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El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Proyecto de ley, en primer trámite constitucional, que modifica la ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, con informes de las Comisiones de Vivienda y Urbanismo y de Hacienda y urgencia calificada de "simple".
--Los antecedentes sobre el proyecto (3115-14) figuran en los Diarios de Sesiones que se indican:
Proyecto de ley:
En primer trámite, sesión 10ª, en 6 de noviembre de 2002.
Informes de Comisión:
Vivienda, sesión 20ª, en 17 de diciembre de 2002.
Hacienda, sesión 25ª, en 15 de enero de 2003.
El señor HOFFMANN ( Secretario ).-
La Comisión de Vivienda deja constancia de haber discutido el proyecto solamente en general, a pesar de constar de un artículo único, de conformidad con lo establecido en el inciso segundo del artículo 127 de nuestro Reglamento, y en concordancia, a su vez, con lo prescrito en el inciso sexto del artículo 36 del mismo.
El objetivo principal del proyecto es el perfeccionamiento del sistema creado por la ley Nº 19.281, en lo concerniente al subsidio que el Estado otorga para la adquisición de viviendas mediante el denominado "leasing habitacional".
La Comisión de Vivienda y Urbanismo aprobó la iniciativa en general por la unanimidad de sus miembros presentes, Honorables señores Arancibia, Cordero, Prokurica y Sabag.
La Comisión de Hacienda, conociendo del proyecto en un primer informe, en virtud del acuerdo de la Sala de 7 del mes en curso, le dio su aprobación en general por la unanimidad de sus miembros presentes, Honorables señores Boeninger, García, Ominami y Sabag, en los mismos términos en que lo hizo la Comisión de Vivienda y Urbanismo.
Por último, cabe hacer presente que Sus Señorías disponen de un texto comparado, elaborado por la Secretaría de la Comisión, que contempla la normativa de la ley Nº 19.281 que se modifica y el texto de la iniciativa enviada por el Ejecutivo .
El señor CANTERO ( Vicepresidente ).-
En discusión general.
Tiene la palabra el Honorable señor Arancibia.
El señor ARANCIBIA.-
Señor Presidente , éste es un proyecto que viene a perfeccionar el actual sistema de leasing habitacional con el objeto de hacerlo más potente. En este momento ya se está aplicando, pero sus alcances y la atracción que produce tanto sobre las empresas constructoras como sobre la demanda no son suficientes.
En cuanto a costo, la iniciativa apunta a un espectro de viviendas de 400 a 500 unidades de fomento. Por eso, se requiere establecer un sistema de securitización que baje los costos de financiamiento y los riesgos que se corren, de manera que el valor sea más bajo y atractivo para la gente.
Por otra parte, el proyecto establece que el subsidio será a todo evento -cuestión muy importante- y que podrá ser pagado hasta en 240 cuotas, es decir, 20 años, entregándose en cada período anual un 5 por ciento de su monto total.
El no pago del subsidio autoriza a la empresa arrendadora para llamar a remate, y al juez, para proceder a la venta del inmueble en pública subasta. La empresa podrá recuperar el ciento por ciento de la inversión, pues, si con el producto del remate no se alcanza a pagar el precio de la vivienda, lo que le falte por recibir deberá ser enterado por el SERVIU, con un tope de 200 UF.
El monto del subsidio cubre además los costos de originación, lo cual resulta de gran relevancia cuando se trata de la venta de unidades de bajo valor. Asimismo, el subsidio se otorga por instrumento endosable, de forma tal que podrá ser transado en el mercado de valores.
En la Comisión se estimó que todos estos elementos contribuyen a lograr el objetivo perseguido por el Ministerio de Vivienda en orden a generar un instrumento que permita dar mayor dinámica a los subsidios. Sin embargo, surgió una inquietud -esto fue lo que hizo enviar la iniciativa a la Comisión de Hacienda- en cuanto a que esa dinámica llegara a ser tan grande que sobrepasara las posibilidades económicas de gobiernos futuros. En efecto, en la medida en que se otorgaran demasiados subsidios, el Estado quedaría impedido de seguir llevando adelante esta iniciativa. Actualmente, el marco de asignación de subsidios tiene un límite de 4 mil. Considerando los valores económicos de hoy, eso es nada comparado con los montos de dinero que maneja el Ministerio de Vivienda. Y proyectado a 20 años tampoco es significativo. De manera que los próximos gobiernos van a disponer de al menos esa cantidad de subsidios, que podrá ser incrementada.
