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- rdf:value = " La señora CARABALL.-
Señor Presidente, el proyecto que discutimos tiene el valor de tratar de incorporar al mercado habitacional un número sustancial de viviendas. El incentivo de este nuevo sistema, en el cual el Estado aporta un subsidio que se difiere en el tiempo, posibilitará la construcción de una gran cantidad de casas, superior a las que normalmente se levantan con ese mismo monto de recursos.
La realidad es que nos encontramos con un déficit bastante apreciable de viviendas, y pese a los notables esfuerzos hechos por el Gobierno, no hemos logrado sino equilibrar la tasa de incremento de matrimonios anuales, lo que no significa que esto equilibre la tasa de incremento vegetativo anual.
Por lo tanto, absorber el déficit anual significará incrementar el número de soluciones habitacionales.
Sin embargo, el Estado no está en condiciones de seguir aumentando su aporte al sector vivienda. Debe distribuir sus recursos siempre escasos frente a las necesidades entre las diversas necesidades que tiene una sociedad: obras públicas, educación, salud, vivienda, etcétera.
Por los costos que irroga una vivienda, la inversión que el Estado tendría que hacer para aumentar el número de soluciones a ofrecer sería lejos la mayor del Presupuesto, puesto que el déficit se concentra, por supuesto, entre la gente de menores ingresos, cuya capacidad de pago no va más allá de las viviendas que cuestan entre 400 y 800 UF.
Por ello, debemos atraer la inversión privada hacia este segmento de habitantes del país.
Para tener un piso que nos indique qué significa este déficit de viviendas, debemos pensar que si el costo promedio de una casa fuera de 400 UF lo cual está lejos de ser una realidad y sólo lo consideraré para efectos de análisis se requerirá 9.800 millones de dólares, 38 por ciento del producto geográfico bruto, para resolver el problema habitacional.
Por lo tanto, la situación necesita no sólo del apoyo del Estado, sino que debe intervenir necesariamente el capital privado.
¿Y cómo logramos que invierta en este rubro, que como ya se ha dicho, es un mercado difícil, por cuanto las deudas son altas y, por lo tanto, los plazos deben compadecerse con los ingresos de las personas?
En este punto, quiero formular una pequeña observación a lo que señalaba el Diputado señor Sota al entregar el informe de la Comisión de Hacienda, en el cual muy razonadamente se dice que estos plazos tan largos no son convenientes porque en períodos extensos la situación de las personas cambia. Pero, en verdad, los plazos están ineludiblemente unidos a los ingresos y a los costos. Por lo tanto, si los acortamos, deben aumentar los ingresos de las personas porque los dividendos tienen que subir, puesto que los costos de las viviendas no bajan.
Este es el tema de fondo: la distorsión entre el valor de la oferta y el ingreso de las personas, punto que debe ser considerado en cualquier solución habitacional.
Este proyecto de "leasing" tiene varios méritos. En primer lugar, establece reglas del juego claras. En segundo término incentiva al capital privado a preocuparse de este segmento, lo que es relevante, puesto que, al menos durante más de 20 años, no hubo estímulos para que invirtiera en viviendas para este segmento.
En tercer lugar, se complementa con otros dos proyectos fundamentales, sin los cuales sería prácticamente imposible que funcionara.
Uno de ellos es el seguro de cesantía, que garantiza al adquirente de la vivienda y no sólo de ésta, sino que de cualquiera del sistema habitacional y siempre que la persona sea un empleado la posibilidad de contratar ese seguro, y si que queda cesante, las cuotas de la persona afectada son pagadas por el seguro, sin que se le acumulen dividendos, con lo cual no se forman las famosas "mochilas", y su deuda es cubierta por un plazo que corresponde a un porcentaje del total de meses contratados para el pago del crédito.
Si se quiere evitar el aumento sustantivo de deudores habitacionales morosos, es necesario enfrentar este tema.
