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- rdf:value = " PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DEL PROMITENTE COMPRADOR DE UN INMUEBLE. Proposición de comisión mixta.
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
Corresponde ocuparse de la proposición de comisión mixta en relación con el proyecto que modifica la ley general de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal.
Antecedentes:
-Informe de la Comisión Mixta, boletín Nº 2694-07, sesión 45ª, en 15 de enero de 2004. Documentos de la Cuenta Nº 3.
La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).-
Tiene la palabra el diputado señor Bustos.
EL señor BUSTOS .-
Señora Presidenta , el proyecto, que tuvo una larga tramitación en la Cámara y, posteriormente, en las Comisiones de Vivienda y de Constitución, Legislación y Justicia del Senado, ha llegado a feliz término en comisión mixta, donde hubo pleno consenso sobre lo importante que es dar protección a todas las personas, de medianos y escasos recursos comúnmente, que compran su vivienda cuando todavía no está construida, lo que generalmente se llama compra “en verde”. Así, se establecen garantías en favor del promitente comprador. A menudo, muchas personas pierden todos sus ahorros al ser estafadas por empresas constructoras irresponsables, lo que ha sido ampliamente expuesto por senadores y diputados de las diferentes bancadas.
Por eso, la promesa de compraventa -ya que, como se trata de una compra “en verde”, necesariamente tiene que ser sólo una promesa de compraventa- deberá ser firmada ante notario -lo que ya es una garantía para el promitente comprador-, quien deberá certificar que dentro de ella va una segunda garantía, cual es el establecimiento de una póliza de seguro o una boleta bancaria en favor del promitente comprador, que le asegurará a éste la recuperación del dinero pagado por concepto de precio de la vivienda en caso de que la promesa de compraventa no pudiera cumplirse en los términos pactados por parte de la empresa constructora.
Ahora, con el objeto de asegurar más aún al promitente comprador, se establece, además, una sanción de carácter penal para aquellos casos en que no se cumpla con estas exigencias. Para ello, se agrega un numeral 9º al artículo 470 del Código Penal.
En segundo término, el artículo 138 bis, nuevo, que se agrega a la ley general de Urbanismo y Construcciones, establece una protección muy eficaz para los promitentes compradores, sobre todo si se trata de personas de escasos y medianos recursos, porque les evitará pérdida de dineros.
Por otra parte, como quedó establecido en la discusión habida en la Comisión Mixta, esta nueva disposición implica un mínimo aumento de los costos -no más de un 0,3 por ciento-, de acuerdo con la información entregada por las diferentes empresas de seguros. Más aun, tal como ocurrió en España, en vez de provocar un problema a las empresas constructoras, el establecimiento de esta garantía genera un aumento en la venta de bienes inmuebles, por el hecho de que los promitentes compradores se sienten más seguros en cuanto al cumplimiento de la promesa de compraventa, de que no perderán sus ahorros y de que recibirán el inmueble que pretenden adquirir para vivir allí, muchos de hasta el fin de sus vidas.
Por lo tanto, estamos plenamente de acuerdo y votaremos a favor de esta solución de consenso alcanzada en comisión mixta.
He dicho.
La señora ALLENDE , doña Isabel ( Presidenta ).-
Tiene la palabra el diputado señor Víctor Pérez .
El señor PÉREZ (don Víctor) .-
Señora Presidenta , la comisión mixta logró superar las divergencias producidas entre la Cámara de Diputados y el Senado en relación con este proyecto. Básicamente, el Senado había incorporado algunas modificaciones que representaban una suerte de barrera de entrada para un negocio que es absolutamente legítimo, lícito y necesario que exista en nuestra sociedad, como es el de adelantar, a través de contratos de promesa de compraventa, la venta de una vivienda, local comercial u oficina que se construirá después.
El objetivo de la iniciativa, que nació en nuestra Corporación, es proteger a quien compra un bien raíz. En distintas regiones se conocen ejemplos de personas que destinaron parte importante de sus ahorros a la adquisición de una casa, oficina o local comercial, mediante un contrato de promesa de compraventa, pero que los perdieron por razones no imputables a ellas, sino, muchas veces, al promitente vendedor.
De manera que, reitero, el objetivo fundamental de la iniciativa es proteger a quien compra un bien inmueble a través de dicho mecanismo, para lo cual se establece que los respectivos contratos deben ser caucionados mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador.
