianas. Señor Presidente, estimo contraproducente la enmienda al artículo 39 planteada mediante el número 1) de la letra h). Por ello, solicito que se vote en forma separada. Y si esto no fuere posible, anuncio mi voto en contra respecto de esta materia. El señor HOFFMANN ( Secretario ).- En su momento podrá formular esa petición, señor Senador. El señor NARANJO.- Entiendo que hoy sólo corresponde votar en general. El señor SABAG.- Así es. El señor LETELIER.- ¡El Senador señor Pérez Varela está con ganas de trabajar más rápido...! Eso es lo que nos convoca. El señor NARANJO.- ¡Quiere dividir al general...! El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable señor Letelier. El señor LETELIER.- Señor Presidente, como uno de los autores de la iniciativa, junto con -entre otros- el Diputado señor Montes, debo manifestar que lo que nos inspiró en primer término fue algo que todos conocemos: la gran cantidad de conjuntos de viviendas sociales -SERVIU en particular- que se han concentrado en forma muy masiva en blocks distintos y que se encuentran acogidos de hecho a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria -ley de propiedad horizontal-, lo cual dificulta bastante el desarrollo del trabajo en comunidad, por cuanto ese cuerpo normativo no considera la realidad de los copropietarios de ese tipo de habitaciones. De hecho, los conjuntos SERVIU son condominios, tal como puede serlo una vía de viviendas para gente de altos ingresos. Pero las realidades social y territorial de los condominios de viviendas sociales son absolutamente distintas. Fue a raíz de ello que quisimos impulsar una legislación tendiente a establecer algunas normas y criterios que permitieran, primero, una definición de "condominio de vivienda social". Quizás -como expresó el colega Pérez Varela - la ahora propuesta es muy genérica; pero, sin duda, se puede precisar. Sin embargo, la virtud de esta iniciativa es el establecimiento de una definición de "condominio de vivienda social", pues hoy nada existe sobre el particular y, por ende, no resulta factible dictar normas particulares para ese tipo de conjuntos habitacionales. Asimismo, la ley en proyecto introduce disposiciones en cuanto a las formas de citar a asambleas y de realizar éstas. Al respecto, hay un elemento principal: la participación activa del municipio tanto para convocar a las reuniones cuanto para actuar como ministro de fe. Porque, hasta ahora, las normas que regulan a los condominios en general son impracticables para los de viviendas sociales. En tal sentido, parece fundamental, no sólo que se incorpore la definición aludida, sino el lograr que una autoridad cercana, asequible para los pobladores, como el municipio, juegue un papel activo; y, de la misma forma, establecer un procedimiento más simple para la elaboración del primer reglamento. Según las estadísticas que se nos han proporcionado, las viviendas sociales constituidas en condominios de acuerdo con la Ley de Copropiedad Inmobiliaria alcanzan a bastante menos que 10 por ciento, lo que dificulta mucho el acceso a determinadas acciones públicas e inversiones, e incluso, a la cooperación del municipio. Por medio de la iniciativa se quiere modificar eso, como asimismo los quórums necesarios para iniciar ciertos procedimientos con relación al reglamento. Señor Presidente, hay dos aspectos que algunos consideran que no deben ser parte de la ley en proyecto. La representante del Ministerio de Vivienda los hizo presentes en la Comisión y, con anterioridad, en la Cámara de Diputados. Uno de ellos se refiere a si deben considerarse estacionamientos por cantidad de viviendas. Incluso, a juicio de algunos de nosotros, la norma que se establece es mínima, por cuanto no hay ninguna razón para pensar que las familias que hoy habitan en viviendas sociales no puedan aspirar a contar mañana con un vehículo particular. Muchas ya lo tienen, y la situación que enfrentan es por completo inapropiada -por decir lo menos-, pues resuelven el problema estacionándolo en cualquier lugar, menos en el indicado para este efecto. Ello, producto de que los arquitectos, al planificar, privilegiaron la construcción de la superficie de las viviendas, pero no el desarrollo del barrio. Y eso lleva