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- rdf:value = " La señora CRISTI.-
Señor Presidente, el proyecto en discusión, que establece normas para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, constituye un importante mecanismo de apoyo a las familias de ingresos bajos y medios, las cuales de esta forma lograrán convertirse en propietarias de una vivienda.
Todos saben, especialmente los señores Diputados, el grave déficit de viviendas que existe en el país y que afecta aproximadamente a 800 mil familias, sin considerar aquellas casas que se encuentran en mal estado y la constitución de nuevas familias.
Es interesante el informe técnico del proyecto que explica claramente su sentido y el costo de la postergación del derecho a una vivienda, primero, por su mayor valor, y, segundo, por la pérdida de calidad de vida que ello implica.
Sabemos lo que significa, desde el punto de vista humano lo hemos apreciado en el terreno, vivir en condiciones precarias, el allegamiento, el hacinamiento, la inseguridad, la falta de espacio, los problemas con los vecinos, la insalubridad, el frío, la tierra; en definitiva, no tener un lugar digno donde vivir.
El problema es que, en muchos casos, se presenta la dificultad para ahorrar o la falta de disciplina para hacerlo. Muchas veces familias muy modestas deben arrendar una mediagua insalubre por alrededor de 30 mil pesos. El proyecto de "leasing" permitirá que ese arrendamiento se convierta en un porcentaje de ahorro y de esa manera se pueda vivir dignamente pagando la vivienda a la vez. La iniciativa considera, además, el otorgamiento de un subsidio para quienes lo necesiten.
Sin embargo, es importante tener presente que el sistema también es aplicable a quienes no soliciten el subsidio; es decir, podrán postular al "leasing" personas comunes y corrientes que no necesiten el subsidio del Estado.
Entre los considerandos más significativos, cabe destacar que el proyecto sufrió una modificación. El original concedía a las AFP la posibilidad de mantener cuentas de ahorro para el "leasing" habitacional, como así también de pagar las rentas y acumular el saldo que financiaba la compra.
La idea de la participación de las AFP en el sistema determinó que muchas personas rechazaran el proyecto, especialmente los miembros de la Comisión, el Presidente del Banco del Estado y el Superintendente de Bancos. El cambio consistió en que los Fondos Mutuos participaran en el proceso, haciéndolo mucho más realizable.
Entre otras cosas importantes, está el descuento por planilla que hará el empleador, que evitará que los arrendatarios caigan en mora; la inembargabilidad del saldo de la cuenta; la fórmula según la cual el cónyuge sobreviviente y los herederos pueden continuar operando la cuenta de ahorro; la disposición de que sólo podrán ser objeto de "leasing", las viviendas de dominio de las sociedades inmobiliarias; la dictación de reglas especiales para el caso de quiebra; la facultad para celebrar contratos respecto de viviendas en construcción, con el respectivo permiso municipal, etcétera.
Creo que en este proyecto, con todas las precauciones que se han tomado, especialmente para determinar las causas para revocar el contrato y demás controversias, se ha sido cauteloso en cuanto a proteger los intereses de los beneficiarios y de las inmobiliarias, tratándose de evitar que en el futuro no se repitan hechos como los que afectan a los deudores hipotecarios, ni el abandono de los compromisos por parte de quienes utilizaron este sistema.
El proyecto es tremendamente atractivo desde el punto de vista de lograr un aumento de las viviendas en el país y de atraer fondos de la empresa privada, dando una solución a quienes no han podido ahorrar, pero que sí pueden pagar un dividendo más alto.
El "leasing" constituye una nueva alternativa de vivienda, abre nuevos caminos. Ello no significa que no se asuman riesgos, especialmente si consideramos que el sistema de viviendas ha funcionado hasta la fecha satisfactoriamente.
El sistema de subsidio diferido en el tiempo, que establece el proyecto, podría ser riesgoso, pues estarían comprometiéndose fondos del Estado a largo plazo.
El estudio técnico del proyecto, en su página 11, se refería a la posibilidad de 40 mil soluciones al año, lo que habría sido tremendamente riesgoso. Primero, porque difícilmente el sector privado podría haberse arriesgado a esa cantidad de recursos en inmobiliarias para un sistema nuevo; y, segundo, porque si bien así ocurriere, significaría un comportamiento irresponsable de un gobierno que compromete cuantiosos recursos en subsidios que harían después imposible la continuidad del sistema.
