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El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
Proyecto de ley de la Honorable Cámara de Diputados que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de contratos de promesa de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva, con informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo y urgencia calificada de "suma".
3574-14
--Los antecedentes sobre el proyecto (3574-14 figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:
Proyecto de ley:
En segundo trámite, sesión 16ª, en 3 de agosto de 2004.
Informe de Comisión:
Vivienda, sesión 26ª, en 7 de septiembre de 2004.
El señor LARRAÍN (Presidente).-
Tiene la palabra el señor Secretario.
El señor HOFFMANN ( Secretario ).-
La iniciativa tiene como objeto principal modificar el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y precisar su ámbito de aplicación, en cuanto se refiere sólo al contrato de promesa de compraventa de viviendas, locales comerciales y oficinas que no cuenten con recepción definitiva. Además, crea dos nuevos mecanismos que garantizan la parte del precio pagada por el promitente comprador.
La Comisión, por tratarse de un proyecto de artículo único, lo discutió en general y en particular, dándole su aprobación en general por la unanimidad de sus miembros presentes, Honorables señores Cordero, Lavandero, Naranjo y Sabag.
En cuanto al debate en particular, el Senador señor Cordero formuló una indicación que fue rechazada por tres votos en contra, de los Honorables señores Lavandero, Naranjo y Sabag, y uno a favor, del autor.
En consecuencia, el órgano técnico propone a la Sala la aprobación en general y en particular del texto en los mismos términos en que lo hizo la Cámara de Diputados, y consigna las normas respectivas en el informe.
El señor LARRAÍN (Presidente). -
En discusión.
Tiene la palabra el Senador señor Sabag, Presidente de la Comisión de Vivienda.
El señor SABAG.-
Señor Presidente , la iniciativa también fue aprobada por unanimidad en la Cámara de Diputados.
Como se expresó, modifica el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones para precisar su ámbito de aplicación y evitar algunas dudas presentadas con la legislación actual. Se establece que la norma será aplicable sólo al contrato de promesa de compraventa de viviendas, locales comerciales y oficinas que no cuenten con recepción definitiva.
Además, agrega dos nuevos instrumentos que permiten garantizar el precio pagado por el promitente comprador, debido a que los existentes -la póliza de seguro y la boleta bancaria- no se mostraron suficientemente flexibles.
Declara cumplida la obligación de constituir una garantía a favor del promitente comprador si éste deposita en una cuenta de ahorro de la cual no puede girar fondos; o lo hace en una cuenta de ahorro respecto de la cual autoriza a la entidad bancaria, mediante mandato, para girar a nombre del promitente vendedor contra avances de la obra, o efectúa a favor de este último depósitos a plazo que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.
En cuanto a los depósitos que se encuentren retenidos, deberán ser puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Los depósitos aludidos deberán conformarse a los requisitos que fijará la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y se hará constar esa circunstancia en el contrato de promesa.
Finalmente, se establece que las disposiciones del artículo 138 bis serán aplicables no sólo a las promesas de compraventa, sino también a cualquier otro acto jurídico que implique la entrega de una cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina que no cuente con recepción definitiva.
Las modificaciones, señor Presidente , tienden a aclarar la ley dictada con anterioridad y que resultó insuficiente en su aplicación, habiendo significado en algún momento la paralización de muchas transacciones "en verde", por la confusión que llevó a concluir que se trataba de la venta en general de cualquier inmueble. Ahora se precisa que se trata solamente de aquellos que no cuentan con la recepción definitiva.
En las audiencias que concedimos, todos los sectores involucrados estuvieron de acuerdo con que de esa forma se subsanan las dificultades presentadas con motivo de la ley vigente. Por lo tanto, el texto en examen será bien acogido; determinará que las actividades de las inmobiliarias puedan seguir desarrollándose normalmente, y garantizará los compromisos -sobre todo, a la gente más modesta- que se puedan contraer para comprar una vivienda. Sabemos que muchas personas han perdido todos sus ahorros al entregarlos con ese propósito y encontrarse después, cuando concurren a la escrituración, con que la firma respectiva ha quebrado y nadie les responde por ellos.
Estimamos que con el proyecto se soluciona la dificultad expuesta y esperamos que sea despachado lo antes posible, porque existe mucha incertidumbre en ese ámbito.
