NORMATIVA SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA. Primer trámite constitucional.
NORMATIVA SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA. Primer trámite constitucional. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Corresponde ocuparse del proyecto de ley, en primer trámite constitucional, que establece normas para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Diputado informante de la Comisión de la Vivienda y Desarrollo Urbano es el señor Elizalde, y de la de Hacienda, el señor Sota. El texto del proyecto está impreso en el boletín N°607-14 y figura con los números 2 y 3 en los documentos de la Cuenta de la sesión 33, celebrada el 22 de diciembre de 1992. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el Diputado señor Elizalde. El señor ELIZALDE.- Señor Presidente, la Comisión de la Vivienda y Desarrollo Urbano me ha encomendado la tarea de informar a la Sala sobre el proyecto de ley, de origen en un mensaje de Su Excelencia el Presidente de la República, que establece normas para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Se trata, sin duda alguna, de uno de los proyectos más interesantes y complejos que le ha correspondido estudiar a la Comisión durante el actual período legislativo. Esta iniciativa tuvo origen en el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Se estableció esta fórmula de arrendamiento con compromiso de compra, similar de un "leasing" inmobiliario, a fin de instituir una nueva alternativa de acceso a la vivienda para familias de ingresos bajos y medios que, además, carecen de capacidad de ahorro suficiente para optar al subsidio tradicional. Con la creación de este nuevo sistema se pretende poner en práctica una legislación eficaz que logre, en una primera etapa, que esos importantes sectores de nuestra sociedad sean, primeramente, arrendatarios de una vivienda adecuada para el desarrollo de la familia, con un canon razonable, y que, en una segunda etapa, cuando expire el contrato de arrendamiento, les permita adquirir el pleno dominio de la propiedad raíz. De la misma manera, este proyecto de ley propone generar las condiciones que hagan posible aumentar la inversión privada hacia la construcción de viviendas para sectores de ingresos bajos y medios, con la concurrencia del Estado, con los recursos que aporta a través de un subsidio habitacional, con pago fraccionado. Durante el estudio y discusión del proyecto, la Comisión contó con la presencia de representantes del Gobierno y de organismos e instituciones de los sectores público y privado, que ilustraron a sus integrantes acerca de las ventajas e inconvenientes del proyecto y cuyas opiniones permitieron mejorar el texto propuesto en el mensaje. La nómina de las personas y una síntesis de las opiniones vertidas en la Comisión aparecen en el informe. Del mismo modo, vuestra Comisión solicitó y recibió diversos informes, de entre los cuales cabe destacar los emanados de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile; de las superintendencias de Administradoras de Fondos de Pensiones y de Valores y Seguros; de la Fiscalía Nacional de Quiebras; del Centro de Estudios y Asistencia Legislativa de la Universidad Católica de Valparaíso, y de la Asociación Chilena de Empresas de Leasing, los que contribuyeron, en importante medida, a complementar la abundante documentación que reunió la Comisión con motivo del estudio del proyecto de ley. Entre los integrantes de la Comisión hubo consenso en que el proyecto es complejo y novedoso, que involucra a diversos actores: a los inversionistas institucionales, a los usuarios y al Estado, con sus recursos, a través del subsidio habitacional, con pago fraccionado. Los miembros de la Comisión concordaron en que era necesario que los sectores público y privado hicieran un esfuerzo adicional para resolver el déficit habitacional que durante décadas ha afectado a nuestro país. Estimaron que Chile se encuentra en situación especial para revertir la realidad y que requiere de mucha creatividad para que, por un lado, las personas puedan resolver su problema habitacional, por medio de un sistema distinto del que han tenido hasta la fecha, y por el otro, para propender a que los recursos financieros existentes en el mercado sean utilizados en el sector de la vivienda. En la discusión general se destacaron como ventajas del proyecto las siguientes: a)Que permite avanzar en la solución del problema habitacional con cargo a recursos futuros del Fisco; b)Que disminuye los riesgos del inversionista, al no transferir la vivienda sino cuando ella es pagada por el arrendatario promitente comprador; c)Que estimula el ahorro para la vivienda de una parte importante de los arrendatarios que no tienen capacidad de ahorro o no disponen de los recursos para pagar arriendos de casas nuevas; d)Que posibilita el acceso al Sistema General de Subsidio Unificado a aquellos que no están en situación de formar un ahorro previo para la adquisición de viviendas, y e)Que fomenta la gestión inmobiliaria, lo que redundaría en el futuro en una baja de las rentas de arrendamiento. La activa participación de los miembros de la Comisión permitió al Supremo Gobierno, por intermedio del Ministro de la Vivienda y Urbanismo, recoger interesantes proposiciones tendientes a perfeccionar el proyecto, que fueron propiciadas por los miembros de vuestra Comisión. En razón de lo anterior, el Ejecutivo reexaminó algunos de los más importantes instrumentos operativos del proyecto, a fin de asegurar su plena armonía con las políticas generales del mercado de capitales y potenciar y flexibilizar el financiamiento del nuevo sistema con elementos de la más moderna tecnología financiera. El Ejecutivo hizo suyas las observaciones formuladas por los miembros de la Comisión e introdujo importantes modificaciones en el proyecto, que concretó por oficio N°198-325, de 10 de noviembre de 1992, las cuales se refieren sucintamente a las siguientes materias: a)Se eliminó la posibilidad de abrir cuentas de ahorro en las Administradoras de Fondos de Pensiones y se reemplazó por la opción de hacerlo en las Sociedades Administradoras de Fondos Mutuos, manteniéndose la alternativa de abrirlas también en los bancos. b)Se estableció una nueva opción para el interesado a fin de que éste, una vez celebrado el contrato de arriendo con promesa de compraventa, opte entre mantener la cuenta individual o efectuar los aportes directamente a la sociedad inmobiliaria. c)Se dispone que también puedan operar como sociedades inmobiliarias las Administradoras de Mutuos Hipotecarios y se eliminó a las cooperativas abiertas de viviendas, en razón de que éstas están facultadas para actuar en el sistema siempre y cuando se constituyan como sociedades anónimas abiertas o cerradas. d)Se fortalece el financiamiento del sistema al ampliar la emisión de bonos a títulos garantizados simultáneamente con hipoteca sobre los inmuebles y prenda sobre los respectivos contratos de arrendamiento, considerándose dicha masa de bienes como un patrimonio separado que responde exclusivamente a los pasivos representados por los títulos de deudas que se garantizan. De esta manera, se introduce en Chile la tecnología financiera conocida internacionalmente como "securitización", de gran éxito en los mercados de economías desarrolladas. e)Se posibilita que la sociedad inmobiliaria pueda vender o ceder la vivienda arrendada a los inversionistas que autorice la Superintendencia de Valores y Seguros, manteniendo la administración del contrato. f)Se señala que el subsidio podrá pagarse en cuotas o en una modalidad diferente, lo que, en todo caso, quedará establecido al momento de llamarse a postulación del beneficio. El beneficiario de subsidio podrá optar, también, entre ceder el contrato, con las cuotas del subsidio no percibido, o aplicar la fracción del subsidio no percibido a otro contrato distinto de los regulados por esta ley. Señor Presidente, en nombre de la Comisión, quiero agradecer el trabajo de su secretario y su secretaria, quienes colaboraron permanentemente para mantenernos al día en toda la información necesaria e inclusive aportaron su estudio y capacidad para perfeccionar las ideas; y en especial, al señor Ministro de la Vivienda, porque recogió en gran parte las inquietudes que fueron planteadas desde el comienzo de la discusión del proyecto, en cuanto a dudas que se configuraron. Por todas estas consideraciones y otras que se tuvieron presentes durante su discusión, solicitamos a la Corporación que apruebe el proyecto de ley. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el Diputado señor Sota. El señor SOTA.- Señor Presidente, uno de los desafíos prioritarios del Gobierno, es reducir el déficit habitacional del país, que supera las 800 mil viviendas. Sin embargo, ni el aumento significativo en las tasas de construcción anual experimentado en los últimos años, que se sitúa entre 80 y 90 mil viviendas, permite reducir esta falencia endémica en el país, generada por la formación de nuevas familias que demandan hogar vale decir, los matrimonios anuales y, además, por el deterioro de las viviendas existentes. Ya se necesita construir anualmente 80 mil viviendas. Hay que felicitar al Ministerio de la Vivienda y congratularse porque este año, por primera vez en la historia del país, se construyen cerca de 103 mil viviendas, lo cual, al ritmo actual, impedirá un aumento del déficit habitacional en Chile. Aunque son muchos los márgenes previsibles para un mayor gasto fiscal en ésta y otras áreas, no será posible satisfacer la necesidad expuesta, a menos que se canalicen importantes recursos de la inversión privada hacia la construcción de viviendas. Esta es una de las novedades del proyecto, puesto que persigue ampliar los actuales sistemas de subsidio habitacional a través del otorgamiento de un subsidio estatal periódico, que permita a los beneficiarios incrementar su ahorro para ser destinado, en una primera etapa, al arriendo en condiciones de mercado de la vivienda, a la cual accederá como propietario en un plazo razonable, estimado de 12 o 15 años, hasta un máximo de 20 años. El sistema de subsidio, inaugurado en 1978, contó con la confianza de sólo 65 familias en ese año, dato que es importante que la Cámara conozca. Hoy se otorgan más de 90 mil subsidios, cifra que habla del aporte fiscal a la construcción de vivienda y al subsiguiente término del déficit habitacional en Chile. ¿Cuáles serán los sectores beneficiados por este proyecto? Está dirigido especialmente a aquéllos de clase media, de bajos sueldos, comerciantes, comisionistas que no pueden reunir a lo menos el 25 por ciento del valor de la vivienda como pie, requisito exigido hoy por los bancos para conceder préstamos hipotecarios. Este proyecto beneficiará, además a empleados del Estado, sean de las Fuerzas Armadas, del Servicio Nacional de Salud, del Poder Judicial, que en razón de sus funciones deben trasladarse a distintos lugares del territorio, puesto que permite que quienes ingresan al sistema varíen su lugar de residencia y sigan afectos al mismo. Uno de los objetivos que busca el proyecto según nos explicó el Ministro en relación con una gran metrópoli como Santiago es canalizar recursos financieros hacia proyectos de renovación urbana, ya que los arriendos en el centro de Santiago, a valores razonables, podrían interesar a un grupo social importante en una etapa de transición hacia la vivienda definitiva. En la Comisión, además, se hizo presente la importancia de este proyecto respecto del abaratamiento del valor de los arrendamientos de viviendas en las regiones del país. A modo de ejemplo, se citó que, en este instante, en Iquique, por ejemplo, un departamento para un empleado de categoría mediana cuesta 180 mil pesos mensuales, suma extraordinariamente alta. Muchos de los Diputados presentes, representantes de distintas regiones, dijeron también que, efectivamente, en sus provincias, los actuales arriendos son sumamente caros. La Comisión solicitó al señor Ministro estudiar la posibilidad de incorporar en este sistema a los deudores hipotecarios de viviendas, y hubo juicios respecto de que deben evitarse los plazos excesivamente largos en el pago de las deudas, puesto que eso perjudica, indudablemente, a los deudores. Asimismo, se estimó que en el proyecto hay cláusulas que aparecen como inflexibles. La Comisión de la Vivienda asignó a la Comisión de Hacienda el estudio de los artículos 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50 y 51. Sin embargo, ésta consideró que el artículo 50 no cae dentro de su competencia. Lo hago presente, porque muchas veces en la Sala se reclama de que la Comisión de Hacienda invade materias de otras Comisiones, que no son de su competencia. En todo caso, en el artículo 43 se establecen las características del subsidio: ha de expresarse en unidades de fomento, pagarse en cuotas periódicas y como he dicho con un máximo de 240 cuotas; es decir, un máximo de 20 años de deuda. A este propósito, el señor Ministro nos dijo que este año se otorgarán cinco mil subsidios de este tipo, y estima que esto pudiera incrementarse hasta llegar a treinta mil.' El artículo 45 prescribe que "el precio de compraventa de la vivienda no podrá ser superior a los valores máximos vigentes para las viviendas del Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional..."; es decir, las viviendas no podrán ser de un valor superior a las 2 mil UF; aproximadamente, a los 19 millones de pesos. El artículo 46 regula la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento. Es una de las novedades del proyecto. Los que pertenezcan al sistema de subsidios pueden ceder sus derechos en las condiciones previstas en la iniciativa. El artículo 47 establece que si el beneficiario de subsidio incurre en incumplimiento de los aportes que debe hacer, la sociedad inmobiliaria está obligada a demandarlo judicialmente. En el inciso tercero de este artículo se establecen normas para recuperar, por el Serviu respectivo, con cargo a los fondos existentes en la cuenta, las cuotas del subsidio habitacional. El articulo 48 consigna la inembargabilidad e imposibilidad de los fondos de ser objeto de medidas precautorias. El artículo 49 previene que "el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo creará y mantendrá un registro nacional público de los beneficiarios de todos los subsidios habitacionales que otorgan el Estado y las municipalidades. Como he dicho, el artículo 50 no se discutió, de manera que la Comisión no se pronuncia sobre él. El artículo 51 dispone que "la Ley de Presupuestos del Sector Público establecerá la cantidad de subsidios que podrán otorgarse, anualmente, para los efectos previstos en esta ley". Ciertamente, en la Ley de Presupuestos de este año está consultada la suma correspondiente para solventar el pago, por lo menos, de estos cinco mil subsidios que he mencionado. Todos los artículos que he comentado fueron votados por unanimidad en la Comisión. Por las razones expuestas, y otras que figuran en el informe escrito, pido también la unanimidad de la Cámara para aprobar cuanto antes este proyecto que, además de su novedad, permitirá aumentar, notablemente, en Chile la construcción de viviendas con sentido social. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- En discusión general el proyecto. Tiene la palabra el señor Ministro de Vivienda y Urbanismo. El señor ETCHEGARAY (Ministro de Vivienda y Urbanismo).- Señor Presidente, quiero complementar el informe de los Diputados informantes de las Comisiones de la Vivienda y Desarrollo Urbano, y de Hacienda, de esta Honorable Cámara. Inicio mis palabras destacando la importancia que este proyecto tiene para el futuro habitacional de Chile. Nuestro país, como lo reconocía el Diputado señor Sota, ha tenido importantes avances, fruto de un esfuerzo mancomunado entre el sector público y el privado, en el desafío de disminuir el déficit habitacional. Este sistema establece una nueva modalidad de adquisición de viviendas. Su esquema es relativamente análogo al del "leasing" financiero, pero con ciertas particularidades que consideran la idiosincrasia nacional y el desarrollo del mercado local. Jurídicamente, es un instrumento vinculado a un sistema de arriendo de viviendas con promesa de compraventa. El primer fundamento consiste en ampliar la accesibilidad a la vivienda. El objetivo de hacer propietarios de inmediato, exclusivo de los sistemas actuales, condena por muchos años especialmente a los jóvenes o a los sectores de menores ingresos, dado que no existe un mercado de arriendos adecuado para ese sector a la marginalidad o allegamiento. Entre los sectores de ingresos medios bajos, existen familias cuyo desempeño laboral independiente, con mucha dificultad para ahorrar, les impide acceder a un crédito hipotecario. Finalmente, hay especial atractivo para familias de clase media, que viven como arrendatarios y cuyo ahorro previo se ve dificultado por el pago del alto arriendo que, mensualmente, deben solventar. Un segundo fundamento se encuentra en la necesidad de perfeccionar y modernizar el mercado de financiamiento habitacional. El proyecto de "leasing" permite dar pasos importantes en la eficiencia económica y social que el país debe abordar, con mucha fuerza, en los próximos años, con el objeto de que sus limitados recursos atiendan preferentemente a las personas que más los necesitan, pero vinculados a proyectos o mecanismos que amplíen las posibilidades de acción del sector privado para canalizar recursos y capacidades empresariales, traspasando funciones del Estado, que están implicando ineficiencias a través de subsidios ocultos. El sistema "leasing" también permitirá el desarrollo de nuevos instrumentos financieros. Por último, la ampliación de la cultura económica de la población referente a su propio incentivo, facilitando el terreno para la introducción de otros servicios financieros en el país, especialmente el de "securitización". Se ha dicho que este proyecto estaría en contra del tema del ahorro para el subsidio. A nuestro juicio, es una iniciativa que, en primer lugar, estimula el ahorro para la vivienda, ya que éste se hace sistemáticamente, a través del aporte mensual y de otros aportes voluntarios de cada uno de los usuarios. En segundo lugar, este sistema permite también el acceso a la vivienda con un menor ahorro inicial, pero que se ve complementado a lo largo de todo el período; y se incorporan, en tercer lugar, nuevos agentes a la actividad de fomento del ahorro de la vivienda en Chile, especialmente las administradoras de fondos mutuos. El país ha tenido un crecimiento del ahorro acumulado, para la vivienda, desde 1989, de 9 mil millones a 12 mil millones de UF, con un aumento, del número total de las cuentas de ahorro, de 464 mil a 723 mil, transformándose en el sector del país con mayor aporte al ahorro privado de nuestra nación. En relación con los agentes que participan en la oferta de financiamiento, esta iniciativa aumenta su competencia, dado que incorpora sociedades inmobiliarias, sociedades filiales de bancos, incluyendo las actualmente de "leasing"; amplía el giro a otros agentes, tales como las sociedades a que se refiere la letra j) del artículo 98 del decreto ley N°3.500, indicadas en el artículo 12 del proyecto de ley, y las sociedades administradoras de fondos de mutuos hipotecarios. Con respecto al financiamiento del sistema, con el proyecto, se abren nuevas opciones para captar recursos de inversionistas para la vivienda, mediante emisión de bonos con garantía prendaria sobre las rentas de arrendamiento, emisión de bonos garantizados simultáneamente con hipotecas para viviendas específicas y prendas sobre los derechos como arrendatario. Las propias garantías respaldarán la gran calidad de los instrumentos, siguiendo la tendencia de los mercados de capitales altamente desarrollados, toda vez que los activos de los emisores que garantizan cada emisión de bono se considerarán como un patrimonio separado destinado, exclusivamente, al pago de dichos bonos. Por lo tanto, serán activos inembargables por terceros, con motivo de obligaciones que estas sociedades hubieren contraído por otras causas. Existe una reglamentación de clasificación de riesgos ad hoc para estos nuevos instrumentos y una relación contractual basada en arriendo con promesa de compraventa que mejora, objetivamente, las garantías para los inversionistas con relación al financiamiento de compraventa con deuda hipotecaria. Esta Cámara ha sostenido largos debates sobre el tema de la deuda habitacional y el problema de los deudores morosos; el país ha avanzado mucho en estos tres años saneando dicha deuda, pero también entregando un mensaje claro de la necesidad de ser muy responsables al contraer un compromiso hipotecario a largo plazo, sustentado en precisamente el alto porcentaje de familias que requieren del crédito. En todos los mecanismos de financiamiento que este proyecto establece está implícito el fortalecer el financiamiento habitacional de largo plazo. En relación con la recuperación de los recursos, también existe un mejoramiento de los sistemas de cobranza y resolución de conflictos. En primer lugar, el proyecto de ley consagra un sistema para evitar la crisis de los sistemas de financiamiento: sé introduce el descuento por planilla, dado que las sociedades inmobiliarias y los tenedores de las cuentas individuales tendrán, para estos efectos, las mismas obligaciones y facultades que se otorgan a las AFP. Por último, los conflictos serán resueltos por un juez árbitro mixto, de aquellos a que se refiere el Código Orgánico de Tribunales. Con relación al aporte del Estado, será posible optimizarlo, dado que los subsidios serán en forma diferida, y con los mismos recursos se puede adelantar la construcción de viviendas. Quiero destacar que el Estado se compromete a largo plazo con recursos, puntualizando que es importante adelantar soluciones habitacionales para problemas que .significan indignidad para las familias; y es de común ocurrencia que el Estado se comprometa con diversos tipos de compromisos de largo plazo, en educación, salud, en el propio sector vivienda, con créditos del Banco Mundial, y también en gastos de defensa. El beneficio social es indudable. Con relación a la indispensable flexibilidad del mercado de la vivienda, estos contratos serán cedibles, incluyendo el saldo de la cuenta individual. Por las características del contrato, esta cesión será mucho más fácil que el traspaso, mediante la compraventa, de una vivienda con crédito hipotecario insoluto. El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, visualiza un interesante desarrollo del mercado secundario de estos contratos, lo cual contribuirá, enormemente, a un ajuste continuo entre las necesidades y las posibilidades habitacionales de la población. Además, el desarrollo de este mercado secundario otorgará liquidez a las viviendas de valor medio bajo, las cuales, hoy, tienen liquidez nula. Ello, a nuestro juicio, incentivará, y, además, protegerá el ahorro popular, lo que es factor de estabilidad social. Se facilita también la ampliación y reparación de las viviendas, en términos más eficientes, mediante su contratación con las inmobiliarias. Se logran ventajas técnicas y economías de escala, transformando la habitual pérdida del valor de las viviendas populares en una plusvalía creciente. En nuestro país, la principal inversión del 95 por ciento de las familias, es en una vivienda, y crecientemente, esa vivienda tiene pérdidas en valor real, respecto de su patrimonio. Finalmente, existen otros importantes impactos que provocará el proyecto. En primer lugar, sobre los mercados de arriendos, especialmente altos en algunas regiones, no cabe duda de que tenderá a regularlos hacia precios más razonables. En segundo lugar, familiarizará a la población con el concepto de arriendo, y, en general, con nuevos conceptos propios de mercados habitacionales racionales, con participación de inversionistas institucionales, movilidad entre las viviendas y liquidez de ellas mismas, lo cual incentivará la expansión de la oferta habitacional. En tercer lugar, prevemos un fuerte impacto urbano, ya que, al haber inmobiliarias que manejan carteras importantes de vivienda, se desarrollará, en el país, una función de mantener el inmueble mismo y una preocupación mayor por el entorno, generándose, a través de la propia construcción de viviendas para el arriendo, un proceso de renovación urbana, especialmente en los casos deteriorados del centro de nuestras ciudades. En síntesis, llevar a cabo un proyecto como éste, a nuestro juicio sólo traerá beneficios. No existen riesgos de perder nada de lo mucho que el país ha logrado, y avanzaremos en forma creciente para enfrentar de manera muy decidida el problema habitacional. Con este proyecto se abren nuevas oportunidades, a través de la profundización del mercado, a las que podrán acceder especialmente miles de familias de nivel medio bajo y bajo, que viven esforzadamente y con muy serias dificultades de acceso a viviendas adecuadas y a precios razonables. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el Diputado señor Carlos Montes. El señor MONTES.- Señor Presidente, el proyecto de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, llamado "leasing habitacional", tiene una doble importancia. Por un lado, diversifica las alternativas de los sectores medios para acceder a vivienda y, por otro, genera nuevos mecanismos para atraer inversión privada al sector. El proyecto se enmarca en el problema de la vivienda que afecta a Chile, en el cual tenemos un gran déficit, acumulado por décadas. Como ha precisado el Diputado señor Sota, más de 800 mil familias no cuentan con casa. El gobierno militar acrecentó el déficit, por el bajo promedio de construcción, que durante ese período no ascendió a más de 35 mil viviendas al año, muy por debajo del crecimiento de las familias. Durante el gobierno democrático ha aumentado significativamente el promedio anual de construcción. Como ya se ha dicho, en 1992 se batió el récord, con más de 100 mil soluciones habitacionales. Hoy, en lo que se refiere a la disponibilidad, la oferta de viviendas está creciendo más rápidamente que la demanda, pero se está absorbiendo muy lentamente el déficit acumulado. Es indispensable elevar la oferta y esta iniciativa aspira a ser un aporte en esa perspectiva, pues se enmarca también en la idea de modificar el sistema de acceso a la vivienda para sectores medios y medios bajos, pues heredamos un sistema con cualidades y grandes defectos. Las cualidades principales se expresan en que ha permitido más de 25 mil soluciones al año y en que ha fomentado el ahorro, pero tiene defectos de distinto tipo. Quizás, el primero y más importante radica en que el sector financiero privado está poco involucrado en el sistema de vivienda actual, razón por la cual el Estado debe sostenerlo en lo fundamental. El segundo defecto estriba en que el sistema actual no resiste ciclos de baja de la economía. En coyunturas de alza del empleo, de baja de la inflación y de aumento de las remuneraciones, el sistema actual de acceso a la vivienda de sectores medios funciona. En coyunturas de baja, cuando hay desempleo, se incrementa la inflación y disminuyen las remuneraciones reales, el sistema enfrenta grandes problemas. La historia económica de nuestro país y de América Latina enseña que hay un comportamiento cíclico de la economía y que cualquier sistema debe considerar tanto las coyunturas de alza como las de baja. Un crédito en UF, a 20 años, con sueldo en pesos, necesariamente pasará por momentos difíciles, y los ingresos familiares tenderán a distanciarse de los dividendos en las coyunturas de baja. Todo esto genera gran incertidumbre a los deudores, pues existe miedo a endeudarse por la experiencia acumulada. El tercer defecto consiste en que el sistema actual es muy caro para el deudor. Se conceden créditos de largo plazo, con intereses sobre intereses, aplicación mecánica de la curva de desarrollo de los créditos de los franceses; en fin, con un alto costo financiero y de administración. Durante el Gobierno del Presidente Aylwin ha habido avances significativos en relación con los deudores hipotecarios. El más importante y que ha favorecido a los sectores medios ha sido, sin duda, el control de la inflación, el aumento del empleo y el crecimiento de las remuneraciones reales. Esta situación macroeconómica ha permitido dar una ponderación menor a los dividendos dentro de los ingresos familiares de los sectores medios. Además, durante este Gobierno, se evitaron más de 20 mil remates con la dictación de la famosa ley N°19.003. En estos días está por promulgarse la ley que beneficia con un subsidio a los deudores de la ex Anap, que son alrededor de 50 mil; se está discutiendo el proyecto relativo al fondo de estabilización de dividendos y hay una nueva actitud de parte de los bancos y financieras; pero todas estas medidas, con excepción de la situación macroeconómica, han sido adoptadas para corregir y reparar parcialmente algunas situaciones. Aún no se modifica el sistema mismo en lo fundamental. Es necesario adecuar aún más el sistema de reajustabilidad a la evolución de las remuneraciones; hay que