El otro proyecto crea el Fondo de Compensación del Valor del Dividendo, también clave en esta iniciativa, puesto que el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se celebra en UF y el ingreso de las personas es en pesos. Por lo tanto, a lo largo del tiempo se van a producir distorsiones entre estos dos factores.
Este segundo proyecto de ley, complementario del de "leasing", es trascendental puesto que el Fondo no regala la diferencia al deudor, sino que refinancia el sistema y hace más suave el impacto que significa la diferencia entre la UF y el valor del ingreso del deudor, difiriendo su pago para el final del plazo establecido en el contrato de arrendamiento.
En verdad, sin estos dos proyectos, será sumamente difícil aplicar esta normativa en sectores que postulan a una vivienda cuyo valor fluctúa entre las 400 y las 800 UF, que son los más necesitados. El Gobierno ha sido muy serio al plantear estos tres proyectos.
Respecto del descuento por planilla, el cual comparto, hay que tener cuidado. Ya el Diputado don René García, hablaba de que este proyecto, finalmente, establecía el 25 por ciento del ingreso como límite para fijar el valor del dividendo. Quiero aclarar que eso está referido al momento del contrato. El 25 por ciento del ingreso que se fija como dividendo es lo que la persona acredita a la fecha de celebración del contrato de "leasing", cuyo plazo es hasta 20 años período en el cual pueden suceder muchas cosas; por ejemplo, que los ingresos familiares disminuyan y, como se mantiene el 25 por ciento teórico respecto del ingreso inicial, evidentemente este porcentaje puede significar mucho más a lo largo de los años en que se sirve la deuda. Por lo tanto, es bueno dejar en claro ese punto.
También es importante esclarecer que el 25 por ciento del ingreso destinado al pago del dividendo está garantizado respecto de aquellas viviendas en que el Estado tiene que ver directamente, como es el caso de todos los créditos y de los deudores Serviu, porque se habla de un 25 por ciento del ingreso mínimo. Por lo tanto, siempre estará protegido, ya que su monto se fija por ley y nadie puede ganar menos. En consecuencia, es conveniente reiterar que este 25 por ciento se refiere al momento de contratar.
Sin embargo, durante los veinte años, las condiciones pueden variar; es posible que los ingresos del adquirente, por cualquier circunstancia, disminuyan. En ese caso, pueda cambiarse a una vivienda de menor valor dentro del mismo sistema de "leasing", lo cual es interesante de considerar. Ello es natural, porque si uno arrienda una vivienda y de pronto no tiene ingresos para pagar la renta, tendrá que buscar algo más económico donde vivir. Es similar situación. La diferencia radica en que, en el primer caso, mediante este pago se adquiere la vivienda, y, en el segundo arriendo solamente, se paga pero no se adquiere la propiedad.
También quiero hacer referencia a una situación que espero sea mejorada en el curso de la tramitación del proyecto. Se trata de la relación empleado-empleador.
Desaparece la figura del dueño de la casa que viene a cobrar el arrendamiento y que se lo sube todos los meses al reajustarse la UF y aparece el empleador que descuenta por planilla. Por ello, tal vez, la relación laboral podría verse afectada de manera injusta para el empleador, quien lo único que hará es descontar por planilla el valor del dividendo. Sin embargo, la persona que recibe el sueldo líquido se quejará contra el empleador, porque cada vez percibirá menos sueldo líquido, pues le descuentan en UF y él gana en pesos.
Es importante considerar este punto, porque mientras la inflación sea baja y la estabilidad económica del país se mantenga, indudablemente no habrá problema; pero tal como lo puntualiza el Diputado señor Montes, las fluctuaciones económicas del país son tradicionales y podrían, eventualmente, generar un problema. Es cierto que funcionaría el Fondo de Estabilización del Valor del Dividendo, pero es un punto que debe aclararse un poco más en el proyecto.
Por otra parte, falta considerar a qué segmentos de la población va a servir efectivamente el "leasing".
Según estudios se podría aplicar incluso lo que sería bastante positivo, para las viviendas actualmente subsidiadas, que serían las de 200 UF, con lo cual se amortiguaría considerablemente el valor del crédito que otorgan los bancos en este momento, complementario del subsidio habitacional, que cubre el 75 por ciento del valor de la vivienda. Habría que ver si a las empresas les interesa este sector, pero sí es seguro que a éste le serviría.
Sin duda, todo proyecto que pretenda solucionar el problema de vivienda, que, como dije, es de muy largo plazo, supone también, por parte del Estado, una política muy vigorosa de fomento del empleo, puesto que ambas situaciones están íntimamente ligadas.
Por último, estimo que en los contratos deben quedar bastante resguardados los cambios que la persona haga de un sistema o de una propiedad a otra. Por ejemplo, sería conveniente agregar un artículo que expresara que la información que se les entregue a las personas que van a acceder al sistema sea completa y transparente, y se le indiquen todos sus beneficios, pero también los peligros que podrían afrontar. Muchas personas que me lo han preguntado creen que es igual que en el arrendamiento, en que el arrendatario deja de pagar cuando no tiene dinero, se va a otra casa o a la pieza que le presta un pariente y no queda con una mayor deuda. Sin embargo, es importante aclarar que una persona que abandona el sistema de "leasing" debe concluir su contrato y seguir pagando igual que en un crédito bancario, salvo que lo recoloque en otra persona que adquiera ese saldo de deuda y le compre los derechos que pagó.
Por último, es necesaria cierta cautela en la entrega del subsidio estatal, que, tal como está previsto aquí, se entrega mensualmente y sirve para pagar parte de la cuota de arrendamiento y el resto va al fondo que cubre la opción de compra al término del contrato. Ojalá que esta forma de entregar el subsidio se establezca del modo más favorable a los intereses del país, en el sentido de que se entregue por anualidades y, como está garantizado por el Estado, no signifique un problema de falta de confianza de las empresas. El señor Ministro así lo aseguró, y nosotros, por supuesto, confiamos plenamente en lo que él ha declarado.
Creemos que éste es un muy buen sistema. Por supuesto, todas las cosas se prueban en la práctica, pero se han tomado todas las precauciones para que sea lo menos riesgoso para ambas partes.
Ha sido notable el trabajo de todos los miembros de la Comisión y la colaboración de todas las entidades a las que ésta pidió opinión para mejorar el proyecto.
También es destacable la apertura con que el señor Ministro recibió todas las sugerencias e indicaciones, incluso al aceptar desplazar el manejo del sistema desde las AFP a las administradoras de Fondos Mutuos, a los bancos o a cualquiera institución financiera. Asimismo, se salvaguardó el sistema y esto es importante destacarlo en el caso de la empresa constructora que se constituye como sociedad de responsabilidad limitada y luego se disuelve, que en la actualidad no tiene mayor responsabilidad posterior. Aquí se garantiza que las empresas inmobiliarias dueñas de estos inmuebles deben ser sociedades anónimas regidas por la Superintendencia correspondiente. Por lo tanto, está regulado todo el proceso para evitar que, en caso de una quiebra, no se construyan las viviendas comprometidas. Por eso, es un proyecto bastante afinado, en el cual se han considerado todas las posibilidades de riesgo. Indudablemente, todavía pueden quedar algunas, pero son las mínimas, y, en realidad, aunque ha demorado la tramitación de la iniciativa en la Comisión, ello sólo se aplica por el afán de los miembros de la misma por perfeccionar el sistema, preocupación que también ha tenido el Ministro, de modo de entregar al país un sistema novedoso que sea eficiente y no cree, a la larga, una carga más para el usuario en vez de un beneficio. Eso se ha logrado, afortunadamente, con todo el procedimiento que ya expliqué.
En nombre de la bancada demócratacristiana, anuncio nuestro entusiasta apoyo a este proyecto.
Señor Presidente, me ha pedido una interrupción el Diputado señor Muñoz Barra, la que, con su venia, le concedo.
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