Si el instrumento se transforma en una herramienta eficiente, constituirá una buena solución frente a los requerimientos de la gente que se entusiasme con él. En el fondo, opera como un mecanismo de securitización que permitirá que las inversiones sean más seguras.
Como Presidente de la Comisión de Vivienda, y en representación de sus miembros, apoyo sin reservas el proyecto.
El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Cordero.
El señor CORDERO.-
Señor Presidente , al abordar el estudio de la iniciativa en el seno de la Comisión de Vivienda y Urbanismo, llamó la atención el bajo número de subsidios utilizados para adquirir viviendas mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, conocido como leasing habitacional.
Este subsidio fue concebido como una nueva opción frente a los diversos mecanismos que facilitan el acceso a una vivienda propia. Sin embargo, su utilización ha sido bastante escasa en comparación con la de otros existentes. Por eso, este proyecto constituye una buena herramienta para corregir aquellos aspectos que hacen poco atractivo el sistema para los sectores a los que está dirigido y para incentivar su aplicación.
En efecto, el hecho de que el subsidio sea un instrumento transable en el mercado de valores y, consecuentemente, pagadero a todo evento y al portador, crea una fuente inmediata de recursos que hacen posible la realización de la operación respectiva. Y, por otra parte, por ser un instrumento a largo plazo, permite que el Estado no agote el presupuesto anual destinado a su financiamiento, pues contrae una obligación cuyo pago es diferido y futuro.
Asimismo, se impide que el riesgo de incumplimiento de los aportes mensuales a que se encuentra obligado el promitente comprador afecte el pago del subsidio, ya que la normativa separa uno de otro al imputar este último al precio de la compraventa y permitir su transacción en el mercado de valores.
En otro plano, considero que las disposiciones de la iniciativa referidas a la eventualidad de remate de las viviendas constituyen un incentivo para las empresas oferentes, en cuanto disminuyen el riesgo de pérdidas frente al incumplimiento de las obligaciones del promitente comprador, pudiendo recuperar sus recursos incluso en el caso de saldo en contra una vez rematada la propiedad, hasta el ciento por ciento, con un tope de 200 unidades de fomento por operación.
El mismo efecto producirá, sin duda, la implementación del seguro de originación que se pagará al promitente comprador, permitiéndole elegir con mayor libertad a quien le ofrezca mejores condiciones contractuales, sin la traba de no poder asumir el costo de la oferta, lo que a su vez incentiva a los oferentes a ampliar su mercado a viviendas de menor costo.
Sin perjuicio de los beneficiosos efectos derivados de las normas propuestas en el proyecto en torno del problema de la vivienda, considero que toda medida que estimule la actividad de la construcción, aunque sea indirectamente, debe ser implementada. En efecto, este sector es uno de los que sufren de manera más brusca e intensa los efectos de la cesantía, pues una buena parte de la mano de obra o fuerza laboral que ocupa pertenece a sectores de bajos ingresos. Por la misma razón, cualquier impulso que se dé en esta área producirá de inmediato un mejoramiento de las condiciones económicas imperantes.
Se ha sostenido que resulta mucho más recomendable la adquisición mediante el sistema de subsidio habitacional tradicional, sin tomar la carga de deudas a largo plazo. No se puede dejar de reconocer que esa situación es la ideal. No obstante, existen personas en la población que no tienen esa opción.
En efecto, en Chile, unas 200 mil familias que arriendan viviendas sociales de valor medio-bajo deben destinar alrededor del 35 por ciento de sus ingresos a este concepto. Ellas representan un segmento que dispone de recursos que le permiten pagar una pequeña mensualidad, pero que no posee márgenes o excedentes que le hagan posible reunir el ahorro previo necesario para acceder a subsidios habitacionales de otro tipo, o no tiene ingresos estables, o no cumple los requisitos para su aceptación como deudor hipotecario por diversas razones.