buscar un camino para desindexar de aplicar intereses sobre intereses, la curva de desarrollo, las normas sobre ahorro previo,plazo de la deuda, prepago y desempleo. El arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, "leasing", representa un cambio en el sistema de acceso a la vivienda de los sectores medios, por cuanto diversifica las posibilidades y crea una nueva alternativa. La novedad desde el punto de vista de los deudores y de los que demandan una vivienda, está en que se puede acceder a ella sin ahorro previo, sin crédito y sin endeudamiento. La familia arrendará una vivienda a una sociedad inmobiliaria y paralelamente irá ahorrando en una cuenta individual, la cual, con los intereses y el subsidio estatal para determinados sectores, le permitirá hacerse propietaria al término del plazo pactado. Los elementos claves de esta alternativa son una cuenta individual de ahorro, el subsidio estatal, la sociedad inmobiliaria, el contrato entre el titular de la cuenta de ahorro y la sociedad inmobiliaria y la flexibilidad del sistema, porque se pueden ceder los derechos derivados del contrato, hacer mejorar y ampliar el inmueble, cambiarlo, etcétera. Los principales beneficiarios de esta nueva modalidad son de tres estratos. En primer lugar, las familias de clase media, que viven como arrendatarios y que tienen dificultades para formar simultáneamente un ahorro previo para comprar una vivienda, ya que deben cubrir muchos otros gastos importantes en salud, educación, etcétera. Según estudios del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, los cánones de arrendamiento son normalmente de alrededor del 12 por ciento anual del valor de la propiedad o más altos, acordes los riesgos del mercado de arriendos. Este alto valor se debe a que hay períodos en que las viviendas están desocupadas, hay fuertes gastos en mantención y reparación de las mismas, períodos en que no se pagan los arrendamientos, etcétera. Según las condiciones de este proyecto, en el arrendamiento con promesa de compraventa no existen los mismos riesgos. Una vez desarrollado el sistema, deberían bajar los cánones de arrendamiento a niveles parecidos a los de la tasa de interés de los créditos hipotecarios, lo que deja un remanente a estas familias para capitalizar y ganar intereses y, por lo tanto, ir acumulando para comprar su casa. En segundo lugar, el proyecto beneficia a los trabajadores independientes y a los pequeños empresarios que tienen flujos de ingresos, pero que no son sujetos de créditos por la dificultad para acreditarlos. Para ellos se ha dispuesto un conjunto de mecanismos que les permiten acceder a la vivienda por esta vía. En tercer lugar, beneficia a las familias jóvenes, de profesionales, de técnicos, que están comenzando a recibir ingresos, por lo cual en el primer período no están en condiciones de hacer este ahorro previo, pero sí a través del arrendamiento con promesa de compraventa pueden ir accediendo a una vivienda. En la Comisión, el Ministerio de la Vivienda recogió y perfeccionó las observaciones, participó permanentemente en el debate y el proyecto ha salido fuertemente enriquecido. Los Diputados socialistas y del Partido por la Democracia votaremos a favor de la iniciativa porque favorece a los sectores medios, moderniza y mejora el sistema de financiamiento de las viviendas, atrae nuevas inversiones para el sector habitacional, permite más soluciones, modifica el sistema heredado y corrige sus dificultades. Por todo lo anterior, solicitamos votarlo en general y en particular a la vez, a fin de que cuanto antes sea una realidad y permita llevar a cabo nuevas soluciones habitacionales para las familias que no tienen casa. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra la Diputada señora María Angélica Cristi. La señora CRISTI.- Señor Presidente, con su venia le concedo una interrupción al Diputado señor René Manuel García. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra Su Señoría. El señor GARCIA (don René Manuel).- Señor Presidente, no quiero dejar pasar las palabras del Diputado señor Montes en el sentido de que en el Gobierno pasado no se entregaron soluciones habitacionales. Sin duda, en este Gobierno han aumentado, porque y eso lo saben muy bien el Diputado señor Montes y el señor Ministro antes todas las viviendas básicas y las soluciones habitacionales se construían por medio del Ministerio del Interior y no se consideraban como tales. Hoy día, se hacen y se contabilizan por el Ministerio de la Vivienda. Esa es una de las razones por las que han aumentado en más de cien mil. Me gustaría saber cuántas se han construido en realidad. Hablan varios señores Diputados a la vez. El señor GARCIA (don René Manuel).- He escuchado pacientemente las intervenciones de mis colegas y si estoy en un error le pido al señor Ministro que lo aclare, pero hoy se contabiliza como vivienda todo lo que se hace, incluso las casas de 12 o 18 metros cuadrados, que corresponden a soluciones habitacionales básicas. Entonces, digamos las cosas como son y no le echemos tierra a lo que antes se ha hecho. Los parlamentarios debemos tener claro que el pasado no nos pertenece, pero sí podemos arreglar el futuro. De eso debemos preocuparnos en este momento, sin empezar a sacarnos los trapos al sol. El proyecto responde a una necesidad imperiosa, y felicito al Ministerio de la Vivienda por haber tomado la iniciativa, ya que éste es uno de los pocos proyectos de ley que apunta realmente a las necesidades de la gente de este país. Señor Ministro, lo felicito hidalgamente, porque esto es lo que el país espera de los ministerios y de la Cámara de Diputados. El señor PALESTRO.- ¡Sabias palabras! El señor GARCIA (don René Manuel).- Por otra parte, en el inciso tercero del artículo 45 se habla del "25 por ciento de la renta líquida mensual". Quisiera ver reflejado esto en los dividendos que normalmente se pagan por las viviendas, las que exceden con creces ese 25 por ciento. No veo porqué en contrato de "leasing" se puede tomar como base ese porcentaje y no en las viviendas adquiridas mediante otros sistemas. Estamos de acuerdo en que son cosas distintas, pero hay que decirlo. Hay una discriminación positiva en este proyecto, pero no es justo para todos los demás que deben pagar altos dividendos. Los artículos 23 y 43 se refieren a la promesa de compraventa y a los objetivos del subsidio. Al respecto, quiero plantear algo que me preocupa al igual que a muchos parlamentarios de esta Cámara. En los lugares de turismo, y el señor Ministro lo sabe perfectamente, en especial en Villarrica y Pucón, está paralizada la construcción de viviendas justamente porque los sitios son mucho más caros que las casas. El mismo problema se presentará en La Serena, Iquique y en varios otros lugares turísticos del país. Creo que puede haber también una solución para que las personas opten a un "leasing" de un sitio urbanizado. Me refiero a los residentes permanentes, no a los que quieran comprar un sitio para construir una casa de veraneo. La gente que vive en esos lugares podría optar a un sitio por medio de un "leasing" y construir su casa, porque muchas veces les resulta más fácil, ya que pueden comprar la madera más barata o evitar el gasto en mano de obra si la hacen ellos mismos. Esta es una solución que debiera estudiarse y ver la posibilidad de que en algunos lugares del país declarados turísticos, a las residentes se les dé la oportunidad de comprar esos terrenos y optar a una vivienda. Todos estamos de acuerdo en que la vivienda es algo básico y esencial para la familia, porque da estabilidad y tranquilidad y, por último, la gente puede acceder a un techo que la cobije. Señor Presidente, termino mi intervención haciendo notar al señor Ministro que le tengo pánico perdónenme la expresión a los reglamentos consignadas en el artículo 54puesto que él sabe muy bien que el reglamento, dictado por el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo de la ley N°19.134, que subsidia los sitios indígenas, la ha hecho prácticamente inoperante en la actualidad. En Temuco por ejemplo, ha habido muchas quejas porque la ley N°17.729, sobre los indígenas, no permite la división de terrenos, y se consideró como división el hecho de que un padre le dé a su hijo un sitio para que opte al subsidio habitacional. Le tengo miedo a los reglamentos porque, si bien los parlamentarios somos bien intencionados y queremos que esta proposición de ley sea realidad, a lo mejor, por falta de medios económicos o financiamiento, los reglamentos pueden entrabar su aplicación. Creo que deberá flexibilizarse más al respecto y no dejar que una ley tan buena como ésta sea letra muerta debido a su reglamento. Muchos señores Diputados tienen la misma inquietud, porque en ciertos lugares los sitios valen más que la casa. He dicho. Agradezco a la Diputada señora Cristi la interrupción que me concedió. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra la Diputada señora Cristi. La señora CRISTI.- Señor Presidente, el proyecto en discusión, que establece normas para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, constituye un importante mecanismo de apoyo a las familias de ingresos bajos y medios, las cuales de esta forma lograrán convertirse en propietarias de una vivienda. Todos saben, especialmente los señores Diputados, el grave déficit de viviendas que existe en el país y que afecta aproximadamente a 800 mil familias, sin considerar aquellas casas que se encuentran en mal estado y la constitución de nuevas familias. Es interesante el informe técnico del proyecto que explica claramente su sentido y el costo de la postergación del derecho a una vivienda, primero, por su mayor valor, y, segundo, por la pérdida de calidad de vida que ello implica. Sabemos lo que significa, desde el punto de vista humano lo hemos apreciado en el terreno, vivir en condiciones precarias, el allegamiento, el hacinamiento, la inseguridad, la falta de espacio, los problemas con los vecinos, la insalubridad, el frío, la tierra; en definitiva, no tener un lugar digno donde vivir. El problema es que, en muchos casos, se presenta la dificultad para ahorrar o la falta de disciplina para hacerlo. Muchas veces familias muy modestas deben arrendar una mediagua insalubre por alrededor de 30 mil pesos. El proyecto de "leasing" permitirá que ese arrendamiento se convierta en un porcentaje de ahorro y de esa manera se pueda vivir dignamente pagando la vivienda a la vez. La iniciativa considera, además, el otorgamiento de un subsidio para quienes lo necesiten. Sin embargo, es importante tener presente que el sistema también es aplicable a quienes no soliciten el subsidio; es decir, podrán postular al "leasing" personas comunes y corrientes que no necesiten el subsidio del Estado. Entre los considerandos más significativos, cabe destacar que el proyecto sufrió una modificación. El original concedía a las AFP la posibilidad de mantener cuentas de ahorro para el "leasing" habitacional, como así también de pagar las rentas y acumular el saldo que financiaba la compra. La idea de la participación de las AFP en el sistema determinó que muchas personas rechazaran el proyecto, especialmente los miembros de la Comisión, el Presidente del Banco del Estado y el Superintendente de Bancos. El cambio consistió en que los Fondos Mutuos participaran en el proceso, haciéndolo mucho más realizable. Entre otras cosas importantes, está el descuento por planilla que hará el empleador, que evitará que los arrendatarios caigan en mora; la inembargabilidad del saldo de la cuenta; la fórmula según la cual el cónyuge sobreviviente y los herederos pueden continuar operando la cuenta de ahorro; la disposición de que sólo podrán ser objeto de "leasing", las viviendas de dominio de las sociedades inmobiliarias; la dictación de reglas especiales para el caso de quiebra; la facultad para celebrar contratos respecto de viviendas en construcción, con el respectivo permiso municipal, etcétera. Creo que en este proyecto, con todas las precauciones que se han tomado, especialmente para determinar las causas para revocar el contrato y demás controversias, se ha sido cauteloso en cuanto a proteger los intereses de los beneficiarios y de las inmobiliarias, tratándose de evitar que en el futuro no se repitan hechos como los que afectan a los deudores hipotecarios, ni el abandono de los compromisos por parte de quienes utilizaron este sistema. El proyecto es tremendamente atractivo desde el punto de vista de lograr un aumento de las viviendas en el país y de atraer fondos de la empresa privada, dando una solución a quienes no han podido ahorrar, pero que sí pueden pagar un dividendo más alto. El "leasing" constituye una nueva alternativa de vivienda, abre nuevos caminos. Ello no significa que no se asuman riesgos, especialmente si consideramos que el sistema de viviendas ha funcionado hasta la fecha satisfactoriamente. El sistema de subsidio diferido en el tiempo, que establece el proyecto, podría ser riesgoso, pues estarían comprometiéndose fondos del Estado a largo plazo. El estudio técnico del proyecto, en su página 11, se refería a la posibilidad de 40 mil soluciones al año, lo que habría sido tremendamente riesgoso. Primero, porque difícilmente el sector privado podría haberse arriesgado a esa cantidad de recursos en inmobiliarias para un sistema nuevo; y, segundo, porque si bien así ocurriere, significaría un comportamiento irresponsable de un gobierno que compromete cuantiosos recursos en subsidios que harían después imposible la continuidad del sistema. En un cálculo rápido, la construcción de 40 mil viviendas al año de este tipo, con un subsidio promedio de cien UF por 20 años, significaba 800 mil millones de pesos, es decir, ocho veces el presupuesto anual del país en esta materia. Afortunadamente, el señor Ministro de la Vivienda confirmó y reiteró que no se propondrían 40 mil viviendas al año, sino cinco mil, y que, posiblemente después de algunos años, alcanzarían a 30 mil, cifra que resulta mucho más responsable y más certera. Además, el proyecto cautela que la Ley de Presupuestos defina el monto de recursos que se destinarán anualmente a este sistema de vivienda. Sin embargo, me preocupa el hecho de que en 1987 el Banco Mundial rechazara, a Chile un préstamo relacionado con esta modalidad de acceso a la vivienda, pues evaluó que el sistema que existía era efectivo y satisfactorio. Sin duda, el proyecto presenta muchas ventajas que no voy a reiterar pero, sobre todo, cautela que no se produzcan problemas con las viviendas, como los que hemos mencionado y como los que hemos apreciado el año pasado en relación con