En un cálculo rápido, la construcción de 40 mil viviendas al año de este tipo, con un subsidio promedio de cien UF por 20 años, significaba 800 mil millones de pesos, es decir, ocho veces el presupuesto anual del país en esta materia.
Afortunadamente, el señor Ministro de la Vivienda confirmó y reiteró que no se propondrían 40 mil viviendas al año, sino cinco mil, y que, posiblemente después de algunos años, alcanzarían a 30 mil, cifra que resulta mucho más responsable y más certera.
Además, el proyecto cautela que la Ley de Presupuestos defina el monto de recursos que se destinarán anualmente a este sistema de vivienda.
Sin embargo, me preocupa el hecho de que en 1987 el Banco Mundial rechazara, a Chile un préstamo relacionado con esta modalidad de acceso a la vivienda, pues evaluó que el sistema que existía era efectivo y satisfactorio.
Sin duda, el proyecto presenta muchas ventajas que no voy a reiterar pero, sobre todo, cautela que no se produzcan problemas con las viviendas, como los que hemos mencionado y como los que hemos apreciado el año pasado en relación con los deudores hipotecarios.
Pero, entre las ventajas y debilidades y me gustaría hacer algunas preguntas al señor Ministro de la Vivienda, me parece que falta establecer mayor transparencia acerca de quiénes serán los beneficiarios de "leasing" y los requisitos para acogerse a él.
Si bien algunos artículos, como el 43, el 44 y el 49, se refieren a limitaciones relacionadas con el subsidio habitacional, no definen claramente quiénes podrán postular. Sabemos que pueden ser personas naturales, sin ahorro previo, con un dividendo familiar de no más allá de un 25 por ciento de los ingresos. Se supone que no podrán tener otro subsidio, ya que el artículo 49 dispone un registro nacional público de todos los subsidios habitacionales que otorgan el Estado y los municipios.
Por otra parte, el artículo 54 previene que el Minvu podrá reglamentar las disposiciones de los Títulos III y IV, y el V y VI, mediante un decreto supremo.
Por ello, hemos presentado algunas indicaciones al proyecto como, por ejemplo, para que el artículo 43 determine que el titular de un subsidio no posea otro inmueble, por cuanto en ninguna parte se menciona. Asimismo, para que se cumpla con los requisitos del reglamento del subsidio habitacional unificado en la forma como se nos planteó en la Comisión, lo cual tampoco se precisa en el proyecto. Habría algunas diferencias con el subsidio habitacional unificado, pues gran parte de éste se refiere al ahorro, y con este proyecto se puede postular sin él.
En relación con el artículo 49 solicitamos, con el fin de evitar duplicidades, que el listado de subsidios habitacionales incluya los otorgados previamente y los que se encuentran en trámite, pues el proyecto habla de los beneficios en trámite y no de los otorgados anteriormente.
Queremos evitar las duplicidades que existen en este momento, especialmente entre los subsidios que entregan el Minvu y las municipalidades.
En el artículo 45 proponemos que las limitaciones al monto del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa sean sólo para quienes postulan al subsidio, y queden sin limitaciones quienes se acogen a este tipo de contrato sin subsidio, situación que no está clara en el artículo 45, Capítulo V, del proyecto.
Se propone lo mismo en el inciso primero del artículo 23, donde se repetiría esta situación.
El artículo 54, en virtud de una indicación, hace obligatorio para el Minvu dictar el reglamento del sistema a través de un decreto supremo.
Un señor Diputado, que me precedió en el uso de la palabra, se refirió a las dificultades que suelen originar los reglamentos. Estimo que el proyecto requiere de un reglamento y de transparencia para establecer claramente quiénes van a postular al subsidio.
El proyecto, en alguna forma, desmotiva la postulación con ahorro previo, y ésta sería quizá una de sus desventajas que podría ser revisada. No es beneficioso, pero sí implica un ahorro de 20 años al pagar al titular un dividendo mayor que el normal.