Para estas familias, la única opción está en la oferta de viviendas que el mercado les permite adquirir mediante leasing habitacional, con su correspondiente subsidio, porque les posibilita reemplazar el pago del alquiler por el cumplimiento -absolutamente viable- de las obligaciones mensuales que les impone un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
Desde tal perspectiva, dicho mecanismo, con las correcciones que propone introducirle el proyecto, debería ser exitoso, particularmente porque es realista en cuanto a lo que efectivamente se puede cumplir.
Tan así es, que uno de los aspectos más relevantes de su puesta en práctica lo representa la baja tasa de morosidad que exhibe frente a los demás sistemas de subsidio habitacional.
Finalmente, deseo hacer presente que, si se trata de expandir su aplicación e incorporarlo en el mercado de viviendas de menor valor destinadas a los sectores más modestos de la población, debe evaluarse la conveniencia de una mayor difusión acerca de su significado y de la forma como opera, ya que muchas veces los interesados potenciales no saben qué es el leasing ni entienden la figura contractual a que se refiere. En más de una ocasión ello privará a una familia de la oportunidad de acceder a una vivienda propia.
La iniciativa que nos ocupa perfecciona una opción que enriquece las posibilidades de obtener una vivienda, lo que representa un mecanismo reactivador del área de la construcción, que abre un mercado, absorbe mano de obra y ofrece un sistema que permite financiar las operaciones de que se trata y, a la vez, mantener un flujo controlado de recursos fiscales para implementarlas. En consecuencia, creo que el proyecto es beneficioso en muchos aspectos, de manera que lo acogeré.
Gracias.
El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el Senador señor Prokurica.
El señor PROKURICA.-
Señor Presidente , sin duda, una de las necesidades básicas del ser humano es tener una casa propia, más aún cuando, en el caso de los chilenos, hay quienes arriendan por largo tiempo, sin que se les presente la oportunidad de postular a un subsidio habitacional.
En 1993 fue promulgada la ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, llamado "leasing habitacional", la cual creó un mecanismo consistente en la suscripción de ese contrato sobre la base de que el contrato definitivo se materialice una vez que el saldo de la cuenta individual se ha igualado al precio pactado o cuando se ha cumplido el plazo contemplado en la ley.
El proyecto enviado por el Presidente de la República perfecciona el sistema introduciéndole diversos ajustes, de manera que el beneficio que se otorga opere en forma similar a aquellos que se entregan a través de otros tipos de subsidio habitacional. Y, además, se apunta a incorporar disposiciones destinadas a permitir que el subsidio sea un instrumento transable en el mercado de valores, lo que llevará, en definitiva, a que un mayor número de personas -específicamente, las familias de menores ingresos, que hoy arriendan y no pueden acceder al mecanismo- puedan solucionar su problema habitacional.
Actualmente, la ley Nº 19.281, que se modifica con la iniciativa en estudio, autoriza al Ministerio de Vivienda y Urbanismo para conceder al postulante un subsidio cuyo objeto es complementar el aporte mensual y el ahorro voluntario acumulados por el titular y, así, contribuir al pago de la renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda, cuyo monto se paga fraccionado hasta en 240 cuotas.
La normativa planteada propone modificar la ley a fin de establecer, en primer término, que el subsidio debe destinarse a financiar el pago del precio del contrato de compraventa prometido, y no a los fines indicados con anterioridad.
Se persigue el propósito, también, de incorporar el denominado "subsidio a la originación", orientado a solventar los costos que significan para las inmobiliarias la celebración de los contratos.
Otra innovación expuesta por el mensaje es que el subsidio se pagará a todo evento, al beneficiario o a quien lo haya adquirido por endoso. Ello implicará mejorar su tasa de descuento, ya que el pago del riesgo de cumplimiento se independizará del pago de los aportes por la persona que suscribió el contrato. Y se dispone que la Superintendencia de Valores y Seguros determine las características del instrumento, para que pueda ser transado en el mercado de valores.