Cuando una persona quiere comprar una casa que se construirá en unos meses más y firma un contrato de promesa de compraventa y paga una determinada suma de dinero, la obligación del promitente vendedor es constituir una garantía, ya sea a través de una póliza de seguro o de una boleta bancaria, que garantice al promitente comprador la recuperación de su dinero en caso de que el contrato no se cumpla. Esto genera tranquilidad y protección para quien compra. Pese a que esta figura podría encarecer la operación -de hecho, lo hará, porque el costo de la póliza de seguro o de la boleta bancaria se traspasará al precio que en definitiva pagará el promitente comprador-, dará tranquilidad y permitirá llevar adelante una negociación que hasta hoy sólo se basaba en la confianza existente entre el promitente comprador y el promitente vendedor, que, por desgracia, sólo a veces se respetaba. Por ende, a mi juicio, la garantía es un elemento central.
También se incorporaron otros elementos para dar mayor seguridad al comprador como, por ejemplo, que el vendedor deberá otorgar el bien raíz a través de instrumentos privados autorizados ante notario. Puede que ello le dé mayor seguridad, pero para mí no tiene mayor relevancia, porque la actual legislación era bastante eficaz. Por eso, se consideró necesario establecer esta figura, atendido el objetivo principal de dar cada día más seguridad a las personas de clase media y de bajos ingresos que compran mediante este mecanismo.
Por último, la comisión mixta mejoró sustancialmente el artículo 470 del Código Penal, al agregar, en virtud del artículo 2º, un numeral 9º, que establece específicamente la figura delictual de quien, con ánimo de defraudar, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble destinado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias señaladas.
De manera que el objetivo de la Cámara y de la comisión mixta ha sido garantizar a quien compra a través de este mecanismo -sin duda, es más barato que el utilizado para adquirir una casa ya construida- que el respectivo contrato llegará a buen término y que sus derechos estarán debidamente garantizados.
Por lo tanto, votaremos favorablemente la proposición de la comisión mixta.
He dicho.
La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).-
Tiene la palabra el diputado Patricio Hales.
El señor HALES .-
Señora Presidenta , proyectos como éste son los que dicta el Congreso Nacional en directa defensa de la ciudadanía y para asegurar el buen funcionamiento de la sociedad. En este caso concreto, se trata de proteger el esfuerzo que hace una familia o un individuo para comprar un inmueble. Éste es un muy buen ejemplo del trabajo colectivo de las bancadas, y, como autor del proyecto junto al diputado Juan Bustos , me siento orgulloso de su resultado.
Durante su tramitación, la iniciativa fue objeto de una serie de modificaciones que, como bien dijo en una oportunidad el diputado Víctor Pérez en medio de las discusiones finales de la comisión mixta, terminaron rescatando su espíritu inicial. Y lo hicimos en un trabajo colectivo que concluyó en dicha Comisión, integrada para resolver las discrepancias surgidas entre ambas ramas del Congreso. Hubo gran preocupación de todos los parlamentarios, de manera que el esfuerzo inicial de los autores de la iniciativa se puede extender perfectamente a la Cámara y al Senado.
Tal vez, los efectos de la iniciativa no se perciban hoy, pero, a partir de la promulgación de la ley y de su puesta en práctica, en el futuro, la gente verá claramente que cambiaron las condiciones para comprar un inmueble. Hoy, cuando alguien quiere comprar un bien raíz cuya construcción se está iniciando, existe la posibilidad de hacerlo “en verde”, lo que significa pagar por una casa o un departamento que aún no están construidos. Pero esto se hace sobre la base de la confianza, de creer en la empresa que vende. Por su parte, quien vende está dando una oportunidad que la persona puede aprovechar, porque comprar “en verde” es mucho más barato que cuando la obra está terminada. Por otra parte, quien vende tiene la posibilidad de trabajar con el dinero del comprador “en verde” y, por lo tanto, de solicitar menos créditos. Pero esto sólo funciona a la perfección cuando existe confianza y honradez entre las partes.
Sin embargo, la historia ha demostrado que, si bien la gran mayoría de las empresas no se dedican a estafar, cuando el negocio inmobiliario se pone bueno, el ciclo sube y las ventas están en alza, aparecen estas constructoras de último minuto, las que, si no les va más o menos bien porque no conocen el negocio, estafan a la gente y se quedan con la plata de la llamada venta “en verde”. Miles de ciudadanos de todo el país han vivido la desgracia de comprar “en verde” y perder su dinero.