al absurdo de que, si bien hay estacionamientos, se encuentran en terrenos de copropiedad ubicados en la parte colindante de los edificios, lo cual genera un tremendo conflicto entre vecinos. En efecto, los que viven en el primer piso, cuando se trata de bloques, se consideran dueños de la parte de atrás y ponen su auto primero. ¡Y pobre del que viva en el segundo o en el tercer piso, pues no tiene dónde estacionar el suyo! Y el problema parte de que nunca se ha normado en forma adecuada la situación. El Senador señor Pérez Varela hizo un planteamiento en cuanto al tamaño de los conjuntos habitacionales. Ciertamente, 140, 150, 200 o cualquier cifra que se dé resulta arbitraria. Pero lo que se quiere es evitar lo que algunos consideramos un verdadero crimen urbano: la construcción de hectáreas, hectáreas y hectáreas de viviendas sociales, una tras otra, donde no existe una mínima identidad colectiva, de barrio. En Rancagua están -y el Senador señor Chadwick es testigo- los conjuntos habitacionales Algarrobo 1, 2, 3, 4, 5 y 6; es decir, a lo largo de varias cuadras, seis etapas de construcción que evidentemente carecen de identidad colectiva. Se trata, entonces, de algo que queremos promover, fijándolo como condición al urbanizador. Tal es la razón para determinar un límite. Podrá ser un poco más o un poco menos. Sin embargo, el propósito de definir barrios es lo que más nos inquieta. Por último, más allá de que las normas propuestas faciliten o permitan que los condominios constituidos de acuerdo con la ley en proyecto postulen a programas financiados con recursos fiscales -lo considero tremendamente importante-, quiero destacar las disposiciones transitorias, y en particular la facultad que se da a la Dirección de Obras para modificar los planos de loteo existentes en los condominios de viviendas sociales. Esto es de gran relevancia, porque va a posibilitar que en aquellos donde los bloques se encuentran unidos a terrenos de equipamiento o se hallan diseñados de una forma que no refleja la convivencia de la comunidad se planteen modificaciones en el plazo de tres años. Y ello debería contribuir a que en los casos donde el municipio se involucra activamente -es lo que queremos- mejoren la calidad de vida y el nivel de organización de esos conjuntos habitacionales. Nosotros vamos a apoyar este proyecto, pues lo consideramos absolutamente necesario. Sí nos gustaría -y lo hemos planteado- que el Ministerio de Vivienda u otra repartición analizara la factibilidad de respaldar e impulsar programas más proactivos para constituir efectivamente la copropiedad en todos esos conjuntos habitacionales. Y ello, por una razón: porque muchas de las viviendas sociales que los conforman, particularmente en las ciudades grandes -no en las intermedias o pequeñas-, por la manera como se diseñaron, han ido acompañadas de una marginalidad urbana dramática, de un deterioro urbano dramático y de un menosprecio por el barrio dramático. Para revertir situaciones como ésa, la Presidenta Bachelet anunció el Programa 200 Barrios. Sin duda, éste apunta en la dirección correcta al plantear una intervención integral, pero quizás necesita ser complementado por otras iniciativas, tal vez menos ambiciosas, que nos permitan un plazo de tres años a los efectos de conseguir que se constituyan los consejos de administración y efectivamente haya una actividad más vigorosa y activa en todos los sectores de que se trata. He dicho. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Senador señor Sabag. El señor SABAG.- Señor Presidente, en la Comisión de Vivienda del Senado analizamos este proyecto y aprobamos la idea de legislar. Ahora la Sala deberá votarlo en general, para luego fijar plazo a los efectos de presentar indicaciones y, posteriormente, dar lugar a la discusión particular. Quiero dejar constancia de que la iniciativa en debate tuvo su origen en una moción de los Diputados señoras Isabel Allende, Eliana Caraball y María Antonieta Saa, y señores René Manuel García, Juan Pablo Letelier, Patricio Melero, Fernando Meza, Carlos Montes, Edgardo Riveros y Gonzalo Uriarte . Éste es un buen proyecto, orientado con una visión -yo diría- futurista, porque todos aspiramos a mejorar los conjuntos residenciales; a