los deudores hipotecarios. Pero, entre las ventajas y debilidades y me gustaría hacer algunas preguntas al señor Ministro de la Vivienda, me parece que falta establecer mayor transparencia acerca de quiénes serán los beneficiarios de "leasing" y los requisitos para acogerse a él. Si bien algunos artículos, como el 43, el 44 y el 49, se refieren a limitaciones relacionadas con el subsidio habitacional, no definen claramente quiénes podrán postular. Sabemos que pueden ser personas naturales, sin ahorro previo, con un dividendo familiar de no más allá de un 25 por ciento de los ingresos. Se supone que no podrán tener otro subsidio, ya que el artículo 49 dispone un registro nacional público de todos los subsidios habitacionales que otorgan el Estado y los municipios. Por otra parte, el artículo 54 previene que el Minvu podrá reglamentar las disposiciones de los Títulos III y IV, y el V y VI, mediante un decreto supremo. Por ello, hemos presentado algunas indicaciones al proyecto como, por ejemplo, para que el artículo 43 determine que el titular de un subsidio no posea otro inmueble, por cuanto en ninguna parte se menciona. Asimismo, para que se cumpla con los requisitos del reglamento del subsidio habitacional unificado en la forma como se nos planteó en la Comisión, lo cual tampoco se precisa en el proyecto. Habría algunas diferencias con el subsidio habitacional unificado, pues gran parte de éste se refiere al ahorro, y con este proyecto se puede postular sin él. En relación con el artículo 49 solicitamos, con el fin de evitar duplicidades, que el listado de subsidios habitacionales incluya los otorgados previamente y los que se encuentran en trámite, pues el proyecto habla de los beneficios en trámite y no de los otorgados anteriormente. Queremos evitar las duplicidades que existen en este momento, especialmente entre los subsidios que entregan el Minvu y las municipalidades. En el artículo 45 proponemos que las limitaciones al monto del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa sean sólo para quienes postulan al subsidio, y queden sin limitaciones quienes se acogen a este tipo de contrato sin subsidio, situación que no está clara en el artículo 45, Capítulo V, del proyecto. Se propone lo mismo en el inciso primero del artículo 23, donde se repetiría esta situación. El artículo 54, en virtud de una indicación, hace obligatorio para el Minvu dictar el reglamento del sistema a través de un decreto supremo. Un señor Diputado, que me precedió en el uso de la palabra, se refirió a las dificultades que suelen originar los reglamentos. Estimo que el proyecto requiere de un reglamento y de transparencia para establecer claramente quiénes van a postular al subsidio. El proyecto, en alguna forma, desmotiva la postulación con ahorro previo, y ésta sería quizá una de sus desventajas que podría ser revisada. No es beneficioso, pero sí implica un ahorro de 20 años al pagar al titular un dividendo mayor que el normal. En todo caso, el sistema es atractivo y ha creado grandes expectativas; pero faltaría imprimirle al proyecto un sello de calidad en cuanto a la construcción de la vivienda; porque en el último tiempo hemos advertido el deterioro que han sufrido varias viviendas, y todos conocemos de la irresponsabilidad de algunas empresas inmobiliarias. Incluso, algunas se crean para un proyecto habitacional determinado y después desaparecen sin que se las pueda responsabilizar legalmente por sus construcciones. El Ministerio de la Vivienda debiera llevar un registro de inmobiliarias prestigiosas que se acojan a este sistema, porque sabemos que hay muchas, especialmente las que construyen con el sistema de los subsidios unificados, que han demostrado ser tremendamente irresponsables, que abusan de las personas humildes y de las garantías del referido subsidio. Cabe preguntarle nuevamente al señor Ministro cómo se seleccionarán los postulantes y se controlará la demanda. Hay 3 mil postulantes al subsidio unificado y casi 400 mil personas al subsidio de la marginalidad. Si bien entendemos que este proyecto no está destinado al subsidio de la marginalidad, sino a los sectores más bien bajos, medios y altos, el 80 por ciento de los chilenos gana menos de 100 mil pesos mensuales y el 17 por ciento, entre 100 y 400 mil pesos. ¿A cuál tramo beneficiará el sistema y cómo se seleccionará esa demanda? Desde mi punto de vista, se podría recurrir nuevamente al ahorro previo como una forma de selección. Quizás este ahorro, a que me refería anteriormente, de personas con mayor capacidad de pago para una vivienda de mejor calidad, cambiaría poco a poco el concepto de cantidad versus calidad que ha caracterizado la vivienda masiva del último tiempo, incluyendo la de este Gobierno. Por otra parte, me asalta la duda de por qué países como España y Francia no han abierto sus sistemas al "leasing" privado de la vivienda y que sólo se refieren a la modalidad comercial. En Chile, la experiencia del "leasing" ha sido positiva y las cifras así lo demuestran. El sistema, que se inició a mediados del 70, ha probado su efectividad en las áreas profesional, comercial e industrial, pero no en la privada. La evolución de ese mercado en nuestro país se ha incrementado en contratos equivalentes a 30 millones de dólares, en 1979, y a 397 millones de dólares, en 1991. Las compañías de "leasing" nacionales están autorizadas por la Superintendencia de Bancos sólo para hacer transacciones comerciales; de ahí que sea necesaria esta nueva ley. A su vez, las empresas internacionales sí que están autorizadas para entrar en el "leasing" privado. Este proyecto, sin duda, a través del "leasing", abre nuevos caminos para la vivienda. Es un proyecto fascinante. Creo que, en verdad, ha sido estudiado en forma muy responsable. Bien valió la pena todo el tiempo que la Comisión le destinó a su estudio. Lo que sí me apena, por decir lo menos, es que a un proyecto que ha sido estudiado en forma tan seria y técnica, se la trate de convertir en esta Sala en un hecho político para desprestigiar el programa de vivienda del gobierno anterior. Creo que a estas alturas del cuadrienio tenemos claro que el auge que Chile ha logrado es fruto de las políticas económicas del gobierno anterior. Sabemos que el éxito de la política de vivienda también es fruto de lo que se inició en el gobierno anterior, y, evidentemente, todos debemos estar contentos de que este Gobierno haya seguido esos caminos que nos llevan al progreso del que hoy todos gozamos y del cual nos jactamos en el mundo entero. Esperamos que el proyecto cumpla su objetivo, que las inmobiliarias privadas se interesen y sea un nuevo camino, para lograr una vivienda que dé una mejor calidad de vida a los chilenos, sin que el subsidio diferido sea un peligro para el sector, en particular para el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, que tiene tantas responsabilidades y tareas, especialmente en un país que crece día a día dentro de la modernidad y el desarrollo. La Cámara Chilena de la Construcción hizo un importante aporte al proyecto, lo impulsó y participó en su redacción. Por ello, me imagino que se acogerá a esta normativa y creará las inmobiliarias para este subsidio. Quiero agradecer al señor Ministro toda su colaboración y el apoyo a las indicaciones presentadas. Le deseo mucha suerte y espero que este proyecto sea un real aporte para satisfacer la necesidad de viviendas en el país. Gracias, señor Presidente. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra la Diputada señora Eliana Caraball. La señora CARABALL.- Señor Presidente, el proyecto que discutimos tiene el valor de tratar de incorporar al mercado habitacional un número sustancial de viviendas. El incentivo de este nuevo sistema, en el cual el Estado aporta un subsidio que se difiere en el tiempo, posibilitará la construcción de una gran cantidad de casas, superior a las que normalmente se levantan con ese mismo monto de recursos. La realidad es que nos encontramos con un déficit bastante apreciable de viviendas, y pese a los notables esfuerzos hechos por el Gobierno, no hemos logrado sino equilibrar la tasa de incremento de matrimonios anuales, lo que no significa que esto equilibre la tasa de incremento vegetativo anual. Por lo tanto, absorber el déficit anual significará incrementar el número de soluciones habitacionales. Sin embargo, el Estado no está en condiciones de seguir aumentando su aporte al sector vivienda. Debe distribuir sus recursos siempre escasos frente a las necesidades entre las diversas necesidades que tiene una sociedad: obras públicas, educación, salud, vivienda, etcétera. Por los costos que irroga una vivienda, la inversión que el Estado tendría que hacer para aumentar el número de soluciones a ofrecer sería lejos la mayor del Presupuesto, puesto que el déficit se concentra, por supuesto, entre la gente de menores ingresos, cuya capacidad de pago no va más allá de las viviendas que cuestan entre 400 y 800 UF. Por ello, debemos atraer la inversión privada hacia este segmento de habitantes del país. Para tener un piso que nos indique qué significa este déficit de viviendas, debemos pensar que si el costo promedio de una casa fuera de 400 UF lo cual está lejos de ser una realidad y sólo lo consideraré para efectos de análisis se requerirá 9.800 millones de dólares, 38 por ciento del producto geográfico bruto, para resolver el problema habitacional. Por lo tanto, la situación necesita no sólo del apoyo del Estado, sino que debe intervenir necesariamente el capital privado. ¿Y cómo logramos que invierta en este rubro, que como ya se ha dicho, es un mercado difícil, por cuanto las deudas son altas y, por lo tanto, los plazos deben compadecerse con los ingresos de las personas? En este punto, quiero formular una pequeña observación a lo que señalaba el Diputado señor Sota al entregar el informe de la Comisión de Hacienda, en el cual muy razonadamente se dice que estos plazos tan largos no son convenientes porque en períodos extensos la situación de las personas cambia. Pero, en verdad, los plazos están ineludiblemente unidos a los ingresos y a los costos. Por lo tanto, si los acortamos, deben aumentar los ingresos de las personas porque los dividendos tienen que subir, puesto que los costos de las viviendas no bajan. Este es el tema de fondo: la distorsión entre el valor de la oferta y el ingreso de las personas, punto que debe ser considerado en cualquier solución habitacional. Este proyecto de "leasing" tiene varios méritos. En primer lugar, establece reglas del juego claras. En segundo término incentiva al capital privado a preocuparse de este segmento, lo que es relevante, puesto que, al menos durante más de 20 años, no hubo estímulos para que invirtiera en viviendas para este segmento. En tercer lugar, se complementa con otros dos proyectos fundamentales, sin los cuales sería prácticamente imposible que funcionara. Uno de ellos es el seguro de cesantía, que garantiza al adquirente de la vivienda y no sólo de ésta, sino que de cualquiera del sistema habitacional y siempre que la persona sea un empleado la posibilidad de contratar ese seguro, y si que queda cesante, las cuotas de la persona afectada son pagadas por el seguro, sin que se le acumulen dividendos, con lo cual no se forman las famosas "mochilas", y su deuda es cubierta por un plazo que corresponde a un porcentaje del total de meses contratados para el pago del crédito. Si se quiere evitar el aumento sustantivo de deudores habitacionales morosos, es necesario enfrentar este tema. El otro proyecto crea el Fondo de Compensación del Valor del Dividendo, también clave en esta iniciativa, puesto que el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se celebra en UF y el ingreso de las personas es en pesos. Por lo tanto, a lo largo del tiempo se van a producir distorsiones entre estos dos factores. Este segundo proyecto de ley, complementario del de "leasing", es trascendental puesto que el Fondo no regala la diferencia al deudor, sino que refinancia el sistema y hace más suave el impacto que significa la diferencia entre la UF y el valor del ingreso del deudor, difiriendo su pago para el final del plazo establecido en el contrato de arrendamiento. En verdad, sin estos dos proyectos, será sumamente difícil aplicar esta normativa en sectores que postulan a una vivienda cuyo valor fluctúa entre las 400 y las 800 UF, que son los más necesitados. El Gobierno ha sido muy serio al plantear estos tres proyectos. Respecto del descuento por planilla, el cual comparto, hay que tener cuidado. Ya el Diputado don René García, hablaba de que este proyecto, finalmente, establecía el 25 por ciento del ingreso como límite para fijar el valor del dividendo. Quiero aclarar que eso está referido al momento del contrato. El 25 por ciento del ingreso que se fija como dividendo es lo que la persona acredita a la fecha de celebración del contrato de "leasing", cuyo plazo es hasta 20 años período en el cual pueden suceder muchas cosas; por ejemplo, que los ingresos familiares disminuyan y, como se mantiene el 25 por ciento teórico respecto del ingreso inicial, evidentemente este porcentaje puede significar mucho más a lo largo de los años en que se sirve la deuda. Por lo tanto, es bueno dejar en claro ese punto. También es importante esclarecer que el 25 por ciento del ingreso destinado al pago del dividendo está garantizado respecto de aquellas viviendas en que el Estado tiene que ver directamente, como es el caso de todos los créditos y de los deudores Serviu, porque se habla de un 25 por ciento del ingreso mínimo. Por lo tanto, siempre estará protegido, ya que su monto se fija por ley y nadie puede ganar menos. En consecuencia, es conveniente reiterar que este 25 por ciento se refiere al momento de contratar. Sin embargo, durante los veinte años, las condiciones pueden variar; es posible que los ingresos del adquirente, por cualquier circunstancia, disminuyan. En ese caso, pueda cambiarse a una vivienda de menor valor dentro del mismo sistema de "leasing", lo cual es interesante de considerar. Ello es natural, porque si uno arrienda una vivienda y de pronto no tiene ingresos para pagar la renta, tendrá que buscar algo más económico donde vivir. Es similar situación. La diferencia radica en que, en el primer caso, mediante este pago se adquiere la vivienda, y, en el segundo arriendo solamente, se paga pero no se adquiere la propiedad. También quiero hacer referencia a una situación que espero sea mejorada en el curso de la tramitación del proyecto. Se trata de la relación empleado-empleador. Desaparece la figura del dueño de la casa que viene a cobrar el arrendamiento y que se lo sube todos los meses al reajustarse la UF y aparece el empleador que descuenta por planilla. Por ello, tal vez, la relación laboral podría verse afectada de manera injusta para el empleador, quien lo único que hará es descontar por planilla el valor del dividendo. Sin embargo, la persona que recibe el sueldo líquido se quejará contra el empleador, porque cada vez percibirá menos sueldo líquido, pues le descuentan en UF y él gana en pesos. Es importante considerar este punto, porque mientras la inflación sea baja y la estabilidad económica del país se mantenga, indudablemente no habrá problema; pero tal como lo puntualiza el Diputado señor Montes, las fluctuaciones económicas del país son tradicionales y podrían, eventualmente, generar un problema. Es cierto que funcionaría el Fondo de Estabilización del Valor del Dividendo, pero es un punto que debe aclararse un poco más en el proyecto. Por otra parte, falta considerar a qué segmentos de la población va a servir efectivamente el "leasing". Según estudios se podría aplicar incluso lo que sería bastante positivo, para las viviendas actualmente subsidiadas, que serían las de 200 UF, con lo cual se amortiguaría considerablemente el valor del crédito que otorgan los bancos en este momento, complementario del subsidio habitacional, que cubre el 75 por ciento del valor de la vivienda. Habría que ver si a las empresas les interesa este sector, pero sí es seguro que a éste le serviría. Sin duda, todo proyecto que pretenda solucionar el problema de vivienda, que, como dije, es de muy largo plazo, supone también, por parte del Estado, una política muy vigorosa de fomento del empleo, puesto que ambas situaciones están íntimamente ligadas. Por último, estimo que en los contratos deben quedar bastante resguardados los cambios que la persona haga de un sistema o de una propiedad a otra. Por ejemplo, sería conveniente agregar un artículo que expresara que la información que se les entregue a las personas que van a acceder al sistema sea completa y transparente, y se le indiquen todos sus beneficios, pero también los peligros que podrían afrontar. Muchas personas que me lo han preguntado creen que es igual que en el arrendamiento, en que el arrendatario deja de pagar cuando no tiene dinero, se va a otra casa o a la pieza que le presta un pariente y no queda con una mayor deuda. Sin embargo, es importante aclarar que una persona que abandona el sistema de "leasing" debe concluir su contrato y seguir pagando igual que en un crédito bancario, salvo que lo recoloque en otra persona que adquiera ese saldo de deuda y le compre los derechos que pagó. Por último, es necesaria cierta cautela en la entrega del subsidio estatal, que, tal como está previsto aquí, se entrega mensualmente y sirve para pagar parte de la cuota de arrendamiento y el resto va al fondo que cubre la opción de compra al término del contrato. Ojalá que esta forma de entregar el subsidio se establezca del modo más favorable a los intereses del país, en el sentido de que se entregue por anualidades y, como está garantizado por el Estado, no signifique un problema de falta de confianza de las empresas. El señor Ministro así lo aseguró, y nosotros, por supuesto, confiamos plenamente en lo que él ha declarado. Creemos que éste es un muy buen sistema. Por supuesto, todas las cosas se prueban en la práctica, pero se han tomado todas las precauciones para que sea lo menos riesgoso para ambas partes. Ha sido notable el trabajo de todos los miembros de la Comisión y la colaboración de todas las entidades a las que ésta pidió opinión para mejorar el proyecto. También es destacable la apertura con que el señor Ministro recibió todas las sugerencias e indicaciones, incluso al aceptar desplazar el manejo del sistema desde las AFP a las administradoras de Fondos Mutuos, a los bancos o a cualquiera institución financiera. Asimismo, se salvaguardó el sistema y esto es importante destacarlo en el caso de la empresa constructora que se constituye como sociedad de responsabilidad limitada y luego se disuelve, que en la actualidad no tiene mayor responsabilidad posterior. Aquí se garantiza que las empresas inmobiliarias dueñas de estos inmuebles deben ser sociedades anónimas regidas por la Superintendencia correspondiente. Por lo tanto, está regulado todo el proceso para evitar que, en caso de una quiebra, no se construyan las viviendas comprometidas. Por eso, es un proyecto bastante afinado, en el cual se han considerado todas las posibilidades de riesgo. Indudablemente, todavía pueden quedar algunas, pero son las mínimas, y, en realidad, aunque ha demorado la tramitación de la iniciativa en la Comisión, ello sólo se aplica por el afán de los miembros de la misma por perfeccionar el sistema, preocupación que también ha tenido el Ministro, de modo de entregar al país un sistema novedoso que sea eficiente y no cree, a la larga, una carga más para el usuario en vez de un beneficio. Eso se ha logrado, afortunadamente, con todo el procedimiento que ya expliqué. En nombre de la bancada demócratacristiana, anuncio nuestro entusiasta apoyo a este proyecto. Señor Presidente, me ha pedido una interrupción el Diputado señor Muñoz Barra, la que, con su venia, le concedo. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra Su Señoría. El señor MUÑOZ BARRA.- Señor Presidente, los Diputados de los Partidos Radical y Social Demócrata aprobaremos este interesante proyecto de ley. Mi distinguida colega, señora María Angélica Cristi, manifestó que la intención del proyecto es fascinante. Coincido en que es así; pero me queda la inquietud de que, a veces, las fascinaciones de algunas intenciones legislativas se enfrentan con el frío pragmatismo de la bancada. Es así como muchas veces aparecen beneficios que posteriormente se frustran en la interpretación de los sanos propósitos, aunque no siempre por la política general de los bancos, sino por una interpretación excesivamente restringida de sus agentes a través del país. De manera que muchas veces estos beneficios no están disponibles, porque no existe lo señaló muy bien el Ministro de las Vivienda una cultura económica que respete a los sectores medios y bajos de este país. Por eso, este proyecto tendrá que utilizar un sistema que sensibilice a los bancos para que el sistema de "leasing" en este tema tan delicado, como es alcanzar la vivienda sea operativo. No hace muchos años que en Chile se habla del sistema de "leasing", el cual funciona a total y absoluta cabalidad en Europa, porque hay allá una economía sana en los sectores productores desde hace tiempo. En nuestro país, en que se habla de "tigres", "gatos", "pumas" y se usan diferentes expresiones para tipificar nuestra fortaleza en el mundo económico, aún no hay mentalidad para utilizar este sistema de "leasing". Muchos sectores de la producción, de esta tipificación zoológica que está tan de moda, no han conseguido implementos para desarrollar plenamente cada una de sus actividades. Bienvenido el proyecto, porque favorece a un sector de la clase media y me atrevo a señalar de la clase media baja chilena. No puedo desconocer que el impulso del Gobierno, en materia de solución habitacional, ha sido fuerte e increíblemente positivo en los sectores económicamente menores. También es cierto que los sectores medios bajos, muy importantes en la sociedad, no han recibido los beneficios de una perspectiva habitacional acorde con sus niveles de vida. Lo novedoso y positivo de este proyecto es que participan varios sectores, lo cual ocurre en Europa desde hace mucho tiempo: los inversionistas institucionales, los usuarios y el Estado. Hay que subrayarlo en esta oportunidad. Este proyecto reconoce algo que hay que decir cada vez que se pueda, especialmente, en organismos de esta naturaleza. El Estado, por mucho que haya una sociedad de libre mercado, tiene una participación irrenunciable en el campo de la salud, de la educación y de la vivienda. Este interesante proyecto demuestra que ha tenido el respaldo del Gobierno y de las autoridades de la vivienda. Me llama positivamente la atención que se cree un procedimiento de inembargabilidad respecto de quienes operen con este sistema. Es bueno que se haya considerado así, porque en el sistema habitacional tradicional se dieron casos paradójicos de familias que después de pagar con gran esfuerzo, varios años por sus casas, por una coyuntura económica no pudieron seguir pagando y éstas les fueron licitadas por las entidades financieras. Nos encontrábamos con un caso de "Ripley". Estas familias, que pagan 5 o 6 millones de pesos perdieron sus casas y éstas fueron adquiridas por otras personas en sólo 1 millón o 2 millones de pesos. Son casos dignos de "Ripley" en un sistema económico que nos reta a buscar su humanización. El colega García, don René, expresaba que ha habido problemas en la aplicación de algunas leyes. Planteaba, por ejemplo, la referente a los sectores campesinos mapuches que postulaban a viviendas. En la Novena Región se han otorgado 7 mil subsidios habitacionales, de los cuales 900 fueron dados a campesinos mapuches que no tenían la calidad de titulares de sus tierras. El señor MASFERRER.- ¡Señor Presidente, era sólo una interrupción! El señor BOMBAL.- ¡Es una verdadera intervención! El señor MUÑOZ BARRA.- El Diputado señor García tiene mucha razón respecto de que la intención de esa ley no ha permitido el acceso de todos, lo que será corregido con la aprobación de la ley indígena, en cuya virtud se sanearán todos los títulos. Sabemos que en Chile hay 1 millón de personas que no acceden a casas. Pero ése no es el problema, porque aquí se trata de otro sector de nuestra sociedad. Este proyecto se sumará a otras iniciativas bien intencionadas que redundarán significativamente en otros aspectos de la sociedad chilena. Posteriormente, según la Tabla del Orden del Día, trataremos el proyecto de ley sobre la violencia intrafamiliar. Se ha detectado que la calidad de allegados es uno de los principales elementos que la genera. De manera que, desde cualquier ángulo, la solución de permitir el acceso a una vivienda es bienvenida. Agradezco a la colega Caraball la interrupción que me concedió. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Puede continuar la Diputada señora Caraball. La señora CARABALL.- Señor Presidente, sólo para agradecer a la Sala el haberme escuchado. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el Diputado señor Caminondo. El señor CAMINONDO.- Señor Presidente, sin duda, uno de los principales anhelos de un grupo familiar es tener acceso a una casa propia. Así lo han comprendido los diversos gobiernos, quienes, en forma más o menos eficiente, según los casos, han implementado programas habitacionales destinados a satisfacer una demanda cada vez más creciente. Sin embargo, a pesar de estos esfuerzos, en nuestro país existe un importante déficit habitacional que afecta fundamentalmente a las personas de ingresos medios y bajos. Un gran porcentaje de la ciudadanía que carece de una vivienda destina aproximadamente el 40 por ciento de sus ingresos al pago de una renta de arrendamiento. Con ello, pierde su capacidad de ahorro, único medio que le permite optar al tradicional sistema de subsidio habitacional. Por tanto, es común observar que una importante cantidad de familias chilenas vive durante años en viviendas arrendadas y que, al cabo de 15 o 20, se dan cuenta de que están en la misma situación inicial. El proyecto de ley en análisis representa una alternativa novedosa y, a mi juicio, de grandes proyecciones futuras para contribuir eficazmente a la solución de un problema latente en la sociedad chilena. La iniciativa propone crear un sistema sobre la base de la apertura y mantención de cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, a fin de acumular fondos suficientes para financiar la compra de viviendas arrendadas, sean éstas nuevas o usadas. Debemos tener presente que estas cuentas de ahorro podrán abrirse en un banco o en una administradora de fondos mutuos. Nuestra Comisión no estimó conveniente que las administradoras de fondos de pensiones operaran estas cuentas, ya que ello podría desnaturalizar el fin para el cual fueron creadas, que no es otro que otorgar buenas pensiones. De acuerdo con la iniciativa, la institución donde estuviere abierta la cuenta pagará mensualmente la renta de arrendamiento al arrendador y promitente vendedor. El saldo de la cuenta y sus capitalizaciones constituirán el fondo disponible para el pago del precio de la compraventa de la vivienda arrendada. Sin perjuicio de lo anterior, se aprobó una indicación tendiente a permitir que las personas naturales y las que tengan la calidad de beneficiarios del sistema nacional de subsidio unificado, puedan celebrar contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aunque no sean titulares de cuentas de ahorro, en las cuales los aportes y los saldos de las cuentas, respectivamente, se entenderán en la sociedad inmobiliaria en la forma que deberá determinar el respectivo reglamento. Por otra parte, el contrato de ahorro obligará al interesado a efectuar aportes periódicos equivalentes al porcentaje correspondiente al precio de compraventa de la vivienda, dejándose expresamente establecido que el aporte del arrendatario promitente comprador no podrá exceder del 25 por ciento de la renta líquida mensual que acredite al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, incluida la renta de cualquier persona que se constituye en fiador y codeudor solidario de aquél. El titular de la cuenta podrá postular a un subsidio habitacional que otorgará el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, cuyo objetivo será complementar el aporte y el ahorro voluntario acumulado por dicho titular, para contribuir a pagar la renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda. Este subsidio, expresado en unidades de fomento, se pagará fraccionado en un máximo de 240 cuotas iguales y sucesivas, que el Servicio de Vivienda y Urbanismo depositará en la cuenta del beneficiario. En la Comisión, se agregó un inciso por el cual se permite que el subsidio pueda pagarse en una modalidad diferente, que, en todo caso, quedará establecida en el momento de llamarse a postulación al beneficio. Como puede apreciarse fácilmente, este sistema ofrece una ventaja respecto de los actuales programas de subsidio. Estos programas, destinados a financiar la compra de viviendas, comprometen un monto elevado de recursos para cada familia beneficiada. Si se compara con la opción de subsidiar el arriendo, que significa entregar un valor periódico por parte del Servicio de Vivienda y Urbanismo, en un año, con la misma cantidad de fondos públicos, es posible beneficiar a un mayor número de familias. Algunos sectores han criticado esta normativa, indicando que comprometerá los futuros recursos del fisco. Sin embargo, estimo absolutamente justificada esta inversión futura, porque está destinada a satisfacer necesidades impostergables de un gran número de chilenos, cuya máxima aspiración es tener un acceso a una casa propia. En forma adicional, debemos tener presente que corresponderá a la Ley de Presupuestos del sector público establecer el número de subsidios que se entregarán anualmente para los efectos de la ley en tramitación. De modo que no existe razón valedera para estimar que algún gobierno, irresponsablemente, comprometerá más recursos de los que sea posible invertir. Este proyecto, al que me he referido someramente, podría convertirse en el instrumento adecuado para disminuir en forma considerable el actual déficit habitacional existente en el país, y para lograr satisfacer realmente las enormes expectativas cifradas en él por parte de la población. Por estas razones, anuncio que Renovación Nacional lo votará favorablemente. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el Diputado señor Sergio Ojeda. El señor OJEDA.- Señor Presidente, el proyecto de ley en estudio ya se ha dicho y reiterado es novedoso y complejo; pero su complejidad no logra desvirtuar la utilidad de este mecanismo para la adquisición de viviendas. Este sistema, llamado "leasing", concita la relación de varios contratos: el de arrendamiento, la promesa de compraventa, la compraventa, los depósitos, regulados por las normas del derecho común o del Código Civil; pero en el proyecto de ley se constituye en un contrato con características muy especiales, sui generis, con una reglamentación muy especial. Es un buen sistema que favorecerá, fundamentalmente, a los sectores sociales medios y bajos. Es la clase media la que, hace rato, necesita fórmulas y sistemas que posibiliten su rápido y fácil acceso a la vivienda. Este es uno de ellos. Estos grupos sociales encuentran impedimentos o dificultades para acceder a la vivienda, pues las vías son siempre pesadas y complejas. Los sistemas tradicionales de adquisición de viviendas a través de instituciones financieras y bancos por medio de créditos hipotecarios, a veces imposibilita su adquisición. A su vez, el Estado no siempre está en condiciones de absorber el déficit habitacional de estos sectores. Por ello, este proyecto, que introduce en la legislación chilena el sistema de "leasing" inmobiliario o contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, es beneficioso para la clase media y los sectores bajos. Este sistema, que no consiste en una compraventa directa y concreta, pero que en un plazo determinado se transforma en ella, por ese solo hecho posibilita enormemente el acceso a la vivienda. Es un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, que se lleva a cabo en un tiempo determinado, una vez que el usuario ha pagado la cantidad de dinero que constituye el precio de la cosa. Este arrendamiento con compra diferida no exige cumplir los requisitos propios de la compraventa. Por ejemplo, el usuario no necesita tener ahorro previo, contar con grandes recursos económicos para dar un pie, o pagar determinada suma de un crédito hipotecario, ni reunir los requisitos que avalen su capacidad crediticia; sólo debe cumplir esto es lo importante con los pagos mensuales acordados, los que corresponden a los simples pagos de la renta de arrendamiento. El sistema permite, a la vuelta de unos años, conjugar los aportes del usuario con la capitalización resultante. Por supuesto, es un ahorro que se va generando, y el sistema genera, específicamente, ahorro. Por otro lado, el sistema es la aplicación cabal de la participación del Estado, de la iniciativa privada y del usuario. Hay un esfuerzo conjunto que se debe valorar; el Estado interviene cada mes aportando los subsidios, y la empresa privada con la inversión y sus capacidades empresariales. El mecanismo también puede favorecer a los sectores jóvenes que sólo ahora comienzan a formar una familia y que no cuentan con grandes recursos financieros. Por cierto, también favorece a los trabajadores independientes, a quienes les es difícil ser sujetos de crédito. La economía de mercado hace propicia la existencia de un sistema como éste, con una acción redistributiva del Estado y una participación protagónica del sector privado en la creación de soluciones concretas en el campo habitacional. La escasez de viviendas hace necesario buscar nuevos mecanismos accesorios al esfuerzo del Estado, y tan trascendentes como el aporte de éste para aumentar el volumen de propietarios. El derecho de propiedad está garantizado constitucionalmente; la ley regula la adquisición del dominio; pero también es importante posibilitar este derecho, creando los mecanismos y condiciones indispensables para ello, para que no quede establecido sólo en la letra de la Constitución y de la ley. Este sistema y este proyecto constituyen un esfuerzo y una forma de posibilitar la creación de dichas condiciones. De acuerdo con las estimaciones, aún subsistiría un déficit habitacional importante; se habla de 800 mil, de un millón de viviendas. Más aún, se habla el mensaje así lo dice de 400 mil viviendas obsoletas, en malas condiciones, que es necesario reponer. A éstas deben agregarse las requeridas por los nuevos matrimonios. Al año, deberían construirse 80 mil viviendas. El solo hecho de que este sistema de contrato de arrendamiento con promesa de compraventa implique la construcción y entrega de 600 mil viviendas adicionales en un lapso de 15 años, según estimaciones y estudios es ya una importante vía de acceso a la vivienda y una buena noticia para las familias chilenas. La entrega de 40 mil subsidios en 15 años es un esfuerzo estatal que debe valorarse, aparte de que se anuncia que, con este sistema, en el primer año se entregarían cinco mil subsidios. Frente al aumento de las necesidades a través del tiempo, ha existido lentitud en su cobertura, o, en el mejor de los casos, el ritmo de construcción ha ido más o menos a la par con las necesidades actuales, lo que requiere aumentar aún más la construcción de viviendas y crear mecanismos nuevos para ir más allá de las necesidades. La facilidad y seguridad del sistema se comparte entre los agentes que intervienen en él: el usuario, el empresario y el Estado. En resumen, este mecanismo permite abrir y mantener cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas y su compra dentro del plazo señalado. Se pueden abrir como lo señala el proyecto en los bancos y administradoras de fondos mutuos, a elección, respetando el principio de libertad de opción. En ellas se registra el ahorro metódico y voluntario que efectúan sus titulares, con el objeto de pagar la renta de arrendamiento y acumular fondos suficientes para financiar la compra de las viviendas arrendadas en el plazo convenido entre las partes, que no podrá ser superior a 20 años. Los contratos de promesas de compraventa se hacen por escritura pública y se inscriben en el registro de interdicciones para enajenar del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Esta es una excepción a la legislación común, por cuanto las promesas de compraventa dentro del derecho civil sólo exigen hacerse por escrito, sin necesidad de escritura pública. Sólo podrán darse en arrendamiento con promesa de compraventa, viviendas del dominio de sociedades inmobiliarias constituidas para este solo efecto. Es importante señalar la inquietud y aspiración siempre planteadas, de que el monto de los aportes no podrá exceder del 25 por ciento de la renta líquida mensual del arrendatario, al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. Este aporte se expresará en cantidades fijas, en unidades de fomento mensuales. Lo importante es que el titular puede efectuar depósitos voluntarios en cualquier momento, y el descuento de los aportes mensuales lo efectuará por planilla el respectivo empleador, tal como está reglado en forma detallada en el proyecto. Los fondos existentes en la cuenta serán inembargables y no susceptibles de medida precautoria alguna con cargo a los fondos existentes en la cuenta. La institución donde estuviera abierta la cuenta estará obligada a pagar mensualmente la renta de arrendamiento al arrendador y promitente vendedor. La parte que constituye el núcleo, o determinante para la compra, es la referente a que el saldo de la cuenta y sus capitalizaciones constituirán el fondo disponible para el pago del precio de compraventa de la vivienda arrendada. El arrendatario podrá ceder los derechos derivados del contrato, con acuerdo de la sociedad mobiliaria, una vez transcurridos cinco años, desde la fecha de celebración del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. También se establecen seguros y fondos de garantía que cubren los riesgos de incendio y gravamen y posibilitan la contratación de un seguro de cesantía o pérdida de la fuente de ingreso del arrendatario, que cubrirá el riesgo de no pago del aporte convenido. El aporte mensual será convenido libremente con el inversionista, y se establece también la inembargabilidad de los fondos. En suma, como consecuencia de la aplicación de este sistema, también se contribuirá a abaratar los arriendos actualmente ilimitados de las propiedades. Por otro lado, quienes acceden a la vivienda con este sistema no se van a endeudar, uno de los problemas más graves que ha sufrido en el pasado la familia chilena en su justa aspiración de acceder a la vivienda. Dentro del contexto de este sistema, se incorpora una normativa distinta de la contenida en la Ley de Quiebras. Podemos observar que los cuatro sujetos vinculados al sistema están perfectamente regulados y previstos en cuanto a la protección de los fondos depositados y al inmueble. Por ejemplo, respecto de la quiebra del arrendatario promitente comprador, estos fondos no ingresan a la masa de bienes de la quiebra ni quedan afectos al desasimiento. En relación con la quiebra de la institución depositaría de los fondos, estos dineros gozan de preferencia en favor del depositante para el solo efecto de que sean depositados de inmediato en un banco o administradora de fondos mutuos, a fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 32 de este proyecto. En caso de quiebras del empleador del promitente comprador, de acuerdo con lo que señala el artículo 9a, los aportes retenidos y no pagados gozan de preferencia relativa a los créditos de primera clase del número 5 del artículo 2.472 del Código Civil. También está prevista la quiebra de la sociedad inmobiliaria, porque, una vez declarada ésta, se produce una continuidad de giro que opera de pleno derecho, y, como consecuencia de ella, el síndico administrará separadamente la masa de bienes adscrita a los arrendamientos con promesa de compraventa, esto es, los ingresos provenientes de las rentas de arrendamiento, fundamentalmente. Con ello queda claramente establecida la protección de los fondos de los depositantes y también los inmuebles arrendados. Por otro lado, las modificaciones introducidas al proyecto y recalcar el hecho de que ellas fueron acordadas por unanimidad, dentro de un clima de armonía, de concordia y de mucha comprensión en la Comisión. Además, quiero aprovechar la oportunidad para felicitar al señor Ministro de la Vivienda por la excelente labor que está realizando, lo que nos augura un futuro muy positivo para propender a la satisfacción máxima de las necesidades habitacionales de todas las familias chilenas. He dicho. El señor PALESTRO.- Votemos, señor Presidente, ya que estamos todos de acuerdo con el proyecto. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el Diputado señor Sergio Correa. El señor CORREA.- Señor Presidente, la Unión Demócrata Independiente votará favorablemente este proyecto de ley, por las siguientes razones; 1°.- Por ser un sistema novedoso, basado en el contrato de "leasing", que debutó en Chile en 1977, y que tiene la ventaja de permitir al usuario el pago a plazo, y a la administración del "leasing", una rentabilidad y seguridad en los fondos invertidos, lo que representa un instrumento de mercado de capitales que, a su vez, cumple una función social urgente, como es el de la vivienda. 2°.- Por potenciar y desarrollar el derecho de propiedad, al permitir el acceso a ella a numerosas familias de nivel medio y bajo, aspecto de especial importancia del proyecto de ley, ya que no hace mucho tiempo este derecho fue atropellado y limitado. 3°.- Por generar condiciones que incentivan la participación de la inversión privada en la construcción de viviendas sociales, haciéndola atractiva tanto por su rentabilidad como por su liquidez. 4°.- Por permitir a las familias de ingresos medios y bajos ser arrendatarios, mediante la entrega de un subsidio directo al interesado. 5°.- Por contribuir a bajar el déficit habitacional existente. Mucho se ha discutido si éste es de 400 mil o 500 mil viviendas. Lo que está claro es que a partir de la implementación del sistema de subsidio habitacional, éste comenzó a ser comprendido y aceptado por la ciudadanía. Es posible pensar que llegará un día en que todas las familias chilenas tendrán una vivienda. Por tal razón, nos alegramos mucho cuando apreciamos que este Gobierno mantendría este sistema. Ahora, creemos que cuando comience a operar esta normativa, y la ciudadanía la acepte y la entienda, será posible pasar la meta de las 100 mil viviendas sociales por año e ir congelando el déficit. 6°.- Por significar una rebaja sustancial en el valor de los arriendos, especialmente en provincias, donde están experimentando un fuerte crecimiento. 7°.- Por facilitar un nuevo mercado a la vivienda a aquellas familias que tienen dificultades para lograr un crédito adicional al subsidio correspondiente. En resumen, estimamos que estamos frente al mejor proyecto de ley presentado por el Ejecutivo ante esta Cámara. Es una iniciativa de punta, como lo definió el Ministro en la Comisión, que está dentro del esquema de una economía moderna; que se ha hecho pensando en la solución de un problema real de la gente, como es la necesidad de una vivienda, y ello, compatibilizado con ideas modernas de administración pública, a través de subsidios directos y con participación efectiva del sector privado en la solución de un aspecto social, lo que es muy importante. Señor Presidente, con su venia, concedo una interrupción al Diputado señor Kuschel, quien fue el que me cedió el espacio. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra Su Señoría. El señor KUSCHEL.- Señor Presidente, solamente quiero expresar mi satisfacción porque éste es un proyecto, como ya se ha señalado, socialmente potente. Técnicamente fue muy estimulante el trabajo en la Comisión y grato para la labor parlamentaria en general. Con esto se va a tratar de sincronizar, sintonizar o armonizar, diversos agentes o instrumentos financieros que permiten opciones y combinaciones nuevas, en equilibrio dinámicos de precios. Se están sincronizando mercados de arriendo que son relativamente altos en regiones, porque se centraliza la construcción en Santiago, ciudad a la cual se le agrega el equivalente a un Puerto Montt al año aproximadamente. Hay que sincronizar mercados de tasas de interés de las soluciones de precios de las viviendas, de documentos o instrumentos financieros alternativos y después hacer coincidir los movimientos de los descuentos de los sueldos con los descuentos por planilla. A través de esta interrupción concedida gentilmente por el Diputado señor Correa, quiero hacer un llamado para que estemos atentos como legisladores y observemos el comportamiento de este nuevo mercado a fin de introducir las modificaciones y las flexibilizaciones que su evolución vaya aconsejando. Inicialmente, como lo ha manifestado el señor Ministro, esto se va a localizar en el segmento más propenso a incorporar esta novedad. Finalmente, agregaré algo distinto de lo que se ha dicho: como se trata de un sistema de "leasing", es atractivo desde el punto de vista tributario. Y como lo informó el señor Ministro en la Comisión, ya hay servicios de bienestar de empresas, instituciones y organizaciones, como la Armada de Chile, Carabineros de Chile y otras, que han expresado su interés en acogerse a un sistema como éste, debido a las ventajas tributarias y al interés que tienen las propias empresas u organizaciones en facilitar vivienda a sus trabajadores. Por lo anterior, apoyaremos este proyecto. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Recupera la palabra el Diputado señor Correa. El señor CORREA.- Señor Presidente, para dar la opinión total de la bancada de la UDI, con su venia, concedo una interrupción al Diputado señor Orpis. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra Su Señoría. El señor ORPIS.- Señor Presidente, los miembros de la Comisión de Vivienda han explicitado el alcance general del proyecto y entregado todos sus elementos técnicos, razón por la cual sólo destacaré dos o tres más que considero importantes en la presente discusión. En primer lugar, aquí se ha señalado todo el problema del déficit habitacional que sufre nuestro país. En segundo lugar, el Estado tiene un límite en cuanto a la cantidad de recursos que puede invertir en el sector vivienda, el cual, lógicamente, compite con otras prioridades sociales del país, como educación, salud, etcétera. Cabe destacar que este proyecto está enfocado a beneficiar especialmente a la clase media. ¿Y cuál es la característica de este sector en nuestro país? Generalmente, no recibe una efectiva ayuda estatal, no obstante que la gran virtud de nuestra sociedad es haberse cimentado y desarrollado sobre la base de ese estamento social. Los sectores sociales más postergados reciben ayuda estatal, y quienes no pertenecen a la clase media en general pueden desenvolverse en la sociedad sin mayores problemas. Sin embargo, la clase media nunca ha tenido incentivos o ayudas. Este proyecto apunta precisamente a darle esa ayuda. ¿Cuál es la característica de la clase media en materia habitacional? Tiene capacidad de pago, pero no de ahorro. Hoy en día, en el sector vivienda, además de la participación estatal, se necesita de la inversión privada y de personas que puedan acceder a ella Si se analizan en general los sistemas habitacionales, especialmente de los que subsidian, se advertirá que están focalizados hacia los sectores más postergados, y la clase media sólo recibe pequeñas ayudas. De manera que este sistema constituye una gran ventaja para quienes tienen capacidad de pago, pero no de ahorro. En tercer lugar, a raíz de este fenómeno de no participación de la clase media, han sido presionados otros sistemas que tienen finalidades distintas. Me refiero concretamente a los fondos de pensiones. Mucho se conversa hoy día respecto de la posibilidad de que los fondos acumulados en cuentas individuales o en fondos de pensiones pueden destinarse a la adquisición de una vivienda. Creo que ése es un camino equivocado, porque, a la larga, se puede distorsionar la finalidad de los fondos de pensiones. Esta iniciativa va a permitir, sin distorsionar la normativa previsional, que tiene una finalidad distinta, que la clase media acceda a este nuevo sistema. Hay que solucionar el déficit habitacional por caminos creativos, que no distorsionen otros elementos fundamentales de la sociedad. Este es el camino y el elemento positivo que visualizo en este proyecto. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Ofrezco la palabra. Queda un minuto para el término del Orden del Día. Si le parece a la Sala, votaremos ahora el proyecto en general. El señor GARCIA (don René Manuel).- Pido la palabra para referirme a un aspecto reglamentario. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra Su Señoría. El señor GARCIA (don René Manuel).- Señor Presidente, no daré la unanimidad para prorrogar la discusión del proyecto, por una razón muy sencilla: no he escuchado a nadie que esté en desacuerdo con él. Por lo tanto, pido que los discursos de los señores parlamentarios que no han alcanzado a usar de la palabra se inserten en la versión, porque no quiero que se dilate más el debate, para no entorpecer el despacho de este proyecto. Por lo tanto, creo que es bueno votarlo inmediatamente. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Esa misma proposición pensaba hacer la Mesa. Si le parece a la Sala, así se procederá. Acordado. Tiene la palabra el Diputado señor Dupré. El señor DUPRE.- Señor Presidente, había solicitado el uso de la palabra. Sé la necesidad que existe me lo están indicando los Comités, de que se vote esta iniciativa. Como tengo aprensiones y estoy en desacuerdo en muchas de sus partes, me gustaría expresar ahora mi opinión, la cual, al parecer, de acuerdo con lo que he escuchado aquí, es extraordinariamente minoritaria. Honestamente, este proyecto contiene normas bastante interesantes, pero, según mi entender, también establece normas que puedan ser extraordinariamente peligrosas para las arcas fiscales, dado el compromiso que deberán adquirir algunos sectores de ahorrantes. En mi opinión, la iniciativa favorece fundamentalmente a las empresas, y puede crear graves dificultades en materia de endeudamiento y de pérdida de las viviendas por parte de los sectores que se incorporen al sistema. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Ha terminado el tiempo del Orden del Día. El señor DUPRE.- Por eso he manifestado mi desacuerdo con que se vote, porque no se ha escuchado una opinión distinta. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- La Mesa sugiere al señor Diputado inscribirlo en el primer lugar para la discusión del segundo informe, donde puede analizar los aspectos que le parecen dudosos. En conformidad a un acuerdo anterior, se incluyen las siguientes intervenciones: El señor MANTEROLA.- Señor Presidente, uno de los más graves problemas que aún subsisten en nuestro país es el de la vivienda para los sectores más pobres. A diferencia de lo que ha ocurrido en esta materia en los sectores de ingresos altos, donde el mercado de la vivienda se ha expandido en forma impresionante, la gente de menos recursos no dispone de una oferta constante y suficiente que le permita acceder a la vivienda propia. Aún más, gran parte de lo que constituye el salario familiar es destinado al arriendo, lo que impide el ahorro necesario o una situación financiera que les permita acceder a los mecanismos que en la actualidad se le ofrecen para obtener una solución habitacional. Resolver adecuadamente este grave problema es obligación de todos. La mejor manera para lograrlo es posibilitar el desarrollo del mercado de la vivienda para las familias de menores ingresos y para los sectores medios. El proyecto que hoy discutimos en esta Cámara es una novedosa alternativa para ello. Se crea un sistema que posibilita que un arrendatario pueda adquirir en el futuro, en una segunda etapa, cuando expira el contrato de arrendamiento, el pleno dominio de la propiedad raíz. Mediante un subsidio estatal al arriendo y a la compraventa, ayuda eficazmente a las familias pobres. Establece nuevos instrumentos que incentivan la inversión privada en la construcción de viviendas para estos sectores. Así, quienes hoy no tienen capacidad de ahorro o debido a su situación financiera no pueden alcanzar los requisitos exigidos para optar al subsidio habitacional o al crédito bancario para adquirir un inmueble, consiguen mediante este proyecto una posibilidad real para optar a la vivienda propia en el futuro teniendo una solución, además, mediante el arrendamiento subsidiado, a su problema inmediato. Las sociedades inmobiliarias, por su parte, tienen incentivos para la construcción de viviendas para los más pobres, ya que se ofrece un instrumento atractivo de inversión al posibilitar que las sociedades inmobiliarias emitan títulos de crédito o de inversión que incluso pueden ser objeto de inversión institucional, ya que pueden ser adquiridos con los recursos de los Fondos de Pensiones. Podríamos decir que mediante este proyecto el Estado asume su obligación de ayuda a los más necesitados, se estimula la inversión del sector privado y se ofrece a los usuarios soluciones inmediatas y de futuro. Hay dos aspectos del mismo sin embargo que me preocupan. El primero dice relación con la situación que puede producirse con eventuales altas tasas de mora en el pago de los arriendos por parte de quienes contraten con las empresas inmobiliarias y las consiguientes dificultades. El segundo, con el costo que pueda significar para el usuario de menores recursos este sistema. Sé que han dado buenas razones para sostener que dicho costo no sería en ningún caso mayor al que hoy tienen quienes acceder al crédito bancario o a las operaciones de vivienda subsidiadas. Quiero, sin embargo, manifestar mi preocupación por esta materia ya que solamente conoceremos el mismo luego de su aplicación. Hechas estas prevenciones, deseo expresar mi apoyo al proyecto que se discute. He dicho. El señor ÁLVAREZ-SALAMANCA Señor Presidente: Nada más importante que abrir una nueva posibilidad a las innumerables familias chilenas que esperan muchas veces por largos años el acceso a la vivienda propia. Este nuevo sistema, imaginativo, es quizás uno de los pocos proyectos de ley que el Gobierno ha enviado a esta Cámara que van en el sentido de una economía social de mercado, dado que, estoy seguro, incentivará a la empresa privada a aumentar la construcción de viviendas para sectores de bajos y medios ingresos. El proyecto propone el establecimiento de un sistema de arrendamiento con promesa de compraventa, en el cual participarían: Las personas interesadas en adquirir una vivienda bajo esta modalidad, para lo cual tendrían una cuenta de ahorro con la que pagar el arriendo que convengan en el contrato. Los Bancos y las administradoras de fondos mutuos, para abrir y mantener cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Las sociedades inmobiliarias, especialmente creadas al efecto, las que serían las propietarias de las viviendas que se entregarían en arriendo. Bajo esta modalidad podrían operar también personas beneficiarías de los programas estatales de vivienda. Para ello el proyecto contempla la entrega de un subsidio estatal en forma periódica que le permita al beneficiario complementar el pago del arriendo de una vivienda con promesa de compraventa. La iniciativa permite ampliar los sistemas de subsidio habitacional actuales, con un mecanismo alternativo que tiende a lograr simultáneamente dos cosas: Generar un canal adicional en vivienda social, principalmente con recursos privados, ya que el mayor esfuerzo del Estado debe ser necesariamente moderado, porque también deben atenderse otras necesidades sociales. Apoyar a las familias de ingresos bajos y medios para que logren convertirse en arrendatarios de una vivienda en condiciones adecuadas, durante el período en que no son arrendatarios. Por último, señor Presidente, la iniciativa propone la creación de una nueva modalidad de acceso a la vivienda cuya materialización permitirá aumentar las opciones para quienes deseen acceder a una vivienda propia. En relación a la utilización del sistema de arriendo con promesa de compraventa para la aplicación de subsidios estatales, parece conveniente en tanto tales subsidios vayan dirigidos a familias de escasos recursos, es decir, se focalicen en los sectores más pobres. Esta modalidad presenta una ventaja respecto de los actuales programas de subsidio. Estos programas de subsidio, destinados a financiar la compra de vivienda, comprometen un monto elevado de recursos por cada familia beneficiada, si se compara con la opción de subsidiar el arriendo que significa entregar un valor mensual por el servido de vivienda; vale decir, con la misma cantidad de fondos públicos dé un año es posible beneficiar a un mayor número de familias. Considerando que existe un beneficio social positivo al asegurarle a una familia el acceso a una vivienda aceptable beneficios derivados de vivir en condiciones más adecuadas de saneamiento y habitabilidad, una alternativa que permita, con la misma cantidad de recursos, asegurarle estos beneficios a muchas más familias, tiene un beneficio social mucho mayor. Sin embargo, este mayor beneficio se logrará en tanto se otorgue a familias que hoy carecen de condiciones mínimas de vivienda, pues de lo contrario, el subsidio sólo vendrá a sustituir el esfuerzo privado si es que es otorgado a familias que con sus propios medios obtendrían de todos modos una vivienda. Por esta razón, la ley debiera explicitar los montos máximos de valor de la vivienda a los cuales se podría aplicar esta modalidad; el texto sólo hace referencia a los valores máximos vigentes para las viviendas del sistema general unificado de subsidio habitacional, materia que en la actualidad se reglamenta por Decreto Supremo. Si no se establece este límite, existe el riesgo que el subsidio lo reciban familias que no lo requieren. Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es que la modalidad propuesta, si bien permitiría el acceso a una vivienda a más familias, se está comprometiendo a más largo plazo el gasto fiscal en vivienda, de manera que en la aplicación de un mecanismo de subsidio de esta naturaleza deberá explicitarse claramente los compromisos futuros que el Fisco adquiere en su otorgamiento. Tal vez el establecimiento de un fondo limitado para esta modalidad podría, a la vez de permitir probar el funcionamiento del sistema en sus primeros años, limitar el endeudamiento fiscal en esta modalidad. Otro de los aspectos a tener en cuenta es que esta nueva alternativa será de utilidad para los sectores de menores ingresos en la medida que la ley resguarde el nivel de riesgo implícito en estas operaciones, pues de no hacerlo no existirán los incentivos necesarios para que las sociedades inmobiliarias ofrezcan alternativas para estos sectores. He dicho. El señor SABAG.- Honorable Cámara, el grave problema habitacional de nuestro país requiere ser enfrentado en forma real, eficiente y suficiente. De otra forma continuará el drama que viven miles de matrimonios jóvenes que deben pedir a sus padres y amigos que les permitan estar a su lado en una sola casa, "mientras tanto" resuelven su problema. Seguirán viviendo hacinadas aquellas familias que se trasladan en busca de mejor destino. Familias numerosas deberán continuar habitando casas viejas y estrechas, no pensadas para otorgar a sus moradores el mínimo de dignidad que requieren para su vida normal. Todo ello es muy conocido, y para no caer en aquello de "por sabido se calla y por callado se olvida" es necesario volver cada vez a tocar el tema. Esta ocasión es la adecuada para plantearse en tomo a soluciones factibles y acordes con el giro actual de la economía. Por eso y aunque las sepamos, bueno es recordar unas pocas cifras, y sólo para ilustrar las afirmaciones que se harán más adelante. Nuestro déficit habitacional absoluto va, según diversas fuentes, desde 400 mil a 800 mil viviendas. Según estudios realizados por la Universidad Católica, este déficit será de unas 80.000 viviendas anuales. Esto sólo para cubrir la necesidad actual por crecimiento del número de hogares y reposición de los obsoletos. Es decir, el ritmo de construcción alcanzado en los últimos años, que más o menos corresponde a la necesidad actual, requiere ser incrementado más aún si se quiere dar una batalla decisiva para erradicar el déficit. El Estado, que ciertamente tiene el deber de velar por el bien común, no puede permanecer ajeno al problema y tenemos un programa de incentivo al ahorro de los interesados para solucionar el problema, debidamente respaldado por éste. Sin embargo no es suficiente, como puede verse. Se requería la implementación de una idea que contemplara el aporte de todos los sectores en una forma real y esté acorde con el sistema financiero vigente de economía social de mercado. El proyecto de ley que nos fuera mandado por el Ejecutivo, contempla a mi juicio tales premisas. Conviene tener en cuenta dos aspectos adicionales: a).- Las políticas habitacionales han apuntado tradicionalmente a hacer propietarios inmediatamente que se obtiene el apoyo estatal. Sin embargo, este objetivo tan loable, al ser exclusivo, condena por muchos años a la marginalidad o al allegamiento a las familias jóvenes de los sectores de menores ingresos, ya que no existe un mercado de arriendo adecuado para estos sectores. b).- El segundo aspecto es que, entre los sectores de ingresos bajos existen muchas familias cuyo desempeño laboral independiente les impide ser sujetos de crédito, con lo cual ven limitadas sus posibilidades de acceso a los beneficios del subsidio habitacional. En consecuencia, es posible concluir que resulta conveniente complementar los sistemas de subsidio habitacional existentes con un mecanismo alternativo que tienda a lograr simultáneamente dos cosas: 1.Generar un canal adicional para aumentar la inversión en vivienda social, principalmente con recursos privados, ya que el mayor esfuerzo del Estado debe ser necesariamente moderado, porque también deben atenderse otras necesidades sociales. 2.Apoyar a las familias de bajos ingresos para que logren convertirse en arrendatarios de una vivienda en condiciones adecuadas durante el período previo en que no son propietarios. Una breve descripción del proyecto nos permite visualizar mejor las ideas expuestas y lo novedoso de éste. Siendo así que es tarea común de la nación el buscar el bienestar de todos sus componentes, forzoso es concluir que todos deben aportar para encontrar este bienestar, porque todos somos la nación, todos componemos su fuerza y sus posibilidades, al mismo tiempo que sus necesidades. Soy enfático en declarar aquí y para que se deje en la historia de la lucha por el bienestar del ser humano: ni paternalismo, ni el estatismo, ni muchos menos el despiadado juego de la explotación de las necesidades vitales del ser humano por parte de personas o entidades (que son personas al serlo de una agrupación de ellas). Ninguna de estas variables, repito, es solución viable del punto de vista del humanismo, pero sí lo es el concurso de todos los estamentos descritos. Así visualizo este proyecto y por esto pido a mis honorables colegas la mayor consideración hacia él. Algunos conceptos básicos del proyecto son los siguientes: 1. Propone otorgar un subsidio estatal periódicamente, cuyo objetivo sería ayudar al beneficiario a formar un ahorro suficiente para convertirlo en propietario, dentro de un plazo razonable, de la vivienda que mientras tanto el sistema le posibilita arrendar en condiciones de mercado, y por la cual ha suscrito contrato de promesa de compraventa. 2. El sistema también será aplicable para el arrendamiento con promesa de compraventa de viviendas de mayor valor que no gocen de subsidio. 3. El beneficiario de subsidio se obliga a un aporte mensual fijo en unidades de fomento, el que se determina al momento de ingresar al sistema. 4. El subsidio será pagado en cuotas periódicas por el Estado en un plazo de hasta 20 años y su valor actualizado será similar al que se otorga de una vez para la compra de una vivienda. 5. El mecanismo que se propone sería complementario al sistema existente y el beneficiario podría seleccionar libremente entre las dos opciones para postular al subsidio habitacional. 6. El monto total enterado mensualmente con el aporte personal y comprometido más el subsidio periódico se depositará en una cuenta de ahorro individual abierta para ese objetivo exclusivo en un Banco o en una administradora de fondos de pensiones. El beneficiario podrá hacer depósitos voluntarios adicionales en su cuenta individual. 7. Con cargo a dicha cuenta, el banco o la administradora pagará mensualmente la renta de arrendamiento pactada con el propietario de la vivienda. El saldo y sus capitalizaciones constituirán el fondo disponible para la compra de la vivienda. 8. Los propietarios celebrarán contratos de arrendamiento con los beneficiarios del subsidio, los cuales incluirán una promesa de compraventa de la vivienda, a materializarse cuando el saldo de la cuenta individual sea igual al precio de compraventa pactado o al enterarse 20 años. Si al término de este plazo, por cualquier causa no se hubiere completado el fondo necesario, la diferencia deberá enterarse en ese momento. 9. La renta de arrendamiento será fija y se expresará en Unidades de Fomento. La operación del sistema considerará regulaciones legales que incluirán: "Descuentos por planilla del aporte del beneficiario; "aplicación de los fondos de la cuenta individual en caso de mora en el aporte del beneficiario o daños al inmueble; "prohibición de girar de la cuenta individual para otra finalidad o de otorgar los fondos en garantía; "la inembargabilidad de los fondos por otras causas; "y un procedimiento ejecutivo para poner término, en casos calificados, a los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa. 10. El sistema contemplará también las condiciones de flexibilidad que hará posible la cesión de los derechos del beneficiario, además de la ampliación de las viviendas. 11. Digno de anotarse aparte es el hecho que el proyecto contempla un pago de arriendo por parte del interesado, no superior al 25% de su renta mensual líquida. Señor Presidente, no escapará al criterio de esta Honorable Corporación el hecho que el tema y el objeto de este proyecto de ley son de una importancia elemental para la gente de nuestro país. Puede ser perfeccionado, pero la idea básica es un sistema posible para solucionar un viejo y agudo problema. Últimamente nos hemos estado preguntando la mejor forma de invertir los cuantiosos fondos de reserva de las administradoras de fondos previsionales. Las mismas administradoras han hecho proposiciones razonables que han sido acogidas; muchos ciudadanos han sugerido que este campo de inversión sería de desear no sólo para solucionar el problema habitacional descrito y conocido, sino además para procurar una renta segura a las empresas citadas dentro de nuestro mismo país y en nuestra misma gente. Se debe considerar como una actividad rentable de las administradoras mismas, al mismo tiempo que se visualiza como justa u oportuna, ya que una vez más se usa en beneficio de los imponentes mismos, lo que ello aportan a esas empresas. El sistema permitirá también que las empresas puedan participar en la solución del problema habitacional de sus propios trabajadores. Esta participación podría llegar a ser muy importante con el aporte de capacidad de gestión, captación de recursos financieros privados que pueden lograr directamente las empresas y la disminución de costos derivados de las economías de escala y menor riesgo del negocio inmobiliario.' Finalmente, y no por ello menos importante, también sería un mecanismo más apto para la aplicación del subsidio habitacional a través de grupos organizados en cooperativas, aprovechando mejor la experiencia y capacidad de gestión de este importante sector. He dicho. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- En votación general el proyecto. Si le parece a la Sala, se aprobará por unanimidad. El señor SOTOMAYOR.- No, que se vote. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- No hay unanimidad. En votación el proyecto. Efectuada la votación en forma económica, por el sistema electrónico, dio el siguiente resultado: por la afirmativa, 60 votos; por la negativa, 2 votos. Hubo 1 abstención. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Aprobado en general el proyecto. Pasa a segundo informe. Aplausos. El señor HAMUY (Presidente en ejercicio).- Tiene la palabra el señor Ministro de la Vivienda. El señor ETCHEGARAY (Ministro de la Vivienda y Urbanismo).- Señor Presidente, agradezco a la Honorable Cámara el apoyo mayoritario a este importante proyecto, y especialmente la buena voluntad de todos los señores Diputados para que se aprobara en general en la sesión de hoy. He dicho. El proyecto fue objeto de las siguientes indicaciones: Al artículo 3° 1. Del señor Concha 2. Del señor Concha para reemplazar el inciso segundo por el siguiente: "El saldo de la cuenta y sus capitalizaciones constituirá un fondo disponible para el pago de futuras rentas.". Al artículo 4° 3. Del señor Dupré 4. Del señor Concha 5. Del señor Dupré para suprimir en el inciso tercero la frase ", expresado este último en unidades de fomento". Al artículo 5° 6. Del mismo señor Diputado Al artículo 23 7. De las señoras Caraball y Cristi y de los señores Bombal, Caminondo, Correa, Elizalde y Kuschel 8. De los mismos señores Diputados para sustituir la oración final del inciso primero que pasaría a ser segundo, por la siguiente: "Para el titular de la cuenta que postula al subsidio estatal, las viviendas sobre las cuales se celebre el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, estarán regidas por el decreto con fuerza de ley N°2, de 1959, y por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, incluidas en esta denominación las viviendas sociales regidas por el artículo 3° del decreto ley N°2.552, de 1979, y por las normas pertinentes del Reglamento Especial de Viviendas Económicas.". 9.De los mismos señores Diputados para que el actual inciso segundo pase a ser tercero. Al artículo 25 10. Del señor Concha "Artículo 25.- Vencido el plazo indicado en el artículo anterior y enterado el precio convenido se celebrará el contrato de compraventa prometido dentro de los noventa días siguientes a los hechos indicados. Por cada mes de atraso imputable a la sociedad inmobiliaria, ésta pagará una multa a beneficio del arrendatario de acuerdo a la tabla que confeccionará el Ministerio de Vivienda y Urbanismo mediante decreto supremo. El atraso de la sociedad inmobiliaria que excediere de seis meses hará presumir la comisión del delito de estafa sancionado en el inciso final del artículo 467 del Código Penal. Se entenderá pagado el precio convenido si el arrendatario promitente comprador hubiere pagado todas las rentas mensuales de arrendamiento fijadas en el contrato, las que para todos los efectos legales se imputarán al precio de la compraventa prometida, al vencimiento del plazo del contrato. Asimismo, se tendrá por pagado el precio cuando las rentas de arrendamiento pagadas mensualmente sumadas al saldo de la cuenta de la Administradora de Fondos Mutuos o en el Banco y los abonos voluntarios que hubiere hecho el arrendatario, fueren iguales al precio estipulado u opere el seguro de desgravamen por fallecimiento del arrendatario. Si al cumplirse el plazo convenido, por cualquier causa no se hubiere completado y pagado el precio estipulado, el saldo se pagará en un plazo de hasta 12 meses, bajo sanción de resolución de la promesa en caso de incumplimiento.". Al artículo 26 11. Del señor Concha Al artículo 32 12. Del señor Dupré Al artículo 38 13. Del señor Concha 14.Del señor Concha para eliminar los incisos segundo, tercero y cuarto. Al artículo 39 14. De las señoras Caraball y Cristi y de los señores Bombal, Caminondo, Correa, Elizalde y Kuschel 15. Del señor Concha Al Artículo 43 16. De las señoras Caraball y Cristi y de los señores Bombal, Caminondo, Correa, Elizalde y Kuschel 17.Del señor Dupré "Este subsidio se pagará en el momento que su monto equivalga al saldo que el titular requiera para la cancelación total de la compraventa de la vivienda.". Al artículo 45 18. De las señoras Caraball y Cristi y de los señores Bombal, Caminondo, Correa, Elizalde y Kuschel Al artículo 47 19. Del señor Dupré 20. Del señor Concha 21. Del mismo señor Diputado para eliminar en el inciso tercero la frase: "excepto la sociedad inmobiliaria, por las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa". Al artículo 49 22. De las señoras Caraball y Cristi