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- rdf:value = " EXIGENCIA PARA LA AUTORIZACIÓN NOTARIAL DE PROMESAS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS SERVIU. Primer trámite constitucional.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
Corresponde tratar, en primer trámite constitucional, el proyecto de ley que prohíbe a los notarios autorizar contratos de promesa de compraventa de viviendas Serviu, sin estar pagadas.
Diputado informante de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano es el señor Errázuriz.
Antecedentes:
Moción, boletín Nº 1677-14, sesión 30ª, en 22 de agosto de 1995. Documentos de la Cuenta Nº 4.
Informe de la Comisión de Vivienda, sesión 18ª, en 16 de noviembre de 1995. Documentos de la Cuenta Nº 4.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
Tiene la palabra el Diputado señor Errázuriz.
El señor ERRÁZURIZ.-
Señor Presidente, este proyecto de ley es consecuencia de una situación que veníamos observando en La Pintana y que se ha dado en el resto del país: los abusos cometidos por algunos asignatarios de viviendas Serviu que obtenían el subsidio y que dentro de los primeros cinco años en que hay prohibición de enajenar procedían a celebrar contratos de promesa de compraventa para burlar dicha prohibición.
Actualmente, en el país faltan alrededor de 650 mil viviendas y cada año el déficit se incrementa en cerca de 80 mil: 50 mil debido al crecimiento de la población y 30 mil al deterioro que sufren las que ya existen. En el último tiempo se han construido aproximadamente 115 mil y 120 mil viviendas al año, lo que significa que en menos de 10 años se puede poner término al déficit habitacional en Chile. Sin embargo, la solución del problema se lograría en la medida de que el Serviu asigne viviendas a personas que carecen de ellas, puesto que en muchos casos al menos en algunos que hemos conocido, el asignatario engaña al Serviu y obtiene un subsidio para adquirir una vivienda en circunstancias de que ya tiene otra. Como la ley le prohíbe enajenarla, procede a celebrar un contrato de promesa de compraventa o de cesión de derechos respecto de esa vivienda. ¿Qué ocurre, entonces? Que el promitente comprador sigue pagando al Serviu los dividendos correspondientes; pero, en la práctica, está haciendo dueño de la vivienda al asignatario y no a sí mismo. Naturalmente, si no los paga, la vivienda sale a remate. En consecuencia, aun cuando en la escritura de promesa de compraventa se otorga un mandato al promitente comprador para que en su oportunidad celebre el contrato firmándolo en nombre o en representación del promitente vendedor, ese procedimiento tampoco tiene muchas posibilidades de éxito debido a que el mandato es un acto jurídico esencialmente revocable.
Varios notarios con los que he conversado me han dicho que entre el 70 y 80 por ciento de las escrituras públicas que hoy autorizan corresponden a contratos de promesa de compraventa de viviendas Serviu, cuya enajenación está prohibida.
En consecuencia, el objeto fundamental del proyecto de ley es establecer que los notarios públicos, para autorizar los contratos de compraventa, de promesa de compraventa o de cesión de derechos, respecto de viviendas adquiridas de los Servicios de Vivienda y Urbanización o de sus antecesores legales, deberán exigir que la operación correspondiente haya sido autorizada previamente por el Serviu respectivo. Además, se señala que para acreditar que la vivienda no ha sido adquirida de los Servicios de Vivienda y Urbanización o de sus antecesores legales, el vendedor, promitente vendedor o cedente deberá exhibir al notario público copia autorizada de la inscripción de dominio a su favor, con certificado de vigencia.
El proyecto no contiene normas de carácter orgánico constitucional ni tampoco disposiciones que deban ser conocidas por la Comisión de Hacienda.
Hemos conversado con el Diputado señor Rubén Gajardo con el objeto de proponer indicaciones que puedan ser conocidas y votadas en esta misma sesión de modo de evitar que el proyecto vuelva a la Comisión. Una, en el sentido de eliminar, en el inciso segundo, por no ser indispensable, la exigencia del certificado de vigencia en el fondo, basta con que se acredite que la vivienda no ha sido adquirida a través de los Serviu, y otra en el inciso primero. La Comisión, cuando aprobó el proyecto, contó con la presencia del señor Ministro de Vivienda, quien formuló indicaciones que fueron acogidas. El texto actual emanó de una indicación formulada por el Diputado informante apoyada por los Diputados señores René Manuel García, Ramón Pérez y Víctor Pérez.
He dicho.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
Tiene la palabra el Diputado señor Elgueta.
El señor ELGUETA.-
Señor Presidente, la idea fundamental del proyecto es proteger a aquellas personas que suscribieron un documento que contiene la promesa de compraventa de un inmueble a fin de que no caigan en una red de complicaciones y paguen dineros que posteriormente no le asegurarán el dominio. No obstante, creo que la expresión formal contenida en su artículo único simplemente no recoge ese propósito. Más aún, me parece que la iniciativa está incompleta, y quiero hacer al respecto los siguientes alcances:
En primer lugar, el informe, en su página 2, señala que el proyecto dice relación con los inmuebles que no están en situación legal para ser enajenados; sin embargo, ese alcance no se contiene en su artículo único, el cual se refiere a todos los inmuebles que han sido adquiridos a los Servicios de Vivienda y Urbanización o sus antecesores. En consecuencia, puede ocurrir que una persona compre al Serviu un inmueble, un bien raíz, lo pague, se cancelen las prohibiciones, las hipotecas o demás gravámenes que pudieran afectarlo y ya no tenga ninguna vinculación con el referido servicio. Luego, esa persona, para enajenar el inmueble, no tiene por qué preguntarle al servicio ni acreditar que se lo compró, si a su respecto no existe ninguna prohibición, hipoteca, carga u otro gravamen que le afecte.