que ellos no sean simplemente miles de viviendas, sino barrios donde la gente pueda aspirar a tener entrada y estacionamiento para su auto, por ejemplo, y no vea limitadas todas sus posibilidades de crecimiento. Su objetivo es establecer normas que contribuyan a facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales, y que además permitan garantizar un estándar superior en la construcción de ellas. Para concretar lo anterior, se propone, mediante un artículo único que consta de doce literales, introducir modificaciones a la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En la Comisión recibimos en audiencia a la Cámara Chilena de la Construcción. Concurrió su Presidente, don Otto Kunz, quien, junto con entregar un documento que se incorporó como anexo al informe que los señores Senadores tienen en su poder, señaló, en síntesis, que "la iniciativa resultará perjudicial justamente para aquellas familias a quienes se pretende beneficiar.". Aseveró que "los problemas de copropiedad, cuando existen, son fundamentalmente de orden administrativo, y que los mismos no se solucionan con restricciones a la construcción, como lo propone el proyecto en estudio.". Agregó que "si el proyecto persigue optimizar la participación de la comunidad, no se justifica efectuar una modificación legal tendiente a limitar el número máximo de unidades en los condominios de vivienda social, ya que la ley vigente permite, en caso de ser necesario, recurrir a subadministradores.". Afirmó que "el esfuerzo debe orientarse a focalizar la solución de los problemas de deterioro y mantención que presentan los condominios de viviendas sociales, en base a capacitación y generación de incentivos y estímulos a la organización, proponiendo para ello la extensión de los subsidios del Fondo Solidario para la Vivienda a los condominios de vivienda social que contempla la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. De este modo, se orientarán acciones de capacitación de las administraciones y se entregará un incentivo para aquellas administraciones que ya se encuentran organizadas.". Consignó, por último, que lo anterior significaría encarecer fuertemente la vivienda social. También invitamos al Presidente del Instituto Nacional de Jueces de Policía Local , don Cristián Arévalo, quien, mediante presentación escrita, hizo ver a la Comisión que, en su concepto, "el proyecto presenta un avance respecto de la propuesta original del Ejecutivo , al recoger la Honorable Cámara de Diputados algunas de las observaciones planteadas por el Instituto que preside.". Por su parte, la abogada señora Jeannette Tapia y el Jefe de la División de Política Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, don Jaime Silva , en representación del Ejecutivo, expresaron su parecer positivo acerca del proyecto, en razón de que "corrige problemas detectados en la aplicación de la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria", y manifestaron "el interés de esa Secretaría de Estado en orden a regular los condominios de viviendas sociales". Por tales razones, señor Presidente , la Comisión estimó de alta conveniencia legislar sobre la materia. Ello, en vista de los nuevos programas habitacionales del Ministerio del ramo tendientes a terminar con las viviendas precarias y a ir paulatinamente mejorando las condiciones, la calidad y los metros cuadrados de las viviendas sociales. Por eso, el subsidio se ha aumentado a 330 UF en algunos sectores y a 370 en otros, para dar viviendas dignas, que cuenten con entradas de vehículos y estacionamientos, y poner término al verdadero hacinamiento existente, que hace vivir a la gente en condiciones deplorables. En consecuencia, pedimos al Senado que apruebe la iniciativa sólo en general y que se fije un plazo para la presentación de indicaciones, a fin de que posteriormente se analice en la Sala cada una de ellas. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Se ha solicitado abrir la votación de la iniciativa. En consecuencia, queda cerrado el debate. Recuerdo a Sus Señorías que para la aprobación del proyecto se requiere quórum de ley orgánica constitucional. En votación la idea de legislar. Se comenzará con quienes estaban inscritos para intervenir. --(Durante la votación). El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable señor Longueira. El señor LONGUEIRA.