Pues bien, este proyecto lo hemos elaborado y será promulgado para que la gente no pierda la plata que invierte en su propiedad. Así de simple.
Señora Presidenta , el diputado Burgos me pide una interrupción. ¿Tengo que dársela con cargo a mi tiempo?
La señora ALLENDE , doña Isabel ( Presidenta ).-
Sí, señor diputado .
El señor HALES.-
¿No puede ser con cargo al de la bancada de la Democracia Cristiana?
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
No, señor diputado . Ya señalé que, reglamentariamente, cuando se trata de un informe de comisión mixta, sólo se pueden efectuar tres intervenciones, y la suya es la tercera. Por esa razón, la única posibilidad de que intervenga el diputado Burgos es por la vía de la interrupción.
El señor HALES.-
Señora Presidenta, con su venia, se la daré al final.
Entonces, el objetivo del proyecto es que la gente recupere su inversión, para lo cual acordamos, en primer lugar, establecer claramente que cuando una persona compre “en verde”, como no existe la posibilidad de escritura pública definitiva, sino sólo una promesa de compraventa, la operación se caucione mediante una póliza de seguro o una boleta bancaria cuya presentación signifique la devolución del dinero si la obra no se realiza.
En segundo lugar, se establecen sanciones para quien estafe. Quiero aclarar a quienes creen que lo que se pretende es andar buscando delitos en las inmobiliarias, que ello no es así. El numeral 9º que se agrega al artículo 470 del Código Penal establece claramente: “Al que, con ánimo de defraudar, con o sin representación de persona natural o jurídica dedicada al rubro inmobiliario o de la construcción, suscribiere o hiciere suscribir contrato de promesa de compraventa de inmueble dedicado a la vivienda, local comercial u oficina, sin cumplir con las exigencias establecidas por el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siempre que se produzca un perjuicio patrimonial para el promitente comprador”.
En tercer lugar, el proyecto original sólo hablaba de póliza de seguro, pero las propias inmobiliarias que asistieron a la audiencia pública nos sugirieron agregar la boleta de garantía bancaria, que es un instrumento rápido y directo. Pues bien, ahí está incorporado.
En cuarto lugar, no hubo acuerdo para que el contrato de promesa de compraventa fuera otorgado mediante escritura pública. Tanto el ministerio como el Senado insistieron bastante en esta cuestión, pero, finalmente, se despachó en los términos aprobados por la Cámara, es decir, que sea estrictamente la promesa; incluso, llegué a aceptar que fuera autorizado ante notario, a pesar de que estimaba que ello no era necesario si se tenía la promesa, se había entregado el dinero para comprar la casa o el departamento y, en caso de incumplimiento por parte de la empresa, se sancionaba el contrato con póliza de garantía o boleta bancaria. Ello se encarece y constituye un trámite más. Sin embargo, hubo una larga discusión y tuvimos que ceder. Por lo demás, en la vida no todo se puede hacer conforme a lo que uno quiere, menos en un debate democrático. Incluso, se planteó algo mayor: que el contrato se otorgara mediante escritura pública. En ese caso, algunas empresas inmobiliarias habrían tenido razón al decir que con este proyecto se encarecerían las viviendas.
Ahora bien, evidentemente la compra “en verde” se encarecerá un poco, porque habrá que pagar la póliza de seguros o la boleta de garantía, o la suscripción ante notario. Pero es un porcentaje muy bajo, en comparación con la tranquilidad que implica para la persona, para quien, a lo mejor, será la única compra grande de su vida, como es la casa. El dinero entregado quedará completamente garantizado. ¡Enhorabuena que hayamos aprobado eso!
Las inmobiliarias van a descubrir que este proyecto constituye una tremenda ventaja. Desde ahora en adelante, el vendedor podrá poner en el aviso que anuncia la venta de la casa o departamento no sólo que tiene portero eléctrico, sistemas de seguridad, balcones, vista a no sé dónde, árboles, sino que, además, se vende con la póliza de seguro del dinero que se entregue cuando se compre “en verde”. Por lo tanto, ello va a producir más confianza, más ventas “en verde”, más inversiones y más trabajo, y más compradores quedarán tranquilos. Sin duda, despacharemos un buen proyecto.
Señora Presidenta, el resto del tiempo se lo cedo al diputado señor Burgos.
La señora ALLENDE, doña Isabel (Presidenta).-
Tiene la palabra el diputado señor Burgos.