De esa manera, se apunta a obtener una mejor securitización de los contratos y una rebaja del monto de los aportes que deben pagar los interesados, con lo que disminuyen las exigencias de renta para los postulantes. A modo de ejemplo, y efectuando proyecciones conservadoras, el mensaje señala que, considerando sólo el impacto que significa el pago del subsidio a todo evento respecto de viviendas de un valor de 500 unidades de fomento, la tasa de aporte mensual que cobran las inmobiliarias bajaría de 10,6 a 9,96 por ciento; en el caso de viviendas de un precio de 400 unidades de fomento, a 9,67 por ciento, y, tratándose de viviendas por un valor de 350 unidades de fomento, a 9,53 por ciento. Ello significa, al día de hoy, una rebaja promedio de 15 mil pesos en el monto de la renta que deben acreditar los postulantes al subsidio.
Por último, el mensaje sugiere modificar el artículo 41 bis de la ley, que faculta al arrendador promitente vendedor para solicitar al árbitro la terminación del contrato por no pago de los aportes y ordenar la venta de la propiedad en pública subasta, respecto de contratos de promesa de compraventa de viviendas cuyo valor no exceda de 900 unidades de fomento y en los que se haya enterado al menos 25 por ciento del precio.
Las enmiendas que se introducen harán, sin duda, más atractivo el sistema y permitirán a gente de más escasos recursos acceder a la vivienda propia, por lo que creemos que los cambios son positivos, de modo que los votaremos a favor.
El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el Honorable señor Coloma.
El señor COLOMA.-
Señor Presidente , seré muy breve. Me parece que las explicaciones proporcionadas en forma previa por los señores Senadores que han intervenido son suficientemente explícitas para manifestar las bondades de la iniciativa en estudio. No cabe duda de que la idea es que ojalá se desarrolle el sistema que nos ocupa, para poder hacer de Chile un país de propietarios.
La única inquietud que he planteado personalmente al señor Ministro -y, por ello, es bueno que el proyecto se discuta en esta oportunidad solamente en general- será motivo de una indicación que presentaremos con la Senadora señora Matthei , en el sentido de que no se debe juzgar el efecto del mecanismo sólo por lo que sucede hoy. O sea, el hecho de que se registre al respecto una utilización muy menor no significa que con las mejoras profundas y consistentes que se incorporen no pueda tener lugar un eventual boom. Y nuestra preocupación se refiere a que, sobre la base de que ya se encuentra asegurado el pago a la sociedad de leasing, no se genere un sistema de acción permanente en cuanto a buscar un crecimiento explosivo en vivienda que sea cancelado en los siguientes veinte años, con el consiguiente costo que podría representar. No se trata de considerar el caso de un Gobierno específico, pero la carga podría recibirla cualquier otro hacia adelante.
Entonces, valorando plenamente la iniciativa del Ministro señor Ravinet y del Gobierno, creo que es importante darle una suerte de acotación, en términos de que esos temores no se hagan realidad. Así que la indicación apuntará a contemplar un porcentaje, en definitiva, que puede ser amplio. Me parece que hoy, según expresaba el señor Ministro , hay cuatro mil subsidios. El orden de aplicación puede ser la mitad, digamos. O sea, si se tratara de diez mil, quince mil, veinte mil subsidios, sería quizás un gran logro, pero se contaría con garantías suficientes de que la nueva herramienta se manejará con la responsabilidad del caso.
He dicho.
El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el Senador señor Orpis.
El señor ORPIS.-
Señor Presidente , también seré muy breve. La verdad es que el sistema de que se trata no tuvo las proyecciones que todos esperábamos del arrendamiento con promesa de compraventa básicamente porque no operó la securitización, es decir, la liquidación de instrumentos a través de distintas instituciones financieras. Ello obedeció a que el certificado de subsidio no contaba con un reembolso garantizado y, por lo tanto, era bastante riesgoso y caro. En definitiva, las instituciones que podían securitizar ese tipo de instrumento terminaron no haciéndolo. Por lo tanto, la oferta fue bastante restringida: alrededor de mil 600, mil 800 viviendas.