- Señor Presidente, el proyecto, tal como ya se ha señalado, tuvo su origen en una moción. En mi condición de Diputado, integré la Comisión de Vivienda, que trató y aprobó la iniciativa; y ahora me ha correspondido estudiarla de nuevo, como miembro de la Comisión pertinente del Senado. Éste es un proyecto que apunta en el sentido correcto: avanzar en el mejoramiento de las exigencias en los condominios de viviendas sociales y facilitar de alguna forma el grado de organización de los vecinos para administrar adecuadamente las áreas comunes de dichos conjuntos habitacionales. Los puntos más relevantes de la iniciativa son los siguientes: Primero -como señaló el Senador señor Pérez Varela -, la exigencia de que los conjuntos no tengan más de 150 unidades. La línea argumental contraria señala que esto puede aumentar el precio de la vivienda social. Pero, a mi juicio, la única forma de terminar con conjuntos de 800 ó 500 unidades, que no hacen otra cosa que endurecer la pobreza, es incorporar en la ley la obligación de que estos condominios no podrán exceder las 150 viviendas. Por tanto, las licitaciones de construcción en todas las comunas del país deberán realizarse en torno a este tope, lo cual es perfectamente compatible con la geografía nacional. Considero importante avanzar y poner algún límite. Ello responde a la permanente crítica que durante años se ha hecho a la forma como se construyen las viviendas sociales en el país, no sólo por la calidad de ellas, sino también por el hacinamiento que producen. Se trata, entonces, de una medida que Chile está en condiciones de asumir, aunque, por cierto, conlleve un mayor costo. No debieran seguir entregándose conjuntos habitacionales como los construidos hasta ahora. Hemos llegado incluso a la situación de que mucha gente, luego de obtener una vivienda social, la abandona, porque vivir en condominios de 500, de 800 unidades -como ocurre en muchas comunas en sectores más vulnerables, especialmente de la Región Metropolitana y de las grandes ciudades del país- es inaceptable. Por eso, pienso que la iniciativa va en la dirección correcta. Por otra parte, se flexibiliza un conjunto de normas que ayudan a conformar una administración para estos conjuntos habitacionales, porque prácticamente todos ellos tienen bienes comunes. Muchas veces las instalaciones y la infraestructura de tales condominios terminan destruyéndose por no existir un grado de organización ni una entidad encargada de mantenerlas ni de mejorarlas. Por lo tanto, las disposiciones del proyecto que apuntan a facilitar la organización de los copropietarios se orientan en el sentido adecuado. Otro aspecto importante es la definición que se propone. El Senador señor Pérez Varela señaló que era muy ambigua; pero, obviamente, se puede perfeccionar. En el fondo, se considerará condominio de viviendas sociales todo conjunto constituido mayoritariamente por ellas. Se puede precisar mejor esta definición, pero lo relevante es que quede bien clara y, de ser necesario, que se perfeccione en la discusión en particular. Por otro lado, es relevante que por primera vez se permite financiamiento fiscal para estos conjuntos habitacionales. Es decir, los municipios podrán destinar recursos a propiedades particulares. Hoy día los fondos municipales o regionales no pueden ser utilizados en beneficio de privados, como son los condominios de viviendas sociales. Por lo tanto, es muy difícil postular a programas para efectuar mantenimiento o para construir o mejorar sedes en lugares que no son de propiedad fiscal. Esto hace que muchas veces existan pequeños retazos entregados en administración o en comodato, mediante toda una maraña jurídica que finalmente constituye un enredo para el aporte de recursos fiscales por parte de los municipios. Con esta propuesta será posible desarrollar una política de participación y de concurso tendiente a obtener fondos para hermosear los condominios de viviendas sociales. Otro aspecto de la iniciativa es que se hace cargo de una realidad. Hoy día mucha gente que ha logrado adquirir un pequeño automóvil o que trabaja en el transporte público