Gracias.
El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
Tiene la palabra el Senador señor Andrés Zaldívar.
El señor ZALDÍVAR (don Andrés) .-
Señor Presidente , me alegro mucho de que la iniciativa haya llegado a la discusión en la Sala, previo informe de la Comisión de Vivienda.
Efectivamente, cuando se dictó la ley Nº 19.932, observé que adolecía de un grave defecto: si bien perseguía una finalidad que debíamos cuidar todos, en orden a evitar la estafa que se cometía, muchas veces, con viviendas sin recepción municipal, sus disposiciones, tal como había sido despachada, no sólo se aplicaban a las ventas "en verde", sino también a aquellas de que eran objeto inmuebles con recepción definitiva. Y ello provocó, indiscutiblemente, una dificultad bastante importante en el mercado de bienes raíces y una gran discusión.
Incluso, presenté una moción a fin de modificar ese cuerpo legal, pero el Ministerio me señaló en ese momento que no era necesaria, pues la cuestión se iba a arreglar mediante un dictamen de la Contraloría General de la República. Por mi parte, sostuve en la Comisión de Vivienda que estimaba imposible que una ley pudiera ser enmendada por la vía de tramitarse un decreto. En definitiva, así resultó, y me parece bien que hoy se concurra al Parlamento a rectificar un error cometido al dictar la ley.
Ahora bien, en cuanto al tema de fondo, creo que es muy importante que se legisle bien, porque lo que se pretende es precisamente resguardar el interés de mucha gente que compra viviendas "en verde" ¿a menudo, personas modestas- y termina enfrentando situaciones delicadas y graves porque luego el promitente vendedor no es capaz de cumplir con la promesa celebrada. Entonces, me parece que en parte se soluciona el asunto por el hecho de exigir la garantía o depósito.
Sin embargo, me gustaría que la Comisión examinara otro punto que ha dado lugar a reclamaciones en varias partes y respecto del cual es preciso buscar una solución. En efecto, hay gente que compra un bien inmueble, incluso con recepción definitiva, y después se encuentra con que éste y el terreno en que se construyó, se hallan hipotecados a favor de un banco que otorgó el financiamiento para realizar el proyecto inmobiliario. Y, mientras la persona paga buena parte o la totalidad del precio, como sucede muchas veces, porque actúa de buena fe, al constatar que la propiedad cuenta con recepción definitiva, e incluso la ocupa, llega el momento en que la inmobiliaria cae en cesación de pagos ¿ha habido varios casos; no uno- y el banco, en forma automática, haciendo valer sus derechos, ejecuta la hipoteca y remata el bien. Entonces, el propietario, que vive con su familia y que a lo mejor pagó la totalidad de su valor, termina sin vivienda y absolutamente estafado.
Por esa razón, pediría al señor Ministro que se abriera a la posibilidad de estudiar ese tipo de situaciones ¿cuya solución, por supuesto, no puede ser con efecto retroactivo, pero sí mirando hacia el futuro-, que ha provocado el drama de muchas familias en nuestro país.
En seguida, quiero hacer presente otro tema. Cuando no hay recepción definitiva, sino una venta "en verde", se pide lo que en el negocio inmobiliario se llama "seña", esto es, una pequeña cantidad del valor total. La vez pasada dije que, en mi opinión, cuando el negocio deba cerrarse sobre la base de un pago o un anticipo no superior al 3 ó 5 por ciento del valor de la vivienda, debiéramos buscar un mecanismo para evitar el trámite, muchas veces oneroso, de la boleta o el depósito, que puede significar mayor costo al promitente comprador, en circunstancias de que el riesgo es menor, porque el depósito es de poca monta. Estoy de acuerdo, sí, en que, si se trata de una promesa de compraventa "en verde" y se paga un precio mayor que el recién señalado, es preciso tener una legislación como la que se pretende aprobar.
Por otro lado, no hay que olvidar que todo puede soslayarse de distintas maneras. Porque, indiscutiblemente, la aplicación de la normativa en estudio implica un costo, que en definitiva terminará pagándolo el comprador. Nadie puede pensar que será el vendedor quien buscará abaratar el precio asumiendo este gasto. No. Yo estimo que va a ser de cargo del comprador. Y ello está bien si eso le garantiza el cumplimiento de la promesa y que el anticipo que dio quede resguardado mediante este tipo de boleta de garantía, póliza de seguro o depósito.