Por lo tanto, el inciso primero del artículo único no contiene la idea central y, desde ese punto de vista, el proyecto es incompleto porque afecta a toda clase de bienes raíces que hayan sido adquiridos del Serviu, estén o no pagados o canceladas las prohibiciones, los embargos o las hipotecas que puedan afectarlos. Incluso, dichas cargas y gravámenes pudieran estar constituidas, por ejemplo, por medidas precautorias originadas en un juicio derivado del Serviu o de un tercero. En el caso del Serviu pudieran afectar, pero no en el caso de un tercero. ¿Qué sucedería en esa situación? Creo que el proyecto debe considerarla.
En seguida, el inciso primero emplea la expresión “autorizar”. De acuerdo con el artículo 401 del Código Orgánico, los notarios pueden realizar varias funciones, entre las cuales, cuando se trata de documentos o escrituras públicas que son una especie de instrumento público, está la de poder extender instrumentos públicos y autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia o cuya autenticidad les conste.
Entonces, cuando aquí se emplea la expresión “autorizar” se hace referencia a la función notarial respecto de firmas estampadas en documentos privados, la cual sólo procede en el caso de que las promesas de compraventa de bienes raíces se celebren por instrumento privado, porque la mayoría de los autores civilistas consideran que dichas promesas sólo pueden hacerse a través de escritura pública y no de instrumentos privados. La regla general es que los contratos de compraventa se hagan mediante escritura pública. Me parece que una ley especial autoriza al Serviu para extender una especie de formulario carente de las formalidades de la escritura pública, pero que en definitiva también es un instrumento público afecto a la disposición 401 del Código Orgánico de Tribunales, por lo cual no correspondería la expresión “autorizar”, sino que la de “extender”.
Además, no sé por qué en el inciso segundo se habla de “sus antecesores legales”, porque generalmente los terrenos donde construyen los Servicios de Vivienda y Urbanización son parte de un predio de mayor extensión que se subdivide, y cuyo dueño vendría a ser el antecesor. No sé de qué manera eso podría afectar a la parte que compra o que promete adquirir o al cesionario de esos derechos.
Me parece que el inciso segundo está de más, puesto que basta leerlo para darse cuenta de que su redacción no respeta el principio de la venta de cosa ajena. De acuerdo con nuestro Código Civil, se puede vender lo que no es propio. La venta de cosa ajena es válida. En consecuencia, al decirse que se “deberá exhibir al notario público copia autorizada de la inscripción de dominio a su favor, con certificado de vigencia”, incluso, estaríamos infringiendo el mandato de la Constitución referido a la libertad de adquirir toda clase de bienes, la cual sólo se puede limitar, por motivo de interés nacional, mediante una ley de quórum calificado.
Por lo tanto, habría una limitación a la libertad para adquirir bienes que señala la Constitución como garantía fundamental.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
Señor Diputado, ha terminado el Orden del Día.
El señor ELGUETA.-
Entonces voy a seguir en la próxima sesión.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
¿Cuánto tiempo más necesita, señor Diputado?
El señor ELGUETA.-
Señor Presidente, quiero terminar haciendo una última observación.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
¿Me permite, señor Diputado?
Si le parece a la Sala, podríamos prorrogar el Orden del Día por un máximo de diez minutos, con el objeto de que el Diputado señor Elgueta finalice su intervención.
Acordado.
Tiene la palabra Su Señoría.
El señor ELGUETA.-
Señor Presidente, es necesario que una disposición de esta naturaleza establezca una sanción, y el artículo único no lo hace. De manera que el notario que autorice contratos o promesas de compraventa sin respetar las condiciones que se señalan no sería sancionado. Por lo tanto, nos encontraríamos frente a una disposición prohibitiva que no fija una sanción, lo que llevaría a que fuera absolutamente inoperante.
Hago estas observaciones porque encuentro aceptable la idea de legislar sobre el tema. Sin embargo, desde el punto de vista penal, ello podría hacerse sancionando a aquellas personas que, mediante maquinaciones, cometen fraude en contra de terceros. Podría aceptarse la alternativa civil que aquí se propone en mi opinión defectuosamente elaborada, y por lo tanto no podría transformarse en un proyecto de ley aceptable, despachado por la Cámara siempre que previamente se efectúe una revisión que incluya las ideas que he expuesto.
He dicho.
El señor ESTÉVEZ (Presidente).-
Por haber terminado el Orden del Día, queda pendiente el debate de este proyecto. La sesión de mañana se iniciará con la discusión del proyecto que modifica el decreto ley que creó Codelco, del cual se dio cuenta en esta sesión. Terminada su discusión mañana o el jueves continuaremos con éste. Hago presente que se encuentran inscritos los Diputados señores Gajardo , Coloma , Pérez , Villouta y Elizalde , sin perjuicio de otros que también deseen intervenir.
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