llega a vivir a esos conjuntos habitacionales, pero no cuenta con los espacios necesarios para estacionamiento. Ello, porque no hay una norma clara sobre el particular. Aquí se establece en forma muy precisa que debe haber un estacionamiento por cada dos viviendas sociales. Por lo tanto, en estos condominios, que no superarán las 150 unidades, habrá a lo sumo 75 lugares para estacionar vehículos. Además, se resuelve una situación bastante irregular, a la cual alguien ya se refirió: como no existe una administración, muchos pobladores amplían sus viviendas en espacios que no les pertenecen y que al final no pueden sanear, porque la construcción respectiva se hace generalmente en los primeros pisos de propiedades colectivas. Finalmente, toda la inversión efectuada con el sacrificio de las familias no se puede legalizar ni formalizar, pues se han ocupado espacios comunes. Creo que el objetivo del proyecto apunta en la dirección correcta. Se da un paso importante para mejorar la calidad de los condominios de viviendas sociales. Y en la discusión en particular podremos perfeccionar el texto. Por eso, voto a favor de la iniciativa en general. El señor FREI, don Eduardo (Presidente).- Tiene la palabra el Honorable señor Coloma. El señor COLOMA.- Señor Presidente, pocos proyectos tienen un título tan atractivo como éste. Objetivamente, es así. Cuando se trata de facilitar la organización de los vecinos y la administración de los condominios de viviendas sociales, se apunta a uno de los problemas más importantes del Chile moderno: la mala calidad de las viviendas y de la convivencia social, dada básicamente por normas de administración deficientes. A mi juicio, educación, viviendas dignas y calidad de vida de las familias que las habitan son un deber moral ineludible. Por eso estudié el proyecto con especial interés, en la idea de apoyarlo y aportar. Sin embargo, tengo la impresión de que la forma como se plasma en él esta atractiva idea apunta en un sentido incorrecto. Aquí se busca modificar tres tipos de disposiciones: las de construcción, relacionadas con estacionamientos; las de viviendas, relativas a límites, y las de nuevas facultades vecinales y obligaciones municipales. En términos generales, señor Presidente , me quedo con la frase del Senador señor Pérez Varela, pues se dirige al centro del debate: éste no es un problema de límite de construcción, sino de administración. Por lo tanto, es posible que una buena idea se esté implementando de manera equivocada. Esto tiene relación directa con la forma como se da la vida en sociedad y con las normas que existen en tal sentido. Como parece que se aprobará la idea de legislar, quiero referirme a algunas consideraciones para marcar la diferencia. El tema de los estacionamientos resulta razonable. Pero la pregunta es versus qué. Porque, si el Ministro de Hacienda -siempre los titulares de Hacienda son exigentes en materia económica- dijera que hay recursos para mejorar la calidad de la vivienda social, el debate sería otro. Pero todavía estamos discutiendo si se destinará uno o dos dígitos a estos gastos, y luego el Parlamento tendrá que aprobar el Presupuesto. Porque, obviamente, los recursos son escasos. Entonces, desde el punto de vista de la prioridad, ¿qué es más relevante? Desde mi perspectiva, la calidad de la vivienda. Por ejemplo, el número de metros cuadrados que debe tener una vivienda social como mínimo. Hace algunos meses, junto al Senador señor Pérez Varela , presentamos un proyecto que establece ese mínimo en 50 metros cuadrados. Actualmente no hay norma en la materia. Hay casas de 26, de 28 metros cuadrados; se aspira a 32. El programa de Gobierno -me parece que está bien inspirado- habla de 40 metros cuadrados. Creo que en esto podemos hacer un esfuerzo mayor. Pero tenemos que entender que, a veces, los efectos de un tipo de norma repercuten en otros desafíos, que deberían ser destacados. En efecto, la existencia de un estacionamiento al final tiene que cargarse a algún ítem. Y éste tendrá que ver con la calidad de la vivienda o con el metraje de ella. Lo mismo respecto del límite de unidades para un condominio. Objetivamente, creo que éste no es un problema de límites, sino de norma, de calidad, de