Asimismo, el proyecto viene a solucionar otro vacío de la ley. Ésta exigía dicha póliza o boleta únicamente cuando la compra se realizaba por escritura privada. Y mucha gente se dio cuenta de que salía mucho más barato hacerlo mediante escritura pública, con acuerdo del notario, porque no se solicitaba tal garantía. De esa manera, vulnerando la disposición, se obtenía un precio más rebajado. Y, no obstante que la iniciativa aclara esta materia, creo conveniente mejorar la redacción, porque dice que "cualquier acto jurídico" va a estar sujeto a la aplicación de la norma: no sólo la escritura privada, sino también la pública.
Sin embargo, hay otra manera de soslayar preceptos como los que debatimos. Porque, por supuesto, frente a las dificultades que se pone a este tipo de negociaciones y transacciones, el mercado busca fórmulas para resolverlas. Y lo hace sobre la base de lo que se llama el "cierre de negocio", que es una oferta que queda supeditada a su aceptación. No es una promesa de compraventa. Conforme a dicha modalidad, se puede pedir el ciento por ciento, si acaso se desea, como condición para aceptar el cierre, y automáticamente, aun cuando se reciba parte del precio, se cierra el negocio, e incluso sin que haya, a lo mejor, recepción definitiva.
Por lo tanto, en esta legislación, junto con solucionar el problema que nos preocupa a todos, cual es resguardar los intereses de la parte más débil, que es el promitente comprador, también debemos abordar ese tipo de situaciones.
Señor Presidente , me alegra mucho que esta materia se trate a través de un proyecto de ley y que no haya sido objeto de un decreto ni de interpretación por parte de la Contraloría. Es un asunto que el propio Parlamento debe resolver, incluso conscientes de que cometimos errores al aprobar la normativa que ahora se pretende modificar.
El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
Creo que han sido muy importantes sus aclaraciones, señor Senador.
Tiene la palabra el Honorable señor Fernández.
El señor FERNÁNDEZ.-
Señor Presidente , deseo hacer presentes algunas dudas que ojalá pudieran ser aclaradas en esta Sala.
Desde luego, entiendo que las normas del proyecto dicen relación a los contratos de promesa de compraventa de inmuebles que no cuenten con la recepción definitiva; es decir, si ésta existe, se pueden aplicar las reglas generales; no se necesita ninguna de las garantías mencionadas, etcétera.
Ahora, imagino que la permanencia de los fondos, ya sea en una cuenta de ahorro de la que no se puede girar, sea en una cuenta de ahorro de la que se puede girar con un mandato, o en depósitos a plazo, estará sujeta a algún grado de término por vencimiento de los plazos de la promesa, por cuanto de otra manera quedarían indefinidamente en esa condición. Se entiende que la parte del precio que el promitente comprador deposita en una cuenta de ahorro se le devolverá si no se cumple la promesa de compraventa. Ignoro si eso se halla suficientemente aclarado. Porque si no se le devuelve dentro de cierto plazo, perderá su dinero de todas maneras, con lo cual se frustraría el propósito del legislador.
No conozco bien el resto de la ley que se está modificando, pero insisto: si no se establece expresamente que el promitente comprador puede retirar su dinero de la cuenta de ahorro después de cierto plazo, el problema no se habrá solucionado; porque si bien no estará en poder del promitente vendedor, sino en una cuenta de ahorro, nunca volverá a manos del promitente comprador.
Me gustaría que se aclarara ese punto, porque, en caso contrario, no veo cómo la normativa podría proteger al promitente comprador.
En lo que dice relación a la cuenta de ahorro respecto de la cual el promitente comprador otorga un mandato a una entidad bancaria para efectuar giros contra avances de la obra, cabe señalar que estos últimos obviamente pueden corresponder a un hecho real, pero no significar el término del edificio o de la propiedad que se está comprando, con lo que nunca se va a obtener la recepción definitiva. Es decir, esos recursos se pueden consumir en la construcción de una parte del bien raíz, no obstante lo cual no se termina. En tal caso, no se logra el propósito de proteger al promitente comprador, porque, si bien es cierto que aquéllos se utilizaron legítimamente, no se alcanzó a concluir la propiedad.