El señor BURGOS .-
Señora Presidenta , es lamentable que en un proyecto de esta naturaleza se limiten las intervenciones a tal extremo, en particular a quienes fuimos designados por la Cámara para participar en la comisión mixta.
Al leer el informe, se podrán dar cuenta de que voté en contra de uno de los artículos del proyecto por la forma y modo en que quedó redactado, debido a algunas de las razones mencionadas por el diputado Víctor Pérez , especialmente por el encarecimiento que va a producir el otorgamiento de este tipo de contratos mediante instrumentos privados autorizados ante notario.
Sin embargo, a pesar de ello -como lo señaló el diputado Bustos y todos quienes me han antecedido en el uso de la palabra-, se trata de un muy buen proyecto desde el punto de vista de la protección de derechos. A mi juicio, pudo quedar mejor. Creo que la discusión que se fue dando, particularmente en el Senado tendió a complicar las cosas. La comisión mixta salvó algunas situaciones, pero no todas. Sin duda, lo positivo del proyecto es la constitución de garantías. En todo caso, establecer que sólo se considerarán las pólizas de garantías bancarias es demasiado limitativo, por cuanto se podría haber abierto la posibilidad a garantías reales o de cualquier otra naturaleza. A mi juicio, aparte de otorgar un nuevo nicho de negocios bancarios, esta limitación encarece todo. ¿Por qué no se consideró la posibilidad de un vale vista? A lo mejor, hay una inmobiliaria que tiene dinero disponible y puede garantizar con ese instrumento. Según el texto acordado, ello quedaría afuera. Pero sigue siendo mejor que lo que tenemos.
Antes de anunciar mi voto favorable al proyecto, no obstante mis dudas respecto de lo que he señalado, aunque el texto me parece claro, deseo reiterar -como lo hablamos con el diputado señor Monckeberg- el sentido preciso de que esto se aplica a las promesas de compraventa de inmuebles de sociedades del giro inmobiliario. No vaya a creer alguien que a partir de la aprobación de esta iniciativa...
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
Señor diputado , deberá redondear su idea, ya se cumplió el tiempo de la interrupción que le fue concedida.
El señor BURGOS .-
Señora Presidenta , es muy difícil discutir un proyecto con esta limitación de tiempo. Protesto por ello, pues no tiene sentido legislar de esta manera.
He dicho.
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
Señor diputado , el Reglamento señala que cuando se trata de proposiciones de comisión mixta, el debate se reducirá a tres discursos. En este caso, intervinieron los diputados señores Juan Bustos, Víctor Pérez y Patricio Hales. Este último le concedió una interrupción a su señoría, y usted ha ocupado más minutos de los asignados. El Reglamento no contempla que cada bancada haga uso de la palabra.
El señor BURGOS.-
Señora Presidenta, tengo claro lo que dice el Reglamento, pero es malo.
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
Señor diputado , tiene la posibilidad de solicitar una modificación reglamentaria.
El señor MONTES.-
Señora Presidenta , cuando existe unanimidad, puede intervenir un diputado.
El señor MONCKEBERG.-
Señora Presidenta , cuestión de Reglamento.
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
¿Habría unanimidad para conceder el uso de la palabra a los diputados señores Burgos y Monckeberg?
Acordado.
Puede continuar, diputado señor Burgos.
El señor BURGOS .-
Señora Presidenta , agradezco a su señoría y a los señores diputados la posibilidad de terminar mi intervención y que el diputado señor Monckeberg pueda hacer uso de la palabra.
A pesar de todo lo señalado, el proyecto es bueno. Sin embargo, es importante dejar absolutamente claro que se trata de una modificación al modo de celebrar promesas de compraventa, limitado a las sociedades dedicadas al giro inmobiliario, como lo señala el artículo 1º de esta iniciativa. A mi juicio, sería grave que se interpretara que toda promesa de venta de un inmueble debe constar en un instrumento privado autorizado ante notario y que el promitente vendedor deba garantizar el cumplimiento del contrato prometido con póliza de seguro o boleta bancaria. Reitero, sería un grave error interpretarlo así.