exigencia. Es decir: "Mire, yo necesito cada tantos habitantes tales características, en materia de áreas verdes, de recintos deportivos, de sede de junta de vecinos". Lo que ocurre es que, si uno achica a 150 unidades el tope de un condominio, está encareciendo la construcción de cada vivienda y las obras anexas. Por algo, en las ciudades que representamos muchos de nosotros, uno de los esfuerzos más difíciles para las autoridades es buscar personas que se interesen en estos proyectos, a fin de ofrecer, de esa manera, una vivienda mejor por menos recursos. Porque, obviamente, aquí funcionan las economías de escala. A modo de ejemplo, nadie puede decir que es indiferente construir 150 unidades en tres hectáreas que 300 en seis hectáreas. No me cabe duda de que las segundas serán de mucha mejor calidad, porque hay una economía de escala que se aprovecha para estos efectos. Siento que los autores de la iniciativa están haciendo su mejor esfuerzo por perfeccionar lo que hay. Pero, a lo menos desde mi perspectiva, hacer énfasis en el límite de construcción, creyendo que ahí radica el eje de las injusticias, de las desigualdades o de los problemas de convivencia en los condominios, constituye un error. Esto tiene que ver mucho más con normas, con otro tipo de elementos, que con lo relativo, por ejemplo, al tema de los estacionamientos. Desde un tercer punto de vista, habría que tener cuidado con las disposiciones que se entregan a los municipios. Me parece adecuado que se haga. En esta iniciativa se plantea una serie de facultades, pero no se proporciona el financiamiento para que las municipalidades ejerzan estos nuevos deberes, uno de los cuales es adecuar los actuales condominios a la legislación futura. Consulté al Ministerio de Vivienda y me dijeron que alrededor de un millón de viviendas se encuentran en la categoría de vivienda social. No sé cómo en tres años se podrán adecuar condominios de gran tamaño, que no tienen posibilidades físicas para ello, porque en su momento fueron construidos con limitaciones técnicas o de barrio para adaptarse a las nuevas circunstancias. No sé cómo se hará esa operación. No basta con un artículo transitorio que diga que las municipalidades tendrán determinadas obligaciones, y que deberán adecuarse a la nueva normativa. Creo que éste es el típico caso en que no se corresponde una cosa con la otra. Señor Presidente , me parece que ésta es una de las materias que merecen mayor debate, pues trata cuestiones relevantes que se relacionan con la lógica del intercambio de experiencias. Sin embargo, aunque coincido con la idea de fondo, creo que el énfasis de las modificaciones propuestas no apunta en el sentido indicado. Insisto: éste es un problema de administración y no de limitación. Por tal motivo, me abstengo. El señor NARANJO ( Vicepresidente ).- Habiendo fundamentado quienes estaban inscritos, continúa la votación en orden alfabético. Para fundar el voto, tiene la palabra el Senador señor Navarro. El señor NAVARRO.- Señor Presidente, la pregunta que uno debiera hacerse es por qué hubo que esperar tanto para discutir una iniciativa como ésta, aunque su tramitación, singularmente, ha sido más veloz que la de otros proyectos. A mi juicio, se requerirá una adecuada difusión de la ley, una vez que la iniciativa sea aprobada -como todos esperamos-, porque la actual legislación, que es insuficiente, no era muy conocida. No hay programas de capacitación para los copropietarios ni, en particular, para las juntas de vecinos. Por lo tanto, con respecto a las miles de propiedades o copropiedades existentes, resulta claro que se deberá generar, conjuntamente con la iniciativa -y ésta es una invitación que hago a mis Honorables colegas-, un mecanismo de capacitación para la promoción de los elementos contenidos en la futura ley, con cargo a las glosas presupuestarias del Ministerio de Vivienda. Si no, esto se dificultará mucho: en cien condominios del SERVIU habrá cien interpretaciones. Por otra parte, quiero señalar que esta situación no sólo afecta a las viviendas sociales y a su entorno, sino también a condominios de mayor costo (de 2.500 UF, de 2.000 UF). Uno ve que se producen los mismos problemas: en particular, los relativos al uso de los espacios