En todo caso, el sistema es atractivo y ha creado grandes expectativas; pero faltaría imprimirle al proyecto un sello de calidad en cuanto a la construcción de la vivienda; porque en el último tiempo hemos advertido el deterioro que han sufrido varias viviendas, y todos conocemos de la irresponsabilidad de algunas empresas inmobiliarias. Incluso, algunas se crean para un proyecto habitacional determinado y después desaparecen sin que se las pueda responsabilizar legalmente por sus construcciones.
El Ministerio de la Vivienda debiera llevar un registro de inmobiliarias prestigiosas que se acojan a este sistema, porque sabemos que hay muchas, especialmente las que construyen con el sistema de los subsidios unificados, que han demostrado ser tremendamente irresponsables, que abusan de las personas humildes y de las garantías del referido subsidio.
Cabe preguntarle nuevamente al señor Ministro cómo se seleccionarán los postulantes y se controlará la demanda. Hay 3 mil postulantes al subsidio unificado y casi 400 mil personas al subsidio de la marginalidad. Si bien entendemos que este proyecto no está destinado al subsidio de la marginalidad, sino a los sectores más bien bajos, medios y altos, el 80 por ciento de los chilenos gana menos de 100 mil pesos mensuales y el 17 por ciento, entre 100 y 400 mil pesos. ¿A cuál tramo beneficiará el sistema y cómo se seleccionará esa demanda?
Desde mi punto de vista, se podría recurrir nuevamente al ahorro previo como una forma de selección. Quizás este ahorro, a que me refería anteriormente, de personas con mayor capacidad de pago para una vivienda de mejor calidad, cambiaría poco a poco el concepto de cantidad versus calidad que ha caracterizado la vivienda masiva del último tiempo, incluyendo la de este Gobierno.
Por otra parte, me asalta la duda de por qué países como España y Francia no han abierto sus sistemas al "leasing" privado de la vivienda y que sólo se refieren a la modalidad comercial. En Chile, la experiencia del "leasing" ha sido positiva y las cifras así lo demuestran. El sistema, que se inició a mediados del 70, ha probado su efectividad en las áreas profesional, comercial e industrial, pero no en la privada. La evolución de ese mercado en nuestro país se ha incrementado en contratos equivalentes a 30 millones de dólares, en 1979, y a 397 millones de dólares, en 1991.
Las compañías de "leasing" nacionales están autorizadas por la Superintendencia de Bancos sólo para hacer transacciones comerciales; de ahí que sea necesaria esta nueva ley. A su vez, las empresas internacionales sí que están autorizadas para entrar en el "leasing" privado.
Este proyecto, sin duda, a través del "leasing", abre nuevos caminos para la vivienda. Es un proyecto fascinante. Creo que, en verdad, ha sido estudiado en forma muy responsable. Bien valió la pena todo el tiempo que la Comisión le destinó a su estudio. Lo que sí me apena, por decir lo menos, es que a un proyecto que ha sido estudiado en forma tan seria y técnica, se la trate de convertir en esta Sala en un hecho político para desprestigiar el programa de vivienda del gobierno anterior.
Creo que a estas alturas del cuadrienio tenemos claro que el auge que Chile ha logrado es fruto de las políticas económicas del gobierno anterior. Sabemos que el éxito de la política de vivienda también es fruto de lo que se inició en el gobierno anterior, y, evidentemente, todos debemos estar contentos de que este Gobierno haya seguido esos caminos que nos llevan al progreso del que hoy todos gozamos y del cual nos jactamos en el mundo entero.
Esperamos que el proyecto cumpla su objetivo, que las inmobiliarias privadas se interesen y sea un nuevo camino, para lograr una vivienda que dé una mejor calidad de vida a los chilenos, sin que el subsidio diferido sea un peligro para el sector, en particular para el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, que tiene tantas responsabilidades y tareas, especialmente en un país que crece día a día dentro de la modernidad y el desarrollo.
La Cámara Chilena de la Construcción hizo un importante aporte al proyecto, lo impulsó y participó en su redacción. Por ello, me imagino que se acogerá a esta normativa y creará las inmobiliarias para este subsidio.
Quiero agradecer al señor Ministro toda su colaboración y el apoyo a las indicaciones presentadas.
Le deseo mucha suerte y espero que este proyecto sea un real aporte para satisfacer la necesidad de viviendas en el país.
Gracias, señor Presidente.
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