El proyecto se limita a aquellos que se dedican al giro inmobiliario. De tal manera que si celebrara un contrato de promesa de venta de un inmueble con mi colega Luksic , no tendría la obligación de concurrir a una notaría a firmar el instrumento correspondiente, ni menos garantizar el cumplimiento de lo prometido a través de una póliza de seguro o de una boleta de garantía bancaria. Ello debe quedar prístinamente establecido en la historia fidedigna del establecimiento de la ley. De lo contrario, estaríamos generando una ultraactividad respecto de un proyecto relacionado con el negocio inmobiliario.
He dicho.
El señor HALES ( Vicepresidente ).-
Tiene la palabra el diputado Nicolás Monckeberg.
El señor MONCKEBERG.-
Señor Presidente , quiero realizar un comentario de forma. Todos sabemos que la discusión legislativa muchas veces sirve de elemento esencial para la interpretación de la ley. Por lo tanto, restringir el uso de la palabra, aunque no se digan cosas atingentes al tema, de alguna forma deja el proceso posterior, de interpretación, bastante desprovisto de argumentaciones.
Quiero recalcar el último punto señalado por el diputado Burgos . El proyecto tiene como finalidad evitar que se repita el mal uso que se hizo especialmente en la modalidad de compras “en verde”, es decir, cuando se adquirían inmuebles que no estaban debidamente recepcionados y la empresa que prometía realizar la venta no la hacía y se quedaba con parte de los recursos que el promitente comprador entregaba. Por eso se proponen los artículos a que se ha hecho referencia. Ellos se refieren a las personas naturales o jurídicas que tienen como giro comercial la actividad inmobiliaria o a aquellas que en forma habitual se encarguen de la construcción de estos bienes raíces destinados a vivienda u otros objetivos.
Descarto absolutamente que esta norma intente regular el contrato de promesa como institución jurídica; lo que busca es regular una actividad económica, que es la establecida.
El proyecto delimitó bastante el uso de la garantía que entrega el promitente vendedor, que asegura la entrega final del bien raíz al promitente comprador. Además, se eliminó la referencia a las especificaciones técnicas como causal para hacer efectiva la garantía.
He dicho.
El señor HALES (Vicepresidente).-
Cerrado el debate .
-Con posterioridad, la Sala se pronunció sobre este proyecto en los siguientes términos:
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
Corresponde votar el informe de comisión mixta, recaído en el proyecto que modifica la ley General de Urbanismo y Construcciones, en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de determinados bienes raíces y criminaliza conducta constitutiva de estafa en el artículo 470 del Código Penal.
En votación.
-Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 100 votos. No hubo votos por la negativa ni abstenciones.
La señora ALLENDE, doña Isabel ( Presidenta ).-
Aprobado.
Despachado el proyecto.
-Votaron por la afirmativa los siguientes señores diputados:
(Accorsi, Aguiló, Alvarado, Álvarez, Álvarez-Salamanca, Araya, Ascencio, Barros, Bauer, Bayo, Becker, Burgos, Bustos, Ceroni, Cornejo, Correa, Cristi (doña María Angélica), Cubillos (doña Marcela), Delmastro, Dittborn, Egaña, Escalona, Espinoza, Forni, Galilea (don Pablo), Galilea (don José Antonio), García (don René Manuel), García-Huidobro, González (don Rodrigo), Guzmán (doña Pía), Girardi, Hales, Hernández, Ibáñez (don Gonzalo), Ibáñez (doña Carmen), Jaramillo, Jarpa, Jeame Barrueto, Kast, Kuschel, Leal, Leay, Letelier (don Felipe), Longton, Longueira, Lorenzini, Luksic, Martínez, Melero, Mella (doña María Eugenia), Meza, Molina, Monckeberg, Montes, Mora, Moreira, Mulet, Muñoz (don Pedro), Muñozdoña Adriana), Navarro, Norambuena, Ojeda, Olivares, Ortiz, Palma, Paredes, Paya, Pérez (don Aníbal), Pérez (don Ramón), Pérez (doña Lily), Pérez (don Víctor), Prieto, Quintana, Recondo, Riveros, Robles, Rojas, Rossi, Saa (doña María Antonieta), Saffirio, Salaberry, Salas, Sánchez, Seguel, Sepúlveda (doña Alejandra), Silva, Soto (doña Laura), Tapia, Tarud, Tuma, Ulloa, Uriarte, Urrutia, Valenzuela, Venegas, Vidal (doña Ximena), Vilches, Villouta, Von Mühlenbrock y Walker.
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- bcnres:tieneProyectoDeLey = http://datos.bcn.cl/recurso/cl/proyecto-de-ley/2694-07