públicos, a la definición de los gastos comunes. En este sentido, hay consultas que es importante aclarar y que serán motivo de debate: ¿el condominio puede ser cerrado o no?; ¿qué mayoría se requerirá para tal efecto? Éste es el típico conflicto y la petición más abundante que surge en el debate de los vecinos para protegerse de la delincuencia. Además, en algunos casos se va a producir una situación grave, por cuanto el tamaño de los inmuebles ha crecido por ampliaciones. Lo dijo el Honorable señor Coloma y muchos otros señores Senadores. Para resolver esto, vamos a tener que llegar a acuerdos, facilitando los niveles de tolerancia, porque en muchos de los lugares que conozco deberán eliminarse algunas obras, que fueron construidas durante años por los vecinos. El problema es que habrá un nivel de conflictividad que debe ser atacado con capacitación, puesto que, por ejemplo, algunos querrán que salga aquella construcción para el estacionamiento del auto -que fue hecha en una plaza o en un área verde, con ladrillo y cemento- y otros pretenderán protegerlo. En ese sentido, la Ley de Presupuestos en materia de vivienda nos otorga una oportunidad para que la iniciativa tenga una buena implementación. Se ha deteriorado gravemente la vida de las copropiedades. Eso lo sabemos, y por eso estamos legislando sobre el particular. Siento que se deben crear instrumentos, no sólo transitorios, como el que señalé respecto de la asesoría, sino también permanentes, como el relativo al Fondo para Proyectos de Mejoramiento en Copropiedades, que constituyó una buena idea del Ministerio de Vivienda en el año 1997. Aquél permitió a muchos condominios acceder a recursos -en mi Región, por ejemplo, Schwager y Lord Cochrane (en Penco)-, con aportes de los vecinos, para mejorar su entorno. Pocas copropiedades, después de siete años de funcionamiento del Fondo, se han organizado. La mayoría de las pertenecientes al SERVIU no lo han hecho. En este caso, cuesta mucho más. El Ministerio ha implementado medidas marginales, por supuesto. Pero se debe propiciar un esfuerzo adicional. Los municipios -lo digo francamente- poco han contribuido, porque es una cuestión difícil para ellos. Hay vecinos que están en contra y otros, a favor, y la suma y resta de los votos muchas veces lleva a la paralización de la intervención de la municipalidad. Debería haber una actitud más decidida por parte de ellas. Socializar la ley con los alcaldes y los concejos municipales será un objetivo importante también. Por otro lado, los jueces de policía local alegan que, cada vez que establecemos una ley, los recargamos de trabajo, pero no les proporcionamos más recursos. Claramente la futura normativa hará surgir una mayor demanda de juicios ante estos juzgados. En efecto, la regularización y el ordenamiento de los condominios llevarán aparejado, en casos en que no haya consenso o avenimiento, la presentación ante los organismos correspondientes, que son, precisamente, los jueces de policía local. Entonces, será necesario conversar con la Academia de Jueces de Policía Local. No sé si sus representantes vinieron a dar su opinión a la Comisión durante la discusión del proyecto. Pero confío en que, con la voluntad que tienen y, particularmente, con las mejoras que ha hecho el Parlamento respecto de los ingresos, tal ánimo exista; de ello no me cabe ninguna duda. Del mismo modo, en cuanto a la invasión de empresas de televisión, cable y publicidad dentro de los condominios, también será necesario disponer de asesoría legal. Los vecinos no están en condiciones de determinar el retiro de instalaciones ilegales dentro de la franja de propiedad respectiva. En este sentido, las municipalidades -no veo otra alternativa-, sobre la base de los recursos provenientes de un fondo para asesorarlos, tienen que dar curso al ordenamiento que establece la ley y que debe ser acogido. Resulta fundamental contar con un programa público -como lo señala el informe- para mejorar las copropiedades del SERVIU, dado que la calidad que se observa -seamos francos- es mucho menor en este tipo de condominios. Por último, en lo concerniente a la responsabilidad que cabe en la participación, la moción contenía una norma que señalaba que "Los copropietarios