Ahora sobreviene un cambio radical, porque el pago del subsidio será a todo evento. En consecuencia, el instrumento será seguro, se podrá securitizar, y esas mil 600 o mil 800 soluciones podrían aumentar en forma significativa y progresiva, que es lo que todos esperamos. Pero, evidentemente, lo anterior puede llegar a tener en el futuro un efecto fiscal. Y ello es lo que hemos conversado con el señor Ministro , como lo expresó el Senador señor Coloma , y lo que se establecerá en la Comisión de Hacienda, para, en definitiva, dejar al Ministerio con una cantidad de recursos bastante holgada, pero también para velar por el efecto fiscal que podría derivar de un aumento explosivo del instrumento y que podría imponer serias restricciones al futuro desarrollo de la construcción de viviendas en los años posteriores. No cabe olvidar que se trata de operaciones de veinte años de por medio. Así que, en el espíritu de fijar una limitación que sea bastante holgada -repito-, de acuerdo con las proyecciones de esa Secretaría de Estado , me parece importante señalarla en la ley, para que no se registre un impacto fiscal no previsto si tiene lugar un aumento explosivo de este tipo de alternativa de vivienda. Esperamos que esto último ocurra, pero con la condición de no comprometer el patrimonio fiscal.
Eso es todo, señor Presidente.
El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Si le parece a la Sala, se aprobará el proyecto.
Tiene la palabra el Senador señor Gazmuri.
El señor GAZMURI.-
Señor Presidente , participé en el debate del proyecto en la Comisión de Vivienda. Lo voy a votar favorablemente, porque fortalece el subsidio, y lo introduce en el sistema financiero.
Es un programa que ha rendido mucho menos de lo que pensamos cuando se aprobó, durante el Gobierno del Presidente Frei.
Mi opinión personal es que en el país el número objetivo de personas para este programa no es tan grande. Siempre se habla de gente que no tiene ingresos medios; de que las parejas jóvenes no alcanzan a enterar el ahorro previo para optar a los otros subsidios. Mi impresión es que tal espectro no es tan grande como se supone; pero, en todo caso, nada se pierde con probar, y por eso votaré a favor.
Me gustaría que en un par de años más el Ministerio de Vivienda nos dijera si efectivamente este instrumento tuvo el efecto que se esperaba. Y, como esto hay que verificarlo en la práctica, voto a favor, esperando que tengamos más éxito, porque, como digo, tengo la intuición de que aquí hay unos clientes objetivos que, a mi juicio, a lo mejor no son tales. Pero eso prefiero verificarlo en la práctica.
Voto que sí.
El señor CANTERO ( Vicepresidente ).-
Si le parece a la Sala, se aprobará en general la iniciativa.
--Se aprueba.
El señor CANTERO (Vicepresidente).-
Tiene la palabra el señor Ministro.
El señor RAVINET ( Ministro de Vivienda y Urbanismo).-
Señor Presidente , por su intermedio agradezco a la Corporación la acogida de este proyecto de financiamiento compartido y su aprobación en general.
Igualmente expreso mi reconocimiento por las expresiones de apoyo de los señores Senadores para la iniciativa.
Me hago cargo de la inquietud planteada por algunos de aquéllos respecto a la posibilidad de que un crecimiento explosivo del mecanismo existente pudiera gravar fuertemente los Presupuestos futuros de la Nación. Al respecto debo hacer presente que éste es el único subsidio que otorga el Ministerio de Vivienda, el que fija un número máximo de operaciones por cursarse durante el ejercicio presupuestario nacional, que partió con 10 mil cupos en 1997 y que ahora llega a 4 mil.
Obviamente, estamos dispuestos a que en la discusión particular se tomen las protecciones necesarias, de manera de no gravar en forma indebida el Presupuesto de la Nación de los años venideros, en un horizonte de veinte años, que es el plazo fijado para el pago y aplicación de los subsidios.
Por tanto, en la discusión particular, con mucho gusto, daremos a conocer las indicaciones correspondientes.
El señor CANTERO ( Vicepresidente ).-
Gracias, señor Ministro .
Propongo al Senado fijar el 3 de marzo como plazo para presentar indicaciones.
Si le parece a la Sala, así se acordaría.
Acordado.
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