Ésa sería una segunda inquietud.
Por lo tanto, en ese evento, me gustaría saber si se le pueden devolver los fondos al promitente comprador y en qué plazo, porque de lo contrario, simplemente, perdió. Lo mismo ocurre con las demás situaciones que se presentan.
Ahora bien, resulta que el proyecto señala que "Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los requisitos establecidos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.". No me parece que corresponda a la Ley General de Urbanismo y Construcciones regular las características de los depósitos a plazo y de las cuentas de ahorro -a mi entender, estos instrumentos se hallan reglados en otra normativa-, salvo que se trate de requisitos adicionales a los ya contemplados en la legislación vigente.
Por eso, me gustaría que se determinara en qué consiste ese tipo de requisitos especiales de la Ordenanza General y que, en todo caso, se puliera o perfeccionara la redacción propuesta a la Sala.
En cuanto a lo dispuesto en el último inciso, donde se dice que se aplicarán las normas del proyecto "a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero por una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva", ello podría tener lugar incluso respecto del arrendamiento, del comodato, del usufructo, etcétera. Son muchos los casos en que es factible que una persona entregue dinero -porque no se está comprando; puede tratarse, entonces, de cualquier acto o contrato- por un local, oficina o vivienda que no cuenta con recepción definitiva.
En consecuencia, sería bueno precisar a qué actos se está haciendo referencia. Si no, se incluye a todos: el arrendamiento, el comodato, e incluso los contratos de garantía.
Desearía saber si tal situación, en alguna medida, se tomó en cuenta. No estoy formulando reparos en el sentido de que, si ella se consideró, está mal hecho el planteamiento. Pero si no se tuvo presente, habría que analizar el problema, porque obviamente, si nunca se devolverá al promitente comprador el dinero que depositó en una cuenta de ahorro a nombre del vendedor, en definitiva es lo mismo que si se lo hubiera entregado a éste, porque lo perdió.
Me gustaría que se aclarara tal situación.
El señor LARRAÍN (Presidente).-
Tiene la palabra el señor Ministro para dar explicaciones sobre las inquietudes expuestas.
El señor RAVINET ( Ministro de Vivienda y Urbanismo).-
Señor Presidente , ante todo, quiero reiterar mis agradecimientos al Senador informante y Presidente de la Comisión de Vivienda y Urbanismo y a los integrantes de ésta por su aprobación unánime al proyecto sometido al pronunciamiento de esta Sala, que mejora y corrige en su esencia la modificación anterior, relativa a la ley de venta en verde.
En segundo término, atendidas las consultas y dudas de algunos señores Senadores en cuanto a los textos aprobados, planteo, por dos razones, la posibilidad de retirar la "suma" urgencia, para permitir la vuelta de la iniciativa a la Comisión con el fin de analizar las observaciones formuladas.
Primero, la incorporación de los depósitos a plazo tiene por objeto simplificar y abaratar el mecanismo sugerido para proteger al promitente comprador de una vivienda, oficina o local comercial en verde.
La boleta de garantía bancaria es cara. Siendo de muy fácil resolución, compromete incluso la capacidad de crédito de las empresas constructoras más pequeñas, para las cuales resulta mucho más gravoso mantenerla.
La póliza de seguro, que opera en gran parte del mundo, resultó ser una suerte de boleta de garantía bancaria, porque las compañías de seguros piden a las empresas más pequeñas, en particular, una contrafianza, con lo cual comprometen su capacidad crediticia.
Por eso incorporamos la figura en comento, que se usa en muchos estados de Estados Unidos y equivale al depósito en garantía o "scrow" para los efectos de ir girando.
Ahora bien, revisando el texto, creo que no absuelve la duda que tiene el Honorable señor Fernández al respecto. De modo que deberíamos mejorar el contenido de las disposiciones planteadas.
Asimismo, en el proyecto anterior, no obstante haber claridad en cuanto a que la proposición legislativa estaba dirigida en su espíritu a los inmuebles sin "recepción definitiva", se nos pasó esta expresión. Ello dio lugar a la interpretación de que se comprende a todos los inmuebles.
En consecuencia, prefiero que nos demos tiempo para hacer las correcciones necesarias, porque la intención del inciso final dice relación, no al arriendo o a cualquier título o uso, sino más bien a la transferencia de la propiedad. Quizás también deberíamos hacer una precisión en este sentido.
La incorporación de las diversas proposiciones en la Ley General de Urbanismo se debe precisamente a que estamos modificando su artículo 138 bis.
Por lo expuesto, reitero mi sugerencia de aprobar en general el proyecto y enviarlo a segundo informe a la Comisión de Vivienda, para corregirlo, aclarar las dudas planteadas y evitar que en unos meses más nos veamos enfrentados a un tercer trámite constitucional.
Gracias, señor Presidente.
El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
No podemos exponernos a cometer dos veces el mismo error. De modo que me parece esencial que en esta oportunidad la iniciativa salga bien, más aún si con ella se pretende "corregir un proyecto anterior", como señaló un señor Senador.
Por consiguiente, habiéndose planteado dudas que el señor Ministro considera importantes, la Sala podría acoger la sugerencia que se ha formulado.
Tiene la palabra el Honorable señor Sabag, Presidente de la Comisión de Vivienda.
El señor SABAG .- Señor Presidente , quiero destacar lo valioso de recoger las opiniones de los colegas Senadores -entre otros, los Honorables señores Andrés Zaldívar y Fernández -, que son muy apropiadas y, por supuesto, nos han descolocado. De manera que estimo plenamente justificado que el proyecto vuelva a la Comisión.
Entonces, sugiero aprobar la idea de legislar y dar un plazo prudencial para estudiar en especial los dos temas expuestos y traer de nuevo el texto a la Sala en una próxima sesión, pero debidamente acotado.
El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
Tiene la palabra el Honorable señor Andrés Zaldívar .
El señor ZALDÍVAR (don Andrés) .-
Señor Presidente , sólo quiero pedir al Ejecutivo y al señor Ministro que examinen la situación que planteé sobre las propiedades que, no obstante cumplir todos los requisitos, provocan, por estar hipotecadas por las inmobiliarias, problemas a la familia que compra, paga y después se encuentra con que no tiene acceso al título de dominio.
Creo que podría estudiarse ese problema, para tratar de buscar una salida, una solución, no con efecto retroactivo, pero sí para lo futuro. Porque la venta con hipoteca es tan grave como la venta en verde. Habría que ver la manera de garantizar a quien compra que ella se va a alzar.
El señor LARRAÍN (Presidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Naranjo.
El señor NARANJO.-
Señor Presidente, nosotros somos partidarios de aprobar ahora el proyecto en general, con las sugerencias que se han planteado.
El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
Propongo a la Sala no despachar ahora en general y particular la iniciativa, sino, por las inquietudes que han surgido y por las expresiones que vertió el señor Ministro , aprobar sólo la idea de legislar -entiendo que así será-; enviar el texto a Comisión para segundo informe -durante ese trámite reglamentario se podrán recoger las inquietudes que han formulado diversos señores Senadores-, y fijar plazo para presentar indicaciones.
Acordado.
Ofrezco la palabra.
Ofrezco la palabra.
Cerrado el debate.
¿Algún señor Senador desea fundar el voto?
En votación electrónica.
El señor HOFFMANN ( Secretario ).-
¿Algún señor Senador no ha emitido su voto?
El señor LARRAÍN ( Presidente ).-
Terminada la votación.
--Se aprueba en general el proyecto (27 votos a favor y un pareo).
Votaron por la afirmativa los señores Aburto, Arancibia, Ávila, Boeninger, Canessa, Cariola, Chadwick, Coloma, Cordero, Espina, Fernández, Frei (doña Carmen), Gazmuri, Larraín, Lavandero, Martínez, Matthei, Naranjo, Núñez, Parra, Prokurica, Ríos, Romero, Sabag, Silva, Stange y Zurita.
No votó, por estar pareado, el señor Novoa.
El señor LARRAÍN (Presidente).-
Sugiero el lunes 4 de octubre, a las 12, como plazo para presentar indicaciones.
--Así se acuerda.
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