que no asistan a la segunda citación del Juez serán sancionados según lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 32.". No soy partidario de la inhibición o la intimidación. Es necesario que la ley considere un mecanismo al efecto; pero debe existir una suerte de mediación en las disputas de los vecinos, que son legítimas, para evitar que en la administración provisoria o definitiva de espacios comunes se recurra a la figura del juez de policía local. Sobre el particular, creo que la subdivisión o la ampliación de espacios -porque en muchos de los condominios existen lugares no utilizados- va a requerir la asesoría de profesionales. Insisto: la ley funcionará si efectivamente los vecinos establecen una relación estrecha con el municipio, si cuentan con la asesoría necesaria para hacer el ordenamiento y si en la normativa se contempla capacitación. Porque no es fácil ponerse de acuerdo en este tipo de materias, aun cuando estimo que la iniciativa es un gran avance. Y felicito a sus autores. También voy a comprometer mi voto en relación con el proyecto de Ley de Presupuestos, en cuanto a la partida Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en la glosa respectiva no obstante que el Parlamento carece de facultades en tal sentido-, de manera de generar condiciones para que esta normativa efectivamente funcione. Me pronuncio a favor. El señor LETELIER.- Señor Presidente, en la ciudad de Linares, Séptima Región Sur, sin duda conocen bien la realidad de la vivienda social, en particular de los condominios. El señor PIZARRO.- ¡Allá no hay Senadores democratacristianos...! El señor LETELIER.- Existen Diputados muy activos que, en el ámbito de las relaciones internacionales, no son tan prolijos como en el que ahora nos ocupa. En todo caso, el propósito principal del proyecto es otro. Sólo quiero pedir, señor Presidente, si lo tiene a bien, que después se considere lo planteado por el Honorable señor Navarro, para efectos de que esta Corporación pueda solicitar colectivamente al Ministro de Hacienda que el Director de Presupuestos haga suya la idea de consignar una glosa a fin de que en los programas del año 2007 se establezcan recursos específicos tendientes a fomentar el desarrollo de las organizaciones relacionadas con las viviendas sociales que en la Ley de Propiedad Horizontal figuran como condominios. Con respecto al proyecto mismo, como ya señalé, votaré favorablemente. Pero me gustaría complementar con una reflexión algo que manifestó el Senador señor Coloma. Con relación a los vehículos, de lo único que deseo dejar constancia es de que en los condominios de viviendas sociales el problema no es la carencia de espacios, sino el pésimo diseño de ellas. Y los espacios que existían se han transformado en áreas cafés, porque ya no dan para áreas verdes. Eso, en verdad, ha llevado a un deterioro en la calidad de vida de la comunidad. Por consiguiente, considero que no implica un mayor costo el determinar que una parte de los terrenos de propiedad comunitaria sea destinada a algo tan concreto como el estacionamiento de vehículos. Estoy seguro de que, con los nuevos recursos que ha planteado la Presidenta de la República, ello es posible y no significa un costo adicional. Y en ningún caso queremos que eso vaya en contra de la calidad ni de la superficie de las viviendas. Voto que sí. El señor HOFFMANN ( Secretario ).- ¿Algún señor Senador no ha emitido su voto? El señor NARANJO ( Vicepresidente ).- Terminada la votación. --Se aprueba en general el proyecto (24 votos contra 2 y 3 abstenciones), dejándose constancia de que se cumple con el quórum constitucional exigido, y se fija el 11 de septiembre próximo, a las 12, como plazo para presentar indicaciones. Votaron por la afirmativa la señora Alvear y los señores Ávila, Bianchi, Cantero, Chadwick, Frei (don Eduardo), Gazmuri, Girardi, Gómez, Horvath, Larraín, Letelier, Longueira, Muñoz Aburto, Naranjo, Navarro, Núñez, Ominami, Pizarro, Prokurica, Ruiz-Esquide, Sabag, Vásquez y Zaldívar (don Adolfo). Votaron por la negativa los señores Orpis y Pérez Varela. Se abstuvieron los señores Coloma, García y Romero.
MODIFICACIÓN DE LEY Nº 19.537 EN CUANTO A ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES