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- rdf:value = " El señor ELIZALDE.-
Señor Presidente, la Comisión de la Vivienda y Desarrollo Urbano me ha encomendado la tarea de informar a la Sala sobre el proyecto de ley, de origen en un mensaje de Su Excelencia el Presidente de la República, que establece normas para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
Se trata, sin duda alguna, de uno de los proyectos más interesantes y complejos que le ha correspondido estudiar a la Comisión durante el actual período legislativo.
Esta iniciativa tuvo origen en el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Se estableció esta fórmula de arrendamiento con compromiso de compra, similar de un "leasing" inmobiliario, a fin de instituir una nueva alternativa de acceso a la vivienda para familias de ingresos bajos y medios que, además, carecen de capacidad de ahorro suficiente para optar al subsidio tradicional.
Con la creación de este nuevo sistema se pretende poner en práctica una legislación eficaz que logre, en una primera etapa, que esos importantes sectores de nuestra sociedad sean, primeramente, arrendatarios de una vivienda adecuada para el desarrollo de la familia, con un canon razonable, y que, en una segunda etapa, cuando expire el contrato de arrendamiento, les permita adquirir el pleno dominio de la propiedad raíz.
De la misma manera, este proyecto de ley propone generar las condiciones que hagan posible aumentar la inversión privada hacia la construcción de viviendas para sectores de ingresos bajos y medios, con la concurrencia del Estado, con los recursos que aporta a través de un subsidio habitacional, con pago fraccionado.
Durante el estudio y discusión del proyecto, la Comisión contó con la presencia de representantes del Gobierno y de organismos e instituciones de los sectores público y privado, que ilustraron a sus integrantes acerca de las ventajas e inconvenientes del proyecto y cuyas opiniones permitieron mejorar el texto propuesto en el mensaje.
La nómina de las personas y una síntesis de las opiniones vertidas en la Comisión aparecen en el informe.
Del mismo modo, vuestra Comisión solicitó y recibió diversos informes, de entre los cuales cabe destacar los emanados de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile; de las superintendencias de Administradoras de Fondos de Pensiones y de Valores y Seguros; de la Fiscalía Nacional de Quiebras; del Centro de Estudios y Asistencia Legislativa de la Universidad Católica de Valparaíso, y de la Asociación Chilena de Empresas de Leasing, los que contribuyeron, en importante medida, a complementar la abundante documentación que reunió la Comisión con motivo del estudio del proyecto de ley.
Entre los integrantes de la Comisión hubo consenso en que el proyecto es complejo y novedoso, que involucra a diversos actores: a los inversionistas institucionales, a los usuarios y al Estado, con sus recursos, a través del subsidio habitacional, con pago fraccionado.
Los miembros de la Comisión concordaron en que era necesario que los sectores público y privado hicieran un esfuerzo adicional para resolver el déficit habitacional que durante décadas ha afectado a nuestro país.
Estimaron que Chile se encuentra en situación especial para revertir la realidad y que requiere de mucha creatividad para que, por un lado, las personas puedan resolver su problema habitacional, por medio de un sistema distinto del que han tenido hasta la fecha, y por el otro, para propender a que los recursos financieros existentes en el mercado sean utilizados en el sector de la vivienda.
En la discusión general se destacaron como ventajas del proyecto las siguientes:
a)Que permite avanzar en la solución del problema habitacional con cargo a recursos futuros del Fisco;
b)Que disminuye los riesgos del inversionista, al no transferir la vivienda sino cuando ella es pagada por el arrendatario promitente comprador;
c)Que estimula el ahorro para la vivienda de una parte importante de los arrendatarios que no tienen capacidad de ahorro o no disponen de los recursos para pagar arriendos de casas nuevas;
d)Que posibilita el acceso al Sistema General de Subsidio Unificado a aquellos que no están en situación de formar un ahorro previo para la adquisición de viviendas, y
e)Que fomenta la gestión inmobiliaria, lo que redundaría en el futuro en una baja de las rentas de arrendamiento.
La activa participación de los miembros de la Comisión permitió al Supremo Gobierno, por intermedio del Ministro de la Vivienda y Urbanismo, recoger interesantes proposiciones tendientes a perfeccionar el proyecto, que fueron propiciadas por los miembros de vuestra Comisión.
En razón de lo anterior, el Ejecutivo reexaminó algunos de los más importantes instrumentos operativos del proyecto, a fin de asegurar su plena armonía con las políticas generales del mercado de capitales y potenciar y flexibilizar el financiamiento del nuevo sistema con elementos de la más moderna tecnología financiera.
El Ejecutivo hizo suyas las observaciones formuladas por los miembros de la Comisión e introdujo importantes modificaciones en el proyecto, que concretó por oficio N°198-325, de 10 de noviembre de 1992, las cuales se refieren sucintamente a las siguientes materias:
a)Se eliminó la posibilidad de abrir cuentas de ahorro en las Administradoras de Fondos de Pensiones y se reemplazó por la opción de hacerlo en las Sociedades Administradoras de Fondos Mutuos, manteniéndose la alternativa de abrirlas también en los bancos.
b)Se estableció una nueva opción para el interesado a fin de que éste, una vez celebrado el contrato de arriendo con promesa de compraventa, opte entre mantener la cuenta individual o efectuar los aportes directamente a la sociedad inmobiliaria.
c)Se dispone que también puedan operar como sociedades inmobiliarias las Administradoras de Mutuos Hipotecarios y se eliminó a las cooperativas abiertas de viviendas, en razón de que éstas están facultadas para actuar en el sistema siempre y cuando se constituyan como sociedades anónimas abiertas o cerradas.
d)Se fortalece el financiamiento del sistema al ampliar la emisión de bonos a títulos garantizados simultáneamente con hipoteca sobre los inmuebles y prenda sobre los respectivos contratos de arrendamiento, considerándose dicha masa de bienes como un patrimonio separado que responde exclusivamente a los pasivos representados por los títulos de deudas que se garantizan. De esta manera, se introduce en Chile la tecnología financiera conocida internacionalmente como "securitización", de gran éxito en los mercados de economías desarrolladas.
e)Se posibilita que la sociedad inmobiliaria pueda vender o ceder la vivienda arrendada a los inversionistas que autorice la Superintendencia de Valores y Seguros, manteniendo la administración del contrato.
f)Se señala que el subsidio podrá pagarse en cuotas o en una modalidad diferente, lo que, en todo caso, quedará establecido al momento de llamarse a postulación del beneficio. El beneficiario de subsidio podrá optar, también, entre ceder el contrato, con las cuotas del subsidio no percibido, o aplicar la fracción del subsidio no percibido a otro contrato distinto de los regulados por esta ley.
Señor Presidente, en nombre de la Comisión, quiero agradecer el trabajo de su secretario y su secretaria, quienes colaboraron permanentemente para mantenernos al día en toda la información necesaria e inclusive aportaron su estudio y capacidad para perfeccionar las ideas; y en especial, al señor Ministro de la Vivienda, porque recogió en gran parte las inquietudes que fueron planteadas desde el comienzo de la discusión del proyecto, en cuanto a dudas que se configuraron.
Por todas estas consideraciones y otras que se tuvieron presentes durante su discusión, solicitamos a la Corporación que apruebe el proyecto